北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門(mén)道，我不做所謂的“專(zhuān)家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。
一
Q:
請(qǐng)問(wèn)，我兒子是去年考上北京**的，今年應(yīng)該能完成落戶(hù)。但買(mǎi)房資金不多，了解到北京有“經(jīng)濟(jì)適用房”，價(jià)格低但手續(xù)復(fù)雜，我們所處小城市沒(méi)有這種房，所以想問(wèn)問(wèn)這種房的優(yōu)劣勢(shì)。
主要是兒子說(shuō)看了幾套房，被額外征收的土地出讓金和綜合地價(jià)款給弄糊涂了，價(jià)格差距巨大，不知道應(yīng)該怎么選了。所以請(qǐng)問(wèn)一下北京的政策，怎么申請(qǐng)和購(gòu)買(mǎi)？
補(bǔ)充：目前首付能有120萬(wàn)，貸款按中介的說(shuō)法可以高評(píng)高貸，所以想買(mǎi)300萬(wàn)左右的，我們做父母的幫助還款。
A：
1、經(jīng)濟(jì)適用房是1994年二次房改時(shí)出現(xiàn)的，但其實(shí)這是個(gè)籠統(tǒng)的說(shuō)法，大的歸類(lèi)應(yīng)該叫“保障性住房”，各個(gè)城市都有。只是北京特殊吧，經(jīng)適房的規(guī)模大，持續(xù)的時(shí)間也長(zhǎng)。您家的城市有可能叫別的名字，比如政策房，安居房，集資房，共建房什么的，其實(shí)都差不多意思。
2、二手經(jīng)適房的手續(xù)并不復(fù)雜，就算有些程序也是賣(mài)家的事兒，買(mǎi)家只是出錢(qián)就行了。或者說(shuō)手續(xù)都由中介代辦，沒(méi)什么麻煩的。
優(yōu)勢(shì)就是價(jià)格相對(duì)低，物業(yè)費(fèi)也低，如果是體制內(nèi)為主的小區(qū)則氛圍比較好，上級(jí)單位要負(fù)責(zé)任的話(huà)物業(yè)維護(hù)的也會(huì)不錯(cuò)，等同于商品房。另外2003年之前的經(jīng)適房質(zhì)量都非常好，典型的是天通苑和回龍觀(guān)早期的房子，質(zhì)量比商品房還好。
劣勢(shì)是2003年后的經(jīng)適房質(zhì)量普遍有些下降，因?yàn)椴疬w成本上升，但政策性定價(jià)又不能漲，所以開(kāi)發(fā)商就節(jié)約成本了。2005年后的就更明顯些，因?yàn)殡m然經(jīng)適房的定價(jià)漲了點(diǎn)兒，但成本上升的更多，開(kāi)發(fā)商仍然是壓榨成本。另外當(dāng)時(shí)的土地已經(jīng)是拍賣(mài)為主了，而經(jīng)適房的土地是劃撥的，所以項(xiàng)目越來(lái)越少，那幾年也沒(méi)人太在乎了，監(jiān)管弱了點(diǎn)兒。
另外如果以房產(chǎn)投資性來(lái)說(shuō)，常規(guī)排序是商品房，公房，政策房，保障房，安置房，回遷房。經(jīng)適房算保障房，但也要分品質(zhì)，品質(zhì)高的等同于商品房，品質(zhì)差的則有可能不如回遷房。
3、土地出讓金，一類(lèi)經(jīng)適房繳納10%，二類(lèi)繳納3%。如果還有其他的錢(qián)就叫綜合地價(jià)款，比如2008年4月11日之后的一類(lèi)經(jīng)適房，要繳納與原值增值部分的70%。二類(lèi)經(jīng)適房如果是“住房合作社”的，要繳納總價(jià)的10%，這都叫綜合地價(jià)款。
但這些錢(qián)都跟買(mǎi)家沒(méi)關(guān)系，都是賣(mài)家繳納的，您兒子說(shuō)有價(jià)格差，估計(jì)是中介沒(méi)說(shuō)清楚。另外有一種可能，就是賣(mài)家當(dāng)年買(mǎi)房很便宜，比如2008年5月5000一平買(mǎi)的，現(xiàn)在賣(mài)5萬(wàn)，那要繳納價(jià)格差的70%。賣(mài)家沒(méi)錢(qián)，也不想多掏利息讓中介墊資，所以讓買(mǎi)家出錢(qián)，這就顯的錢(qián)多了。但實(shí)際上背著抱著一邊沉，都是賣(mài)家的成本，跟買(mǎi)家無(wú)關(guān)，買(mǎi)家只參考市場(chǎng)均價(jià)就行。
