數(shù)據(jù)背景：2023年5月至2025年3月，據(jù)“隨申辦”數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計顯示，上海市保租房項目在僅兩年內(nèi)從17個激增至282個，項目數(shù)增幅超17倍。
URI城市租住觀察發(fā)現(xiàn)，2025年2月上海平均租金跌至87.15元/平方米/月，同比降幅0.6%，環(huán)比下滑約1.2%。
受上海等一線城市租金下滑影響，一線城市住宅租金平均單價環(huán)比下跌13.9%。整體來看，一線城市租金水平已回落至2019年前后，背后原因復(fù)雜，既有租客就業(yè)與收入變動導致需求減少，也有大量保租房入市帶來的供應(yīng)沖擊 。
01
供應(yīng)狂潮：政策加碼與房源井噴
據(jù)URI統(tǒng)計，“十四五”全國計劃籌集870萬套（間），2024年開工及籌集180萬套，目前累計完成超800萬套，完成率約92%。其中，上海目標60萬間，截止2月已經(jīng)完成目標90%。據(jù)URI不完全統(tǒng)計，上海全市已納保項目超200個，總供應(yīng)量達16萬間。此外，非改居公寓、私人民宅及未納保的二房東房源同步涌入市場，租賃房源總量呈“爆發(fā)式”增長，領(lǐng)跑全國。
02
租金寒冬：量增價跌成定局
2025年初，全國50城住宅租金同比跌3.25%，上海租金跌幅雖緩于二線城市，但已連續(xù)多月下行。經(jīng)濟疲軟、就業(yè)承壓導致租賃需求收縮，而供應(yīng)端“開閘放水”，供需失衡直接拉低租金水平。業(yè)內(nèi)指出，租金“跌回2019年”是市場對過剩供應(yīng)的直接反饋。URI觀察發(fā)現(xiàn)，不少項目表面上出租率尚可，但深入探究后會發(fā)現(xiàn)，其主要是通過降低租金價格來換取較高的出租率 。
03
趨勢前瞻：螺旋下行難止步
結(jié)合當前市場供需動態(tài)及政策效應(yīng)，未來租金可能呈現(xiàn)“降價—空置—再降價”的螺旋式下行趨勢，年均跌幅或達3-6%，局部區(qū)域可能突破10%。隨著“十四五”末期新增房源集中入市，租客規(guī)模未能同步增長，疊加經(jīng)濟復(fù)蘇趨緩對租賃需求的抑制，價格下行壓力預(yù)計將進一步放大。
04
行業(yè)震蕩：包租模式陷絕境
在租金下行的浪潮里，傳統(tǒng)長租公寓運營商與二房東首當其沖。租金的大幅跳水使得現(xiàn)金流斷裂的風險急劇攀升，“規(guī)模越大，死得越快”已然成為行業(yè)內(nèi)心照不宣的共識。若房東選擇依賴二房東進行包租，還可能遭遇諸如傭金過高、租期縮短等問題，進而產(chǎn)生隱性虧損，最終實際收益或許僅有掛牌價的70%。
URI城市租住觀點：
上海保租房市場的劇變，本質(zhì)是一場由政策驅(qū)動與市場規(guī)律共同作用的供需再平衡。
短期看，租金下行是泡沫出清的必經(jīng)之痛；長期而言，行業(yè)需從“以量取勝”轉(zhuǎn)向精細化運營—降本提效、直連租客、活用新媒體獲客，方能在寒冬中突圍。
對于個體房東，摒棄包租依賴、直面市場波動，或是當下最現(xiàn)實的生存法則。
信息來源：公開內(nèi)容
撰文: URI城市租住研究中心
內(nèi)容審核:韓曉
內(nèi)容復(fù)核:木兮
運營編輯:樹懶
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