在當(dāng)下的地產(chǎn)江湖中，一股新勢(shì)力正在強(qiáng)勢(shì)崛起，這便是“中建八子”。
作為中國(guó)建筑旗下地產(chǎn)平臺(tái)統(tǒng)稱，“中建八子”包括中建一局的中建智地、中建二局的中建玖合、中建三局的中建壹品、中建四局的中建四局城發(fā)、中建五局的中建信和、中建六局的中建地產(chǎn)（天津）、中建七局的中建七局地產(chǎn)以及中建八局的中建東孚。
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的深度調(diào)整，眾多頭部房企因資金鏈緊張等問題逐漸在土地市場(chǎng)隱退。與之形成鮮明對(duì)比的是，“中建八子”依托中國(guó)建筑強(qiáng)大的資金實(shí)力脫穎而出。
其中，中建壹品2024年初明確提出全力沖刺全國(guó)房企20強(qiáng)，銷售規(guī)模劍指千億元。為此，其在全國(guó)土拍市場(chǎng)頻繁出手，大舉拿地。
然而在規(guī)模快速擴(kuò)張的背后，中建壹品公司層面和項(xiàng)目質(zhì)量方面卻存在著一系列不容忽視的問題，如何平衡投資與資金壓力也成為公司的挑戰(zhàn)。
狂飆突進(jìn)的擴(kuò)張之路
2024年初，中建壹品董事長(zhǎng)徐超明確提出“提高區(qū)域站位，全力沖刺全國(guó)房企20強(qiáng)”的目標(biāo)，在銷售規(guī)模上，立志做到上千億。
三年前，中建三局地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售規(guī)模僅326億，尚未進(jìn)入百?gòu)?qiáng)房企榜單。然而到了2023年，中建壹品卻逆勢(shì)上揚(yáng)，銷售規(guī)模擴(kuò)張至519億，排名躍升至第34名。
進(jìn)入2024年，中建壹品的沖勁愈發(fā)猛烈。截至前11個(gè)月，其銷售額已達(dá)423億元，成功挺進(jìn)行業(yè)前二十強(qiáng)。
這一路狂奔的背后，中建壹品2024年在土地市場(chǎng)頻頻拿地。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2024年前五月，百?gòu)?qiáng)房企拿地總金額3146億元，同比下降26.7%。但中建壹品卻逆勢(shì)而上，以213億的拿地金額沖到拿地榜首位。
其中，2024年2月22日，中建壹品斥資48.76億元拿下北京大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)地塊，溢價(jià)率15%。中建壹品于2021-2023年在北京共獲7宗地塊，總建筑規(guī)模近80萬方。
在上海，中建壹品宣布通過收購(gòu)間接獲得楊浦濱江定海街道154街坊地塊，代價(jià)約37.5億元，據(jù)保守估計(jì)可售貨值接近60億元。
深圳市場(chǎng)同樣有中建壹品的身影。去年2月29日，中建壹品與湖北文旅園區(qū)建發(fā)以51.79億元聯(lián)合競(jìng)得深圳2024年首拍地塊，這也是近年來龍華土拍中面積最大、價(jià)格最高的地塊。
在三大城市群的拿地榜單中，中建壹品非常強(qiáng)勢(shì)。在2024年前5月京津冀拿地金額榜中，中建壹品以71億元位列業(yè)內(nèi)第三；長(zhǎng)三角拿地金額榜中，以47億元排名第六；粵港澳大灣區(qū)拿地榜中，更是以95億元占據(jù)拿地金額第一位。
通過中建壹品的拿下城市可以看出，其將北京、上海、深圳等一線城市作為全力聚焦拓展的第一發(fā)展梯隊(duì)，精準(zhǔn)選擇各城市的核心區(qū)域進(jìn)行深耕。
按照中建壹品的規(guī)劃，2025年，在京津冀、長(zhǎng)三角、大灣區(qū)、華中地區(qū)、西南地區(qū)五個(gè)城市群，銷售規(guī)模都將力爭(zhēng)做到上百億。尤其是北方分公司，以北京為核心，銷售目標(biāo)直指三百億。
在眾多房企或不再設(shè)定銷售目標(biāo)，或下調(diào)目標(biāo)的當(dāng)下，中建壹品卻逆勢(shì)提出千億目標(biāo)。而且如此激進(jìn)的拿地策略，使得公司的規(guī)模迅速膨脹，然而這也為后續(xù)發(fā)展埋下了隱患。
財(cái)務(wù)壓力初現(xiàn)端倪
大規(guī)模拿地需要雄厚的資金支持，這無疑給中建壹品帶來了巨大的財(cái)務(wù)壓力。
盡管目前缺乏公司詳細(xì)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)披露，但從其母公司中建三局2023年總資產(chǎn)3200億，凈資產(chǎn)僅790億，負(fù)債率73.67%的情況來看，中建壹品的財(cái)務(wù)杠桿或許也處于高位運(yùn)行狀態(tài)。
