這場“退房”行動，既是中交地產(chǎn)的生死時速，也為行業(yè)轉(zhuǎn)型寫下注腳——當(dāng)潮水退去，裸泳者終需直面生存的硬仗。
2025年4月22日晚，中交地產(chǎn)（*ST中地，000736.SZ）宣布，擬將旗下房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)及負(fù)債打包轉(zhuǎn)讓至控股股東中交房地產(chǎn)集團(tuán)。共涉及51家公司。交易若完成，中交地產(chǎn)將徹底告別地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)，轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營。這一動作被市場解讀為“斷臂求生”，卻也折射出房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整下，一家曾野心勃勃的央企房企如何從千億豪賭跌落至退市邊緣。
一場遲來的自救
公告背后，是觸目驚心的財務(wù)數(shù)據(jù)。2024年，中交地產(chǎn)預(yù)計歸母凈利潤虧損53億元，同比擴(kuò)大221%，兩年累計虧損近70億元。已遠(yuǎn)不及當(dāng)初提出的千億目標(biāo)。
對于虧損的原因，中交地產(chǎn)向媒體表示，一是因公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)交付排期不同，本期達(dá)到交付條件的項(xiàng)目較上年同期有所減少，同時在市場競爭日趨激烈的背景下，為加速庫存去化和資金回籠，公司調(diào)整銷售策略，導(dǎo)致報告期內(nèi)交付項(xiàng)目的毛利率同比有所下降。同時，隨著竣備的房地產(chǎn)項(xiàng)目增加，公司費(fèi)用化利息增加，本期財務(wù)費(fèi)用較上年同期有所上升。此外，報告期內(nèi)公司部分房地產(chǎn)項(xiàng)目存在減值跡象，公司按照會計準(zhǔn)則對存貨減值進(jìn)行初步測試，基于謹(jǐn)慎性原則，對存在減值跡象的房地產(chǎn)項(xiàng)目計提資產(chǎn)減值損失。這些都進(jìn)一步吞噬利潤。
盡管中交地產(chǎn)向媒體作出了說明，但從行業(yè)的角度來看，其虧損跟行業(yè)寒冬不無關(guān)系。2024年全國商品房銷售面積同比下滑12.9%，中交地產(chǎn)銷售額僅156.43億元，同比腰斬58%。激進(jìn)擴(kuò)張時期的高價土地儲備（2020年拿地金額超535億元）在限價政策和需求萎縮下，成為利潤黑洞。
截至2024年末，公司凈資產(chǎn)為-35.8億元，成為首家因資不抵債被“*ST”的央企房企。
按照深交所規(guī)則，若2024年報披露后凈資產(chǎn)仍為負(fù)，公司將面臨退市風(fēng)險警示。剝離重資產(chǎn)業(yè)務(wù)，成為保住上市平臺的最后手段。
理想豐滿，現(xiàn)實(shí)骨感
根據(jù)重組方案，中交地產(chǎn)未來將聚焦物業(yè)管理、資產(chǎn)運(yùn)營等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)。
就在去年11月份，中交地產(chǎn)收購了中交物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司（以下簡稱“中交物業(yè)”）100%股權(quán)。這在中交地產(chǎn)看來，這樣有利于改善公司資產(chǎn)質(zhì)量，提升公司可持續(xù)經(jīng)營能力和盈利能力，維護(hù)投資者利益。不過，去年其物業(yè)板塊收入7.28億元，雖同比增長56.8%，但僅占總營收的3.98%，且毛利率同比下滑7.1個百分點(diǎn)至16.2%。盡管2024年收購中交物業(yè)100%股權(quán)，但后者規(guī)模尚小（在管面積6265萬平方米），與行業(yè)頭部企業(yè)差距顯著。分析人士指出，輕資產(chǎn)運(yùn)營需長期品牌積淀與精細(xì)化能力，中交地產(chǎn)短期內(nèi)或難擺脫對母公司資源注入的依賴。
母公司的“燙手山芋”
接盤方中交房地產(chǎn)集團(tuán)，自身亦面臨挑戰(zhàn)。作為中交集團(tuán)旗下地產(chǎn)平臺，其2024年營收與利潤持續(xù)縮水，承接上市公司近千億負(fù)債（截至2024年三季度，中交地產(chǎn)總負(fù)債1005億元）后，資金鏈壓力陡增。行業(yè)觀察者認(rèn)為，此舉雖能暫時緩解上市公司退市危機(jī)，但集團(tuán)層面仍需消化存量項(xiàng)目風(fēng)險，尤其在三四線城市庫存高企、流動性枯竭的背景下。
這一交易亦是行業(yè)縮影。2024年以來，華遠(yuǎn)地產(chǎn)、格力地產(chǎn)等十余家房企相繼剝離開發(fā)業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)賽道。行業(yè)邏輯已從“規(guī)模為王”轉(zhuǎn)向“生存優(yōu)先”，高杠桿模式宣告終結(jié)。中交地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型，既是央企在政策與市場夾縫中的適應(yīng)性調(diào)整，亦暴露了行業(yè)出清期的殘酷現(xiàn)實(shí)。
據(jù)了解，中交房地產(chǎn)集團(tuán)旗下?lián)碛芯G城中國（03900.HK）與中交地產(chǎn)兩個上市平臺。公告次日（4月23日），中交地產(chǎn)股價一字跌停，年內(nèi)累計跌幅超60%。剝離核心地產(chǎn)業(yè)務(wù)后，中交地產(chǎn)剩余資產(chǎn)價值能否支撐當(dāng)前市值？不得不讓人心存疑慮。更深層次的疑慮或在于，輕資產(chǎn)故事能否在行業(yè)整體下行中兌現(xiàn)？若物業(yè)與資管業(yè)務(wù)增長不及預(yù)期，中交地產(chǎn)或淪為“空殼”。
熱門跟貼