真正影響樓市的新政，要落地了。
2025年5月1日，住建部將正式實施《住宅項目規(guī)范》。
該規(guī)范明確了“好房子”的量化標準，包括不限于：
1）新建住宅建筑高度不超過80米（約26層）；
2）18-26層住宅容積率不高于3.1；
3）要求層高不低于3米；
4）臥室面積不小于5㎡、提高住宅隔音、噪音指標。
這些標準從空間舒適度、建筑密度、居住安全等多維度重構(gòu)了住宅開發(fā)邏輯。
標志著中國房地產(chǎn)將從以前的“高速擴張”，全面轉(zhuǎn)型向“品質(zhì)優(yōu)先”。
也就是以后買商品房的人，居住舒適度會越來越高，個人猜測這也是商品房未來與保障房拉開差距的重要一點。
此外，在新政的驅(qū)動下，廣州土地市場率先作出積極響應。
廣州2025年建設(shè)用地供應計劃中，容積率2.0-3.0的地塊占比48%，同比激增21%，低密化趨勢顯著。
新規(guī)范落地后，也將對樓市產(chǎn)生深遠的影響，主要有幾點：
其一， 土地市場將分化，低密地塊會受追捧。
在建筑高度、容積率的限制下，廣州的低密度地塊很大可能會成為房企爭奪焦點。
而且不同區(qū)域地價會有分化的表現(xiàn)，核心區(qū)如天河、海珠，因土地稀缺、高
端項目集中入市以及容積率優(yōu)化，地價或穩(wěn)中有升。
而遠郊區(qū)如增城，受庫存高企及供需失衡影響，地價很可能仍承壓。
大概率而言，未來市場低密產(chǎn)品將成為主流，特別是超高層產(chǎn)品會逐漸減少。
關(guān)于超高層的爭議一直都有，而且市場的聲音都是負面居多。
只是不影響廣州的近幾年的超高層項目如雨后春筍般冒出來。
南都2024年的數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，近五年間廣州40層及以上的一手住宅達到49個，近十年亮相的超100米超高層一手住宅至少上百個。
如此多的項目，使得不喜歡超高層的購房者收窄了購房選擇。
所幸，這種局面很快會被打破，未來供應都朝低密、小高層看齊，市場也會有更多選擇。
其二，開發(fā)成本上升，房企利潤承壓。
新規(guī)中無論是建筑高度、容積率受限以及層高不低于3米等要求，都意味著開發(fā)商的利潤要承壓。
如要求層高提升至3米開發(fā)商需優(yōu)化結(jié)構(gòu)設(shè)計并采用更高品質(zhì)建材。
據(jù)克而瑞估算，層高每增加10厘米，建造成本上升1%。
疊加容積率、限高導致的土地利用率下降，房企利潤空間被壓縮。
舉個直觀的例子，提前兩個月試點新政的重慶，如今有項目已經(jīng)符合新規(guī)標準，比如金茂·璞印金，其清水房單價達2.91萬元/㎡，刷新當?shù)胤績r天花板。
房企成本高了，利潤上不來就只能提高房價，這也反映出成本壓力向房價傳導的趨勢。
其三，產(chǎn)品迭代加速，避免同質(zhì)化競爭加劇。
可以預見的是，新政將倒逼房企從“高周轉(zhuǎn)”轉(zhuǎn)向“精細化”。
如今廣州市場在建筑新規(guī)的影響下，戶型使用率已經(jīng)有了很大的提升。
數(shù)據(jù)顯示，廣州超過7成的新規(guī)項目三房兩衛(wèi)起步門檻低于周邊常規(guī)競品，四房戶型亦有超過63%的比例，同等戶型面積壓縮10㎡至12㎡。
這就導致了很多項目做戶型時都扎堆在同個面積段競爭，項目之間同質(zhì)化競爭加劇。
比如三房戶型，今年入市的項目包括保利珠江印象、云湖花城新組團、萬科理想花地·傲璟等新品，這個戶型的面積均控制在85㎡至88㎡。
好在，國家好房子規(guī)范落地后，疊加廣州的建筑新規(guī)，將為房企提供更大的發(fā)揮空間。
一方面有助于提高房企的拿地積極性，另一方面也避免市場陷入惡性價格戰(zhàn)，而是以品質(zhì)取勝。
其四，新房可能漲價，二手市場被“背刺”，業(yè)主會加速出貨。
這次國家級好房子規(guī)范落地后，新房的建筑成本上升，利潤被壓縮了，好房子的價值會支撐房價上漲。
但同時二手市場也會被“背刺”，優(yōu)勢將進一步被縮小。
這樣說吧，雖然廣州之前落地了建筑新規(guī)，房子的使用率越來越高了。
但新房使用率上去了，實際居住體驗卻并沒有一個質(zhì)的飛躍，特別是在層高、噪音、容積率等指標還比不過一些二手房。
有網(wǎng)友直言：“容積率3.1以下，層高不低于3米，這和我2013年買的房子一樣啊”?？梢娙缃穸址總?，還是有很多優(yōu)勢的。
但這一切都將在好房子新規(guī)范落地后變了，未來廣州的新房項目不僅使用率高，而且層高、噪音、密度乃至臥室的尺度都有了硬性標準。
所以說，未來的新房項目入市，一定會對現(xiàn)有的二手，乃至現(xiàn)有存量的新房造成一波沖擊，或許已經(jīng)有業(yè)主在加速出貨了。
最后，我覺得這次國家新政以眾多好房子規(guī)范為標尺，是在推動房地產(chǎn)行業(yè)邁向品質(zhì)化、可持續(xù)化。
雖然短期看，新房價格因成本可能會出現(xiàn)一些上漲，但長期將通過市場分化實現(xiàn)整體均衡。
而且對購房者來說，也是利好。未來買房會有更多更好的選擇。
對二手市場來說，接下來出讓的低密地塊，周邊的二手業(yè)主要多關(guān)注一下，特別是有置換需求的要及時出手，規(guī)避老舊房產(chǎn)貶值風險。
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