位于杭州城東新城的港龍城，在經(jīng)歷多年停工擱置、王府井合作告吹、重整開(kāi)業(yè)后，第三次登上線上法拍平臺(tái)。
2025年4月21日，杭州市中級(jí)人民法院掛出港龍城1區(qū)1002室等商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)拍賣信息，標(biāo)的物總建筑面積20097.1㎡，評(píng)估價(jià)5.54億元，單價(jià)27577元/㎡。
司法拍賣記錄顯示，港龍城1區(qū)1002室等房產(chǎn)前兩次被法拍，分別發(fā)生在2020年10月底、2021年5月，標(biāo)的物總建筑面積都是20097.1㎡，評(píng)估價(jià)均為6.5億元。
5年不到的時(shí)間里，港龍城資產(chǎn)估值縮水了近1億元。
十年沉浮難逃法拍宿命
2013年，港龍控股以“杭州首個(gè)24小時(shí)商業(yè)綜合體”的藍(lán)圖拿下城東新城核心地塊，規(guī)劃總投資25億元。
項(xiàng)目2014年開(kāi)始施工，一度被視為補(bǔ)齊城東商業(yè)短板的“關(guān)鍵拼圖”，然而在2015年開(kāi)盤后，港龍控股中途資金鏈斷裂，杭州港龍城陷入了漫長(zhǎng)的交付周期。
此后十余年間，項(xiàng)目多次開(kāi)業(yè)承諾落空，與王府井的合作告吹也因?yàn)轫?xiàng)目改造事宜未達(dá)成一致解除，期間更是因金融借款、商品房預(yù)售、建工合同等糾紛官司纏身。
企查查信息顯示，杭州港龍置業(yè)有限公司涉及的司法案件多達(dá)187起。
在司法拍賣平臺(tái)公開(kāi)披露的文件信息中，2019年至2024年間，項(xiàng)目已累計(jì)遭遇17次查封，其中7個(gè)至今仍在執(zhí)行。
部分查封記錄（來(lái)源/阿里法拍）
此前兩次被拍賣，也都是因?yàn)楹贾莞埤堉脴I(yè)有限公司與江蘇建業(yè)建設(shè)集團(tuán)有限公司在建設(shè)工程合同上發(fā)生了糾紛，最后分別因申請(qǐng)執(zhí)行人及其它執(zhí)行債權(quán)人撤回執(zhí)行申請(qǐng)、和被執(zhí)行人公司進(jìn)入破產(chǎn)程序而告終。
此次港龍城被拍賣，主要是與中國(guó)建筑第二工程局的施工合同糾紛有關(guān)。
本次拍賣標(biāo)的包含1區(qū)1002室等近2萬(wàn)㎡商業(yè)資產(chǎn)，起拍總價(jià)約3.88億元，起拍單價(jià)1.93萬(wàn)/㎡。
相比前兩次起拍價(jià)，雖大幅下調(diào)了近7000萬(wàn)，但項(xiàng)目背后復(fù)雜的“身世”，或令潛在買家望而卻步。
開(kāi)業(yè)以來(lái)深陷運(yùn)營(yíng)困局
對(duì)港龍城而言，司法糾紛及債務(wù)包袱是必須面對(duì)的，但更亟待解決的是商業(yè)運(yùn)營(yíng)和轉(zhuǎn)型的難題。
港龍城負(fù)一層與地鐵無(wú)縫接軌，商場(chǎng)正門距離彭埠站D口距離也不超過(guò)20米，周邊眾多居民小區(qū)和寫(xiě)字樓，還有東站這一國(guó)家級(jí)交通樞紐。
坐擁得天獨(dú)厚地理位置和堅(jiān)實(shí)客流基礎(chǔ)的港龍城，2023年開(kāi)業(yè)以來(lái)卻屢陷運(yùn)營(yíng)困境。
2023年1月6日開(kāi)業(yè)初期，營(yíng)業(yè)區(qū)域僅覆蓋項(xiàng)目B1層及B館1層，場(chǎng)內(nèi)開(kāi)業(yè)率不足一半，其他樓層尚未完全開(kāi)放。
2024年項(xiàng)目煥新升級(jí)后重新開(kāi)業(yè)，運(yùn)營(yíng)情況仍不理想。
