為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷(xiāo)。

案件梳理

當(dāng)事人關(guān)系

林浩、林明：購(gòu)房人（原告，父子關(guān)系）

甲公司：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（被告）

乙公司：原房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（第三人，已吊銷(xiāo)）

涉案房屋情況

一號(hào)房屋：位于北京市昌平區(qū)，建筑面積106.45 平方米，林浩、林明自 1997 年起實(shí)際占有使用，未辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記。

關(guān)鍵事實(shí)

合同簽訂與變更：

1997 年，林浩與乙公司簽訂《房屋預(yù)售合同》，購(gòu)買(mǎi)一號(hào)房屋，支付首付款及分期房款共計(jì) 140,506 元。

1999 年，乙公司項(xiàng)目由甲公司承接，2002 年雙方重新簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定房屋總價(jià) 338,141 元，付款方式變更為首付 138,141 元（含乙公司已收款項(xiàng)）、按揭貸款 200,000 元。因林浩年齡不符合按揭條件，買(mǎi)受人增加其子林明。

履行爭(zhēng)議：

林浩、林明累計(jì)支付房款338,006 元（含乙公司階段 140,506 元、甲公司階段 197,500 元），甲公司主張仍欠付房款及違約金。

甲公司以未付清房款為由拒絕辦理過(guò)戶(hù)，林浩、林明以甲公司拖延辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)為由起訴。

訴訟請(qǐng)求

原告本訴：

要求甲公司協(xié)助將一號(hào)房屋過(guò)戶(hù)至二人名下；

要求甲公司就已付房款197,500 元開(kāi)具發(fā)票；

訴訟費(fèi)、公告費(fèi)由被告承擔(dān)。

被告反訴：

要求林浩、林明支付剩余房款210,229 元；

要求支付違約金262,870 元（暫計(jì)）及后續(xù)違約金；

訴訟費(fèi)由原告承擔(dān)。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)

房屋過(guò)戶(hù)條件是否成就：

原告主張：已支付全部房款，甲公司應(yīng)履行過(guò)戶(hù)義務(wù)。

被告抗辯：原告未按期支付購(gòu)房款，且未辦理銀行按揭，導(dǎo)致無(wú)法過(guò)戶(hù)，責(zé)任在原告。

購(gòu)房款及違約金認(rèn)定：

原告認(rèn)為已付清房款，剩余款項(xiàng)僅為百余元；被告主張?jiān)媲犯斗靠罴坝馄谶`約金，需按合同約定支付。

發(fā)票開(kāi)具義務(wù)：

原告要求對(duì)已付房款開(kāi)具發(fā)票，被告以“需交齊全部房款” 為由拒絕。

案件分析

一、合同效力與過(guò)戶(hù)義務(wù)

合同合法性：2002 年《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效（《民法典》第 143 條）。

過(guò)戶(hù)條件：甲公司已完成房屋初始登記，具備過(guò)戶(hù)條件；原告具備北京市購(gòu)房資格，且同意付清剩余房款，過(guò)戶(hù)請(qǐng)求符合合同約定及法律規(guī)定（《民法典》第509 條）。

二、購(gòu)房款及違約金認(rèn)定

付款責(zé)任：

合同約定首付138,141 元，原告已支付乙公司階段 140,506 元，超出部分可視為提前履行。

按揭貸款200,000 元因原告未辦理貸款手續(xù)，構(gòu)成違約，需承擔(dān)付款責(zé)任。

違約金合理性：

合同約定日萬(wàn)分之三違約金，原告主張過(guò)高，但未提供證據(jù)；被告提供《承諾書(shū)》等證據(jù)證明原告多次逾期付款，法院結(jié)合履行情況認(rèn)定違約金標(biāo)準(zhǔn)合理（《民法典》第585 條）。

三、發(fā)票開(kāi)具義務(wù)

開(kāi)具發(fā)票系合同附隨義務(wù)，原告已支付部分房款，被告不得以“未付清全款” 拒絕開(kāi)具對(duì)應(yīng)發(fā)票（《民法典》第 509 條）。

裁判結(jié)果

購(gòu)房款支付：

原告于判決生效后7 日內(nèi)支付剩余房款 10,135 元及截至 2012 年 5 月 30 日違約金 200,094 元；

以10,135 元為基數(shù)，按日萬(wàn)分之三支付自 2012 年 6 月 1 日起至實(shí)際付清之日的違約金。

過(guò)戶(hù)與發(fā)票：

被告在收到上述款項(xiàng)后15 日內(nèi)，協(xié)助原告辦理一號(hào)房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記；

被告于判決生效后7 日內(nèi)向原告開(kāi)具 197,500 元購(gòu)房款發(fā)票。

其他請(qǐng)求：

駁回被告其他反訴請(qǐng)求。

案件啟示

合同履行的嚴(yán)格性：分期付款及按揭付款需按約定履行，未完成付款義務(wù)可能影響過(guò)戶(hù)并承擔(dān)違約責(zé)任。

證據(jù)留存的重要性：付款憑證、承諾書(shū)等是認(rèn)定事實(shí)的關(guān)鍵，需妥善保存；主張違約金過(guò)高需提供實(shí)際損失證據(jù)。

附隨義務(wù)的獨(dú)立性：開(kāi)具發(fā)票等合同附隨義務(wù)不依賴(lài)主債務(wù)履行完畢，債權(quán)人可單獨(dú)主張。

企業(yè)項(xiàng)目承接的責(zé)任：承接方需對(duì)原項(xiàng)目債權(quán)債務(wù)負(fù)責(zé)，不得因歷史問(wèn)題拒絕履行現(xiàn)有合同義務(wù)。