4、北京早就沒(méi)有一類(lèi)經(jīng)適房了，無(wú)法申請(qǐng)。二類(lèi)經(jīng)適一般三種，市區(qū)的騰退安置房，郊區(qū)的回遷房，某些單位的福利房。這些房都是特定群體，外人無(wú)法申請(qǐng)。除非人家有剩余的會(huì)對(duì)外出售，但價(jià)格就不一樣了。
另外的申請(qǐng)就是現(xiàn)在的保障房，共有產(chǎn)權(quán)房。其他的都是福利房了，看您兒子單位是否有吧？夠嗆，現(xiàn)在地主家也沒(méi)有余糧，就算有也指不定等多少年呢。
5、中介說(shuō)能高評(píng)高貸，高評(píng)高不到哪兒去，高貸正常，現(xiàn)在理論上首付20%就行。您兒子又是穩(wěn)妥單位，銀行不會(huì)較勁的。
6、簡(jiǎn)單就是這情況，經(jīng)適房的情況要細(xì)說(shuō)起來(lái)還好多呢，但作為買(mǎi)家沒(méi)必要了解，知道個(gè)大概就行了。或者這么說(shuō)吧，甭管是什么房，作為買(mǎi)家只看價(jià)格合適就行，因?yàn)闊o(wú)論什么保障房，您購(gòu)買(mǎi)的時(shí)候都只按照商品房的流程，其他手續(xù)不用管。
僅供參考。
二
Q:
請(qǐng)問(wèn)，我工作在金融街，銀行系統(tǒng)，收入勉強(qiáng)中等，未婚。家中可提供資金300w左右，準(zhǔn)備買(mǎi)最高600w左右的兩居。目前看了西城和石景山、豐臺(tái)的幾個(gè)地段，海淀也有看過(guò)，但感覺(jué)學(xué)區(qū)功能過(guò)重，所以暫未考慮。
目前的總結(jié)是西城房?jī)r(jià)過(guò)高，此預(yù)算只能買(mǎi)老破小，居住體驗(yàn)過(guò)低。石景山和豐臺(tái)都能買(mǎi)到還不錯(cuò)的次新商品房，但學(xué)區(qū)功能趨近于無(wú)價(jià)值，所以擔(dān)心如果戶(hù)口遷入所購(gòu)房中，以后孩子戶(hù)口也要落戶(hù)于此，上學(xué)問(wèn)題恐怕不好解決。請(qǐng)問(wèn)您是否有折中建議，如能兼顧最好。
另外還有問(wèn)題請(qǐng)教，不知您是否對(duì)銀行系統(tǒng)了解？北京的工作壓力也很大，升職加薪非常難，所以也有過(guò)幾年申請(qǐng)調(diào)到外地的想法。那到時(shí)北京的房子或許也要處理，學(xué)區(qū)問(wèn)題有必要現(xiàn)在考慮嗎？
A：
1、西城房?jī)r(jià)過(guò)高，這就不用總結(jié)了吧，是一目了然的事兒。我建議是既然未婚，那無(wú)論是否將來(lái)調(diào)到外地，都沒(méi)必要現(xiàn)在就準(zhǔn)備學(xué)區(qū)房，還是多考慮居住問(wèn)題吧，房子本來(lái)就是用來(lái)住的。
2、一是因?yàn)?a class="keyword-search" >學(xué)區(qū)房的價(jià)格貴，目前預(yù)算買(mǎi)不到體驗(yàn)多好的。二是因?yàn)閷W(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格中包含溢價(jià)，常規(guī)是20-30%吧，600萬(wàn)僅能得到不到500萬(wàn)的居住體驗(yàn)，那部分資金等于閑置，我覺(jué)得不劃算。三是保值問(wèn)題，反正現(xiàn)在是入學(xué)高峰的末期了，之后是至少十年左右的低谷期，這溢價(jià)比例是否能保持住，到時(shí)候看政策和行情吧。
