2025年，中國住房租賃市場迎來歷史性拐點。當租金倒掛突破臨界點、政策鐵拳擊碎套利空間、資本泡沫加速出清，曾被資本熱捧的"二房東模式"轟然崩塌，暴露出重杠桿擴張下的系統(tǒng)性風險。
01
根據(jù)URI城市租住的調研結果顯示，2025年一季度，長租公寓領域頭部企業(yè)自如延續(xù)了 2024 年的態(tài)勢，其批量解約事件不斷發(fā)酵升級。據(jù)不完全統(tǒng)計，在全國范圍內，超3萬套房源遭到強制解約，波及北京、上海、深圳等 15 座城市，預估產(chǎn)生的糾紛金額高達數(shù)十億元。這一現(xiàn)象的背后，實則是二房東運營模式在面臨多重壓力之下，所出現(xiàn)的系統(tǒng)性崩塌。
2025年Q1數(shù)據(jù)透視：
租金倒掛加劇 空置率創(chuàng)歷史新高
1.租金持續(xù)下跌，回報率跌至冰點
據(jù)URI城市租住數(shù)據(jù)監(jiān)測，2025年3月全國大中城市租金掛牌均價為33.6元/平方米/月，同比下跌8.2%，較2021年峰值累計下跌17%。其中，一線城市平均租金跌至76.3元/平方米/月，同比跌幅達6.1%，租金回報率普遍跌破1.5%，低于同期國債收益率（2.8%)。
2.空置率突破25%，需求端“量價雙殺”
URI城市租住市場調研數(shù)據(jù)顯示，2025年Q1重點城市租賃房源庫存量同比激增45%，而租客需求端呈現(xiàn)“量價雙殺”—一線城市新增租客數(shù)量同比下降21%，3500元/月以下低價房源成交占比達79%。長租公寓的中高端品牌房源空置率飆升至25%左右（成熟項目平均出租率約75%），為應對困局，在政策允許的項目中，企業(yè)紛紛試水短租業(yè)務；而受條件限制的項目，則被迫通過多次降價策略提升出租率，折射出行業(yè)深度調整的嚴峻挑戰(zhàn)。
3.企業(yè)現(xiàn)金流危機爆發(fā)
天眼查數(shù)據(jù)顯示，2025 年第一季度（Q1）住房租賃行業(yè)債務問題凸顯，企業(yè)債務違約金額累計超 85 億元。市場環(huán)境持續(xù)承壓，民營長租公寓企業(yè)首當其沖，魔方公寓、安歆公寓、自如等代表性民企，為緩解資金壓力，削減運營成本，這些企業(yè)采取了裁員、降薪等措施，并逐步清退虧損嚴重的項目，試圖止損自救，艱難應對行業(yè)寒冬。
02
政策風向明確：
監(jiān)管組合拳終結野蠻生長的暴利時代
1.租金漲幅硬性管制 壓縮二房東利潤
國家規(guī)定：2025年起，住建部發(fā)布的《住房租賃管理條例》規(guī)定，租金年漲幅不得超過 5%，且必須間隔 12 個月以上調整。
地方規(guī)定：如福建省住建廳 2022 年 2 月發(fā)布的《關于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施意見》中提到，城市住房租金年度漲幅不超過 5%。
國外相關規(guī)定：如洛杉磯縣自 2025年1月1日起，年度租金漲幅限制為前12個月期間消費者價格指數(shù)（CPI）變化百分比的 60%，最高不得超過 3%；
2.禁止銀行為 “高杠桿包租” 模式提供貸款
相關部門出臺政策禁止銀行為 “高杠桿包租” 模式提供貸款，如北京住建委聯(lián)合北京銀保監(jiān)局等部門發(fā)布《關于規(guī)范本市住房租賃企業(yè)經(jīng)營活動的通知》，明確規(guī)定銀行業(yè)金融機構、小額貸款公司等機構不得將承租人申請的 “租金貸” 資金撥付給住房租賃企業(yè)。深圳市住房和建設局公開征求《關于開展住房租賃資金監(jiān)管的通知》（征求意見稿）意見，要求金融機構應與承租人單獨簽訂貸款協(xié)議，貸款期限不得超過租賃合同期限，并將貸款全額撥付至承租人個人賬戶，禁止住房租賃企業(yè)通過隱瞞、欺騙、強迫、租金優(yōu)惠等方式要求承租人使用住房租金貸款，禁止在租賃合同中包含租金貸款相關內容
03
二房東模式不可持續(xù)：
從“印鈔機”到“碎鈔機”
以點觀面，北京一套月租金8000元的房源為例，2025年二房東的單套房運營成本已從2020年的10000元/月增至10300元/月，而實際出租收入僅7200元/月，單月虧損達3100元，較五年前翻倍。核心矛盾在于：