截至目前，約23萬(wàn)方商業(yè)體量的港龍城僅96家店鋪開(kāi)業(yè)，其中超過(guò)一半集中在B1層，對(duì)比附近商業(yè)體量?jī)H約4萬(wàn)方、111家商鋪營(yíng)業(yè)的東站萬(wàn)象匯，港龍城的數(shù)據(jù)顯得有些慘淡。（數(shù)據(jù)源自大眾點(diǎn)評(píng)）
此外，港龍城曾一度被網(wǎng)友詬病硬件設(shè)施體驗(yàn)感差，未能達(dá)到市場(chǎng)期待。至今仍有不少用戶稱，白天商場(chǎng)客流量也不多，且不少商鋪空置。
而近幾年圍繞著杭州東站的商圈，商業(yè)卻遍地開(kāi)花——西子國(guó)際、杭州之翼、三花國(guó)際、杭州東站萬(wàn)象匯等相繼開(kāi)業(yè)。
據(jù)贏商網(wǎng)數(shù)據(jù)，2024年杭州東站周邊商業(yè)總體量達(dá)60.7萬(wàn)方。
“在存量商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)白熱化的當(dāng)下，港龍城如何轉(zhuǎn)型，打造自己的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，從中脫穎而出，對(duì)未來(lái)接手的操盤團(tuán)隊(duì)來(lái)說(shuō)是一次重大考驗(yàn)”，業(yè)內(nèi)人士表示。
存量時(shí)代下杭州不少商業(yè)“爛尾”
據(jù)樂(lè)居了解，在杭州，身處核心地段卻最終走向破產(chǎn)或法拍的商場(chǎng)，港龍城并非孤例。
申花板塊的藍(lán)鉆天成，此前7次拍賣，無(wú)一例外都以流拍慘淡收?qǐng)?，最終經(jīng)歷數(shù)次降價(jià)后，以評(píng)估價(jià)的36.3%成交；
未來(lái)科技城的博雅城，2019年12月開(kāi)業(yè)，因運(yùn)營(yíng)不佳、同質(zhì)化嚴(yán)重競(jìng)爭(zhēng)激烈、母公司破產(chǎn)重組等原因，經(jīng)營(yíng)困難，最終于今年1月全面關(guān)閉；
城西西溪濕地附近的西城廣場(chǎng)，去年9 月，因債務(wù)問(wèn)題被推向法拍市場(chǎng)，估值達(dá)7個(gè)億，最終無(wú)人報(bào)名而流拍，如今距離拍賣已經(jīng)過(guò)去了大半年，仍沒(méi)有任何動(dòng)靜，商場(chǎng)的人流情況較之前更慘淡了……
在杭州這座商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化的城市，單純依賴區(qū)位優(yōu)勢(shì)似乎已難以為繼。
戴德梁行認(rèn)為，商業(yè)最后拼的是創(chuàng)新、是實(shí)力，杭州的城市商業(yè)發(fā)展需要變革、汰換和外部支撐，這幾年優(yōu)質(zhì)商場(chǎng)大量入局杭州，在這種情況下，存量商業(yè)運(yùn)營(yíng)商更要調(diào)整策略，優(yōu)化品牌布局，以應(yīng)對(duì)激烈的競(jìng)爭(zhēng)。
若無(wú)法破解運(yùn)營(yíng)困局、構(gòu)建可持續(xù)的消費(fèi)生態(tài)，即便手握TOD黃金區(qū)位，也終將在時(shí)代的沙漏中淪為下一粒沉沙。
當(dāng)資本退潮，或許唯有回歸商業(yè)本質(zhì)，方能重構(gòu)價(jià)值。
文章來(lái)源:樂(lè)居買房
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