所以我不建議在用不上學(xué)區(qū)的情況下，在這種高峰期的末尾去接盤(pán)學(xué)區(qū)房，各項(xiàng)都不占優(yōu)，也沒(méi)必要冒保值的風(fēng)險(xiǎn)。
3、折中方案那就買(mǎi)石景山的唄，魯谷板塊景山遠(yuǎn)洋的房子，600萬(wàn)能買(mǎi)到不錯(cuò)的戶(hù)型了。學(xué)區(qū)不錯(cuò)還沒(méi)什么溢價(jià)，保值也挺好，典型的各項(xiàng)兼顧。這估計(jì)也看了吧？讓中介給算算租售比，跟西城的對(duì)比一下就知道了。銀行系統(tǒng)的，這些都是常規(guī)操作基本功。
4、是否調(diào)走這問(wèn)題就沒(méi)必要說(shuō)了吧？無(wú)論是否調(diào)走，我認(rèn)為都沒(méi)必要太早準(zhǔn)備學(xué)區(qū)房。
僅供參考。
借網(wǎng)友這話(huà)題聊兩句。他后面這問(wèn)題有點(diǎn)兒隱晦似的，為了升職加薪就要調(diào)到外地？
我對(duì)銀行系統(tǒng)不熟，但知道一點(diǎn)兒歷史。在四大行成立早期，各家都是正部級(jí)。但后來(lái)為了方便管理，所以只有央行是國(guó)務(wù)院序列的正部級(jí)，其他四家專(zhuān)業(yè)行（商行）都是副部級(jí)了。
但是，級(jí)別調(diào)整只限于北京總行，各地的分行支行是沒(méi)有調(diào)整的，目的可能是為了減少波動(dòng)吧。但這就出現(xiàn)一個(gè)問(wèn)題，就是省級(jí)分行的級(jí)別保持了正廳，等同于總行的副行長(zhǎng)，而高于總行業(yè)務(wù)部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)的副局級(jí)（副司）。
這表面看上去沒(méi)什么，但在現(xiàn)實(shí)中，既然省市分行的級(jí)別高，那如果是總行員工調(diào)到省市分行，理論上提升級(jí)別的速度是可能更快的。
簡(jiǎn)單就這意思吧，當(dāng)個(gè)八卦了解一下得了。我也是前些年辦業(yè)務(wù)時(shí)才知道的，本來(lái)在總行某部聊的挺好的，但到了分行人家不太認(rèn)可，讓我們很疑惑。
后來(lái)才知道，省行的級(jí)別是高于總行部門(mén)的，所以也就沒(méi)必要太唯命是從，覺(jué)得業(yè)務(wù)和不適合當(dāng)?shù)厍闆r的自然提出質(zhì)疑。甚至說(shuō)，即便是總行的管理層要升職，很多時(shí)候都是要找個(gè)地方行過(guò)渡的，要不然級(jí)別不太好辦。
所以我大概明白這小伙子的意思了，很可能是覺(jué)得總行壓力太大，競(jìng)爭(zhēng)太激烈，還不如掛到省市分行去過(guò)渡一下呢。當(dāng)然這是我的猜測(cè)，人家未必是這么考慮的。
僅供參考。
三
Q:
請(qǐng)問(wèn)，北京房?jī)r(jià)降了這么多，房租為什么不降？我租的是不是核心區(qū)，而是豐臺(tái)總部基地旁邊的****，小區(qū)頂多算中等吧，房?jī)r(jià)中介說(shuō)降了5000，但房租只是這幾年沒(méi)漲，但我的一居室從4300漲到4500了，中介說(shuō)房租降過(guò)但每次都漲回來(lái)，這是為什么？
我沒(méi)有北京戶(hù)口但有購(gòu)房資格，想辦工居證的話(huà)也不難。我在老家內(nèi)蒙有個(gè)門(mén)面房，兩層樓能住人的那種，想賣(mài)掉之后能湊200萬(wàn)，您覺(jué)得買(mǎi)現(xiàn)在租的這****合適嗎？總價(jià)400多的大兩居。
A：
1、房租和房?jī)r(jià)是兩個(gè)市場(chǎng)，房租算消費(fèi)，房?jī)r(jià)算投資。所以房?jī)r(jià)是不計(jì)入CPI的，而房租計(jì)入，就因?yàn)镃PI是消費(fèi)指數(shù)。