1.歷史高價收房與租金剪刀差
2018-2019年，自如等企業(yè)為搶占市場，以高于市場價約20%-30%的價格收房，鎖定5-8年租約。但2023年后租金持續(xù)下跌，導致存量房源成本價與市場價差擴大至15%-20%。
2.保障性住房沖擊
據(jù)URI統(tǒng)計，全國“十四五”計劃籌集870萬套（間），2024年開工及籌集180萬套，目前累計完成超800萬套，完成率約92%，供應數(shù)量整體占租賃市場總房源的40%，其低價優(yōu)勢直接擠壓長租公寓需求。URI調研數(shù)據(jù)顯示，保租房平均租金僅為市場價的60%-90%，租客續(xù)約率高達75%。
3.輕資產(chǎn)轉型受阻
作為自如力推的轉型戰(zhàn)略，“增益租”模式（業(yè)主承擔裝修成本，企業(yè)收取服務費）雖被標榜為轉型方向，但實際執(zhí)行中暴露裝修質量差、分成不透明等問題。
而在集中式長租公寓領域，委托管理模式同樣陷入困局。運營方與業(yè)主間權責失衡，企業(yè)長期處于 “高投入、低回報” 的困境-不僅需承擔房源改造、日常運維等繁重工作，利潤空間卻持續(xù)被壓縮。加之標準化流程缺失，項目擴張面臨復制瓶頸，制約行業(yè)規(guī)?；l(fā)展。
04
行業(yè)洗牌加速：
從“大逃殺”到新生態(tài)
1.頭部企業(yè)集中度提升 國企品牌加速入局
URI城市租住預測，2025年底頭部5家長租企業(yè)市占率將從30%提升至65%，區(qū)域性中小二房東80%將退出市場。萬科泊寓、華潤有巢等通過承接政府保租房項目，利潤率穩(wěn)定在8%-10%。
在長租公寓市場競爭加劇的背景下，國企長租公寓品牌正加速布局 “品牌輸出”賽道。依托強大的品牌公信力與資源整合能力，它們將聚焦國企體系內的閑置廠房、辦公樓宇、存量住宅等資源，通過專業(yè)化運營與品牌賦能，推動低效資產(chǎn)盤活，實現(xiàn)國有資產(chǎn)保值增值，同時為市場注入更穩(wěn)定、更優(yōu)質的租住供給。
2.租賃科技賦能成關鍵
龍湖冠寓上線AI定價系統(tǒng)后，空置率降至9%，魔方公寓引入智能清潔機器人，單房保潔成本從35元降至12元。數(shù)字化管理成為企業(yè)降本增效的核心手段。
3.資本邏輯重構
包租模式內部收益率（IRR）從15%+跌至3%-5%，而輕資產(chǎn)模式的凈資產(chǎn)收益率（ROE）穩(wěn)定在6%-10%，吸引國有資本和專業(yè)化運營商入場。
05
案例與爭議：
房東與租客的雙輸困局
案例1：成都房東王十七
自2019年與自如簽約至2025年，2024年初因拒絕降租被暫停打款，2025年4月遭強制解約。自如提出的賠償方案為“兩個月租金違約金扣除裝修費”，最終王十七需倒貼2.5萬元。
案例2：南京業(yè)主可怡
2023年4月自如要求降租30%未果后單方解約，可怡通過法律途徑追回租金。2025年類似案例激增，但多數(shù)房東因訴訟成本高選擇妥協(xié)。
爭議焦點：合同條款不對等
自如合同中的“裝修折舊費”和“服務質量保證金”條款常被用于抵消違約金。例如，上海房東陳原在解約時被要求退回保證金，實際到手的賠償僅為1.5個月租金。
未來
2025年的自如解約潮，標志著二房東模式在政策、市場、資本的三重絞殺下徹底退場。未來的租賃市場將呈現(xiàn)三大趨勢：
國有平臺主導：保租房與人才公寓成為主流，占比超50%；
服務化轉型：企業(yè)從“賺差價”轉向“賺服務費”，數(shù)字化與科技賦能成核心競爭力；
監(jiān)管常態(tài)化：租金透明化、稅收規(guī)范化、融資審慎化構成新規(guī)則體系。
最后，URI城市租住想說：對從業(yè)者而言，唯有放棄暴利幻想，回歸民生服務本質，方能在寒冬后迎來新生。
信息來源：公開數(shù)據(jù) URI城市租住復核整理、URI城市租住 Data Bank
撰文: URI城市租住研究中心
內容復核:韓曉
運營編輯:樹懶
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