隨著中建壹品拿地規(guī)模的不斷擴(kuò)大，集團(tuán)整體債務(wù)負(fù)擔(dān)進(jìn)一步加重。為獲取土地，企業(yè)不僅需一次性支付巨額土地出讓金，后續(xù)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)還需要持續(xù)投入大量資金。
在房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于低谷期，銷售遇冷、融資渠道收窄的大背景下，一旦資金回籠不暢，其資金鏈將面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。
以其部分項(xiàng)目為例，中建三局白云打造的中建?星光城，自2022年開售以來，去化率在兩年時(shí)間里僅維持在75%左右。
為了促進(jìn)銷售，該項(xiàng)目不得不采取降價(jià)策略，部分優(yōu)惠房源價(jià)格降至2.7萬/平，而該項(xiàng)目拿地成本就已高達(dá)2.2萬/平。去化周期長(zhǎng)加上降價(jià)銷售，使得項(xiàng)目處于虧損狀態(tài)，資金回籠緩慢。
另外，佛山的中建壹品·湖北文旅·東湖學(xué)府2021年開盤，目前去化率不到一半；中建壹品佛山建投譽(yù)湖2020年開盤，3年后仍有150套左右房源待售。
再看企業(yè)的法律訴訟情況，大量的訴訟案件不僅耗費(fèi)企業(yè)的人力、物力和財(cái)力，還對(duì)企業(yè)聲譽(yù)造成負(fù)面影響，間接影響其融資和銷售等業(yè)務(wù)，加劇債務(wù)壓力。
據(jù)企查查數(shù)據(jù)，中建三局及關(guān)聯(lián)企業(yè)累計(jì)涉及司法案件11078件，有裁判文書6218份。其歷史被執(zhí)行人記錄236條，被執(zhí)行總金額約4.6億元。
作為被告的案件占比達(dá)76%，主要涉及建設(shè)工程分包合同、租賃合同等糾紛。2023年以來案件數(shù)量增長(zhǎng)明顯，僅2024年公開開庭公告就有2248則，多集中在湖北、廣東、江蘇等地。
在市場(chǎng)下行、銷售受阻、資金回籠緩慢的情況下，再加上如此龐大數(shù)量的訴訟案件，對(duì)于中建壹品的運(yùn)營(yíng)和財(cái)務(wù)狀況無疑是雪上加霜。
項(xiàng)目質(zhì)量飽受詬病
隨著中建壹品在全國(guó)范圍的迅速擴(kuò)張，其項(xiàng)目質(zhì)量問題逐漸浮出水面。
在蘇州吳中太湖新城的中建太澤之星，外立面質(zhì)量差、小區(qū)綠化品質(zhì)與宣傳不符，讓業(yè)主們深感失望；
北京單價(jià)超10萬元/平的豪宅——海淀學(xué)府公館，還未交付就出現(xiàn)外立面鼓包、掉皮、裝飾條等問題，豪宅的品質(zhì)大打折扣，業(yè)主們紛紛維權(quán)；
在湖北大本營(yíng)，中建壹品瀾庭一期二期交付時(shí)，外墻脫落、地下室漏水等質(zhì)量問題頻發(fā)，嚴(yán)重影響了業(yè)主的居住體驗(yàn)。
不僅如此，中建壹品學(xué)府公館還被曝出房屋發(fā)霉、地暖漏水等問題，開發(fā)商不僅不積極解決，還捏造事實(shí)、推卸責(zé)任，甚至被列入經(jīng)營(yíng)異常名錄。
另外，還有項(xiàng)目在建房時(shí)著火，卻不告知業(yè)主相關(guān)情況，沒鑒定損傷就拆除，工地抽煙管理混亂等問題也被曝光。
中建壹品的一些項(xiàng)目在銷售過程中的營(yíng)銷策略也引發(fā)了諸多爭(zhēng)議。
去年6月，位于北京的項(xiàng)目花香壹號(hào)大幅降價(jià)，樓面價(jià)3.93萬元/平方米、銷售指導(dǎo)價(jià)7.2萬元/平方米的新房，降價(jià)后最低僅4.9萬元/平方米，相當(dāng)于打了六八折。
雖然該降價(jià)行為被相關(guān)部門緊急叫停、約談?wù)?，但這一事件也引發(fā)了人們對(duì)其銷售策略穩(wěn)定性和合規(guī)性的質(zhì)疑。
另外，在深圳的鵬宸云筑項(xiàng)目，傳出“低價(jià)入市”的消息，雖然后來項(xiàng)目發(fā)出聲明表示網(wǎng)傳銷售價(jià)格不實(shí)，但開盤價(jià)格的不確定性以及市場(chǎng)對(duì)其低價(jià)策略的猜測(cè)，還是給周邊樓市帶來了一定的波動(dòng)。
此外，中建壹品部分項(xiàng)目還涉嫌虛假宣傳，宣傳業(yè)績(jī)與實(shí)際備案數(shù)據(jù)相差甚遠(yuǎn)，誤導(dǎo)消費(fèi)者，損害市場(chǎng)誠(chéng)信。
中建壹品在追求規(guī)模擴(kuò)張和業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的道路上，雖然取得段性成果，但公司層面的財(cái)務(wù)壓力、項(xiàng)目質(zhì)量問題以及營(yíng)銷策略的爭(zhēng)議，都可能成為其可持續(xù)發(fā)展的阻礙。
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