那既然不是一個(gè)市場(chǎng)，自然有不同的供需關(guān)系，雖然有一定的關(guān)聯(lián)性，但并沒(méi)有直接影響。所以房?jī)r(jià)漲了未必漲房租，房?jī)r(jià)跌了也未必降房租。同理，房租的漲跌也未必影響房?jī)r(jià)，頂多是有點(diǎn)兒關(guān)聯(lián)而已。
2、另外近兩年北京的房租在整體上是下降了的，大概比2022年高峰期降了5%吧。但我沒(méi)有準(zhǔn)確數(shù)據(jù)，只是偶爾看看那些品牌公寓的報(bào)表兒估算出來(lái)的。
與房租關(guān)系最大的需求是租房人的人數(shù)和收入，在出租房總量不變的情況下，租房人多數(shù)都沒(méi)漲工資，那房租就漲不了。而如果有不少人在北京混不下去了離開(kāi)，那房租也得降。
根據(jù)我這20多年來(lái)的觀(guān)察，北京平均房租一直約等于普通人的月薪。甚至這么說(shuō)吧，只要平均工資漲了，那房租就跟著漲，或者是只要房租漲了，就說(shuō)明多數(shù)人漲工資了，或早或晚都差不多。
所以在幾乎所有國(guó)家的大城市，平均房租支出基本都是平均工資的30%，這就是經(jīng)濟(jì)規(guī)律，很難改變。
3、而房?jī)r(jià)的漲跌跟大多數(shù)人關(guān)系不大，取決于收入高的那部分群體，他們的收入上漲+能從銀行貸出更多的錢(qián)，那房?jī)r(jià)上漲的可能性就大。
所以房?jī)r(jià)漲跌跟房租未必同步，除非是整體通脹。比如美國(guó)，口罩后的大通脹之下導(dǎo)致什么東西都漲，房租和房?jī)r(jià)漲的幅度差不多。
4、買(mǎi)****小區(qū)沒(méi)什么不合適的。房子是用來(lái)住的，有需求就買(mǎi)唄?？梢运闼阕馐郾?，兩居室如果在600多就算合適，越低越好。
我知道這小區(qū)，之所以一居室搶手，是因?yàn)槊娣e小+戶(hù)型好，所以坪效高，租售比能達(dá)到400多。但大兩居的性?xún)r(jià)比沒(méi)這么高，北京平均值都在600多，接近這數(shù)字就算合適。
5、簡(jiǎn)單就這情況，其他我沒(méi)什么建議，內(nèi)蒙的商鋪問(wèn)當(dāng)?shù)囟械陌伞?/p>
僅供參考。
四
Q:
請(qǐng)問(wèn)，我們夫妻名下有兩套房，新街口和團(tuán)結(jié)湖，都是老房，孩子上大學(xué)了，學(xué)區(qū)房沒(méi)用了?，F(xiàn)在我們住新街口，團(tuán)結(jié)湖的出租，因?yàn)樽饨鸶摺?/p>
但這兩套房都很不宜居了，我們有想法賣(mài)掉之后換到朝陽(yáng)公園附近居住，等退休。但這樣做又會(huì)失去每個(gè)月7000的租金收入，所以有些猶豫，因?yàn)槲覀兺诵萁鸲疾粫?huì)高，我是最低檔3000，老公估計(jì)5000多。
所以也有想法只賣(mài)掉新街口的學(xué)區(qū)房，然后換到郊區(qū)居住，這樣能保留團(tuán)結(jié)湖的。但又擔(dān)心郊區(qū)的房子不保值，到時(shí)候還砸手里，那對(duì)孩子就不合適了。
A：
1、團(tuán)結(jié)湖比新街口的租金高？未必，應(yīng)該是“租金收益率”更高。因?yàn)閳F(tuán)結(jié)湖的房?jī)r(jià)中沒(méi)有學(xué)區(qū)溢價(jià)，所以租售比才更劃算。而學(xué)區(qū)房中通常包含30%左右的溢價(jià)，收益率就低了這個(gè)比例，畢竟租客不會(huì)為用不上的學(xué)位付租金。
2、要是我就只賣(mài)掉新街口的，保留團(tuán)結(jié)湖的，然后買(mǎi)在五環(huán)外郊區(qū)，別太偏了就行。未必保值性比失去差多少，甚至還有可能更強(qiáng)呢。
先說(shuō)團(tuán)結(jié)湖的，如果房子沒(méi)有硬傷，那價(jià)格走勢(shì)就肯定跟隨北京大盤(pán)，這么多年了一直如此。朝陽(yáng)東三東四偏北的板塊，自從公房上市之后就一直是價(jià)格標(biāo)桿，價(jià)格走勢(shì)是相對(duì)最穩(wěn)的，占不到便宜但也不吃虧。所以留著吧，圖個(gè)穩(wěn)妥。
