??望海玥家園??
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招商望海玥位于深圳市南山區(qū)蛇口新街與漁村路交匯處、距離地鐵2/8號(hào)線東角頭站267米；預(yù)計(jì)即將推出的是389套公寓產(chǎn)品、36--60平一至二房；預(yù)計(jì)住宅67--95--106--112--125平二至四房暫時(shí)不推出.
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項(xiàng)目介紹
【望海玥家園】為招商漁二村舊改，項(xiàng)目從2006年啟動(dòng)，2018年開(kāi)拆，直到2022年招商正式接手后才開(kāi)始動(dòng)工，從啟動(dòng)到入市，耗時(shí)將近18年。
項(xiàng)目總占地9072平方米、建面65772平方米，建設(shè)內(nèi)容為2棟44至45層住宅樓、1棟35層公寓樓，共規(guī)劃395套住宅房源，其中回遷房343套，普通商品房52套（可售），住宅面積為67-106-112-125平2-4房，位置在1-1棟、1-2棟；2棟是公寓，面積為36--60平1至2房，389套可售。
望海玥家園位于蛇口老城區(qū)，毗鄰半島城邦、南海玫瑰等豪宅區(qū)，享有“二線海景”。南側(cè)老小區(qū)部分遮擋海景，少數(shù)房源可看海。項(xiàng)目享有蛇口濱海設(shè)施，如歌劇院、漁人碼頭、濱海長(zhǎng)廊。
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公寓戶型圖
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交通配套
步行前往2/8號(hào)線的東角頭站200多米，2站到海上世界，4站到后海，5站到科苑，7站到高新南。
此外，13號(hào)線二期與東角頭站接駁，該線路計(jì)劃在2025年開(kāi)通運(yùn)營(yíng)，屆時(shí)地鐵將直連深圳歌劇院，深圳灣口岸、西麗樞紐中心等片區(qū)。
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教育配套
項(xiàng)目小學(xué)和中學(xué)均屬于蛇口育才教育集團(tuán)太子灣學(xué)校招生范圍，距離學(xué)校直線在1公里左右，步行約1.4公里。
太子灣學(xué)校小學(xué)部前身為海灣小學(xué)。2017年9月，太子灣學(xué)校中學(xué)部建成后，與原海灣小學(xué)合并為九年一貫制學(xué)校并納入育才教育集團(tuán)內(nèi)。
商業(yè)配套
項(xiàng)目本身規(guī)劃約1萬(wàn)平商業(yè)，加上周邊社區(qū)帶有底層商業(yè)，基本滿足日常購(gòu)物需求。雖然片區(qū)內(nèi)有多個(gè)大型商超，如海上世界、寶能·all city購(gòu)物中心、City花園城、海岸城購(gòu)物中心、包括太子灣K11等，但自駕或搭乘地鐵都在15-20分鐘左右。
休閑配套
項(xiàng)目一路之隔就是蛇口廣場(chǎng)，周邊還有在建的深圳歌劇院項(xiàng)目，遠(yuǎn)一點(diǎn)還有深圳灣公園，都可以作為日常休閑娛樂(lè)的去處。
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2025年深圳樓市預(yù)測(cè)：政策松綁與分化加劇下的購(gòu)房指南
一、政策松綁：史上最寬松時(shí)代來(lái)臨
1. 限購(gòu)放開(kāi)：繼非核心區(qū)取消限購(gòu)后，核心區(qū)（福田、南山等）或允許外地戶籍購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)1套，深圳家庭可增購(gòu)1套，甚至大戶型限購(gòu)可能率先解除。
2. 首付與利率創(chuàng)新低：首套房首付比例或降至1成，二套1.5成；房貸利率有望從3字頭降至2字頭，公積金貸款額度同步提升。
3. 稅費(fèi)減免：首套房稅費(fèi)或全面取消，二套契稅低至1%-2%，進(jìn)一步降低交易成本。
二、市場(chǎng)分化：核心區(qū)反彈，非核心區(qū)承壓
1. 核心區(qū)領(lǐng)漲，豪宅成“硬通貨”
南山、福田、寶中等核心區(qū)因稀缺性和高凈值人群聚集，房?jī)r(jià)止跌回升。例如，南山科技園、福田百花片區(qū)等教育資源優(yōu)質(zhì)的區(qū)域，部分樓盤(pán)漲幅已達(dá)10%-20%。豪宅市場(chǎng)更是火爆，龍崗深鐵閱云境等項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)即“日光”，高凈值人群通過(guò)購(gòu)置優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)對(duì)沖通脹壓力。
2. 非核心區(qū)以價(jià)換量
龍崗、坪山等區(qū)域因供應(yīng)過(guò)剩，房?jī)r(jià)或繼續(xù)下跌10%-15%。購(gòu)房者更傾向選擇地鐵沿線新房（如14/16號(hào)線），避開(kāi)工業(yè)區(qū)密集板塊。
3. 土拍市場(chǎng)回暖
隨著市場(chǎng)信心恢復(fù)，房企拿地積極性回升。2025年首宗龍崗宅地溢價(jià)70.4%成交，預(yù)示核心地塊將成爭(zhēng)奪焦點(diǎn)。
三、供需新格局：保障房分流與剛需機(jī)會(huì)
1. 新房供應(yīng)激增
一季度24個(gè)新盤(pán)入市，供應(yīng)超8700套，核心區(qū)新盤(pán)因限價(jià)放松或突破歷史高位。
2. 保障房沖擊剛需市場(chǎng)
共有產(chǎn)權(quán)房和人才房以周邊商品房6-8折的價(jià)格分流需求。例如，寶安中心區(qū)人才房均價(jià)5.05萬(wàn)/㎡，性價(jià)比優(yōu)勢(shì)顯著。
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