新街口的既然是學(xué)區(qū)房，而且還能滿(mǎn)足自住，那估計(jì)至少是60平左右的小兩居，價(jià)值600萬(wàn)起步。這價(jià)格換到郊區(qū)，從投資角度說(shuō)都偏高了，未必影響保值，但流動(dòng)性是不如市區(qū)的，出手時(shí)不好賣(mài)。所以賣(mài)這一套房用來(lái)置換改善就足夠了，沒(méi)必要再賣(mài)團(tuán)結(jié)湖的。而且既然是學(xué)區(qū)房，現(xiàn)在也是高峰期，那常規(guī)建議也是趁著溢價(jià)高的時(shí)候置換，沒(méi)必要留著擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。
3、郊區(qū)板塊有保值好的，比如典型的通州西部和地鐵沿線(xiàn)+商務(wù)區(qū)，順義后沙峪，亦莊，昌平回天中小戶(hù)型，北七家地鐵沿線(xiàn)的次新房，不少呢。更不可能砸手里，頂多是出手時(shí)掛牌期長(zhǎng)點(diǎn)兒而已。
4、簡(jiǎn)單就這情況，再考慮一下吧，然后再?zèng)Q定。不過(guò)多說(shuō)一句，兩口子8000多的退休金也不少了，一年十萬(wàn)呢，應(yīng)該能滿(mǎn)足絕大多數(shù)普通家庭的日常生活費(fèi)。
僅供參考。
五
Q:
請(qǐng)問(wèn)，我和我老公都是北漂，現(xiàn)手里有150萬(wàn)存款，山西有房貸款已經(jīng)還清，我之前在老家?guī)?，老公在北京上班。現(xiàn)在孩子五歲了，我準(zhǔn)備到北京工作，然后如果有可能的話(huà)讓孩子在北京上學(xué)。
請(qǐng)問(wèn)一下您的建議，以現(xiàn)有資金，再加每月1.5萬(wàn)左右的按揭，北京買(mǎi)哪里的合適？我老公是在**工作，能買(mǎi)在附近最好，不行的話(huà)就地鐵沿線(xiàn)。
A：
1、買(mǎi)房的主要需求是什么？居住+上學(xué)，是否還有加分落戶(hù)的想法？如果想加分，那就只能是城六區(qū)之外的郊區(qū)了，上學(xué)好辦，但肯定不如西城。所以考慮好需求，很難各項(xiàng)兼顧。
2、**單位是在西城的嗎？那以150萬(wàn)首付不好買(mǎi)在附近。西城和海淀都是學(xué)區(qū)房，但不敢保證非京籍能進(jìn)入對(duì)口校，大多數(shù)都是被派位。
而且房?jī)r(jià)都挺貴的，150+1.5按揭，基本上買(mǎi)到400來(lái)萬(wàn)的房子，頂多是勉強(qiáng)自住，而且還要承擔(dān)不少的溢價(jià)，也有保值風(fēng)險(xiǎn)，但又未必能得到多好的教育資源，我覺(jué)得不太劃算。
3、所以如果有積分落戶(hù)的想法，我建議就買(mǎi)在郊區(qū)吧，比各項(xiàng)都不兼顧要強(qiáng)。如果不嫌通勤遠(yuǎn)，那就買(mǎi)在亦莊，雖然也不能確保對(duì)口校，但畢竟是獨(dú)立學(xué)區(qū)，就那幾所學(xué)校，哪所都還不錯(cuò)。雖然房?jī)r(jià)有些學(xué)區(qū)溢價(jià)但也不算高，對(duì)居住的性?xún)r(jià)比影響不大。
靠西的話(huà)那就大興房山和門(mén)頭溝了，地鐵沿線(xiàn)靠近市區(qū)的地段，典型的就是西紅門(mén)高米店+長(zhǎng)陽(yáng)+上岸。僅供參考。都有不錯(cuò)的學(xué)校，但是否能對(duì)口入學(xué)也說(shuō)不好，只能說(shuō)都400萬(wàn)左右肯定能自住不錯(cuò)，保值也不算弱。
僅供參考。
關(guān)注“章哥說(shuō)買(mǎi)房”公共號(hào)，有房產(chǎn)相關(guān)問(wèn)題可以向我提問(wèn)。
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