觀點網(wǎng) 4月28日，北京土地市場迎來一次重磅競拍，此次出讓地塊起始總價126億，刷新朝陽地價紀(jì)錄，成為新朝陽地王，吸引了眾多房企關(guān)注。
地塊在開拍前就吸引了保利、中建智地+金茂+越秀+朝陽城發(fā)、招商、中海等6家實力雄厚的房企或聯(lián)合體報名，但最終似乎只有中建智地聯(lián)合體報價。
因此，競拍的激烈程度也遠(yuǎn)遠(yuǎn)匹配不上關(guān)注的熱度，從結(jié)果來看，經(jīng)過一輪報價之后就被中建智地+金茂+越秀+朝陽城發(fā)聯(lián)合體以底價126億拿下，成交樓面價約5.45萬元/平方米，刷新近兩年朝陽宅地單價最高紀(jì)錄。
上述組團地塊為北京市朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)黃杉木店平房區(qū)城中村改造項目2107-01、02、03地塊、孫河組團土地儲備項目2902-73地塊。據(jù)過往資料，地塊分別位于平房鄉(xiāng)黃衫木店和孫河，總土地面積148302.262平方米，建筑控制規(guī)?！?82735.7平方米。
具體來看，2107-01、02、03地塊位于平房鄉(xiāng)。
其中，01地塊為R2二類居住用地，用地規(guī)模3.007萬平方米，建筑規(guī)模7.81萬平方米，容積率2.6，建筑控制高度80米；02地塊為托幼用地，用地面積5253平方米，建筑規(guī)模4727平方米，容積率0.9；03地塊為R2二類居住用地，用地規(guī)模5.42萬平方米，建筑規(guī)模14.11萬平方米，容積率2.6，建筑控制高度80米。
另外，2902-73地塊為位于孫河的商辦用地，用地面積5.87萬平方米，建筑規(guī)模5.87萬平方米，容積率1.0，地塊起始價為64100萬元。
從區(qū)位上看，平房鄉(xiāng)2107-01、02、03地塊地處東四環(huán)與東五環(huán)之間，坐落于朝陽北路北側(cè)，西側(cè)緊鄰北京知名的豪宅區(qū)星河灣。
生態(tài)資源方面，東側(cè)緊鄰朝陽區(qū)平房公園，地塊北側(cè)一街之隔是京城森林公園（東西區(qū)），西側(cè)則是星河灣生態(tài)公園以及兒童主題公園。
此外還臨近地鐵6號線青年路站和朝陽大悅城，民航總醫(yī)院、星河實驗小學(xué)、北京市第二中學(xué)朝陽學(xué)校、中國傳媒大學(xué)附屬小學(xué)等分布在周圍，地塊周邊商業(yè)設(shè)施齊全、生活配套豐富，可謂是“黃金地塊”。
但是，地塊背后也存在著不小的挑戰(zhàn)。
首先是平房鄉(xiāng)地塊與孫河組團地塊的強制捆綁，根據(jù)有關(guān)文件說明，孫河組團土地儲備項目2902-73地塊B4綜合商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地，需與平房鄉(xiāng)2107-01、03地塊（R2二類居住用地）同步實施、同步竣工驗收。
其中2107-02地塊為A334托幼用地，建設(shè)后無償移交相關(guān)部門。2107-01地塊位于R2二類居住用地內(nèi)，地上需配建用地面積不小于300平方米的開閉站，同樣不出讓，需由競得人建設(shè)后無償移交電力主管部門。
此外，有幾個地塊之間都需要設(shè)立街坊路，這些街坊路均納入土地出讓范圍，由項目競得人負(fù)責(zé)建設(shè)，后期也是由項目競得人進行養(yǎng)護和管理。
地塊的復(fù)雜性和體量對開發(fā)商來說是一個不小的挑戰(zhàn)，需要有相當(dāng)?shù)拈_發(fā)能力和經(jīng)驗。
在組合地塊的競拍中，采用聯(lián)合體合作可以讓企業(yè)之間優(yōu)勢互補，更好地促進資源的整合和利用，由于資金儲備和開發(fā)能力等各種因素的限制，以聯(lián)合體來進行競拍和開發(fā)無疑是較好的方式。
在過往北京土拍中，中建智地聯(lián)合體就已經(jīng)開發(fā)過北京宸園這樣的大體量組合地塊。
例如去年6月13日的土拍中，中建智地置業(yè)有限公司、江蘇綠建開發(fā)置業(yè)有限公司和北京市朝陽城市建設(shè)綜合開發(fā)有限責(zé)任公司聯(lián)合體以底價112億元拍下北京朝陽區(qū)三地塊"巨無霸"項目，成交綜合樓面價39579元/平方米。
該項目為北京首宗“住宅+產(chǎn)業(yè)+商業(yè)”三種不同業(yè)態(tài)捆綁地塊，地塊組合含朝陽區(qū)酒仙橋舊城區(qū)改建項目1019-0005、0006、0007地塊，孫河鄉(xiāng)前葦溝組團棚戶區(qū)改造土地開發(fā)項目3006-006、008、009、010、011地塊，以及中關(guān)村朝陽園北區(qū)2905-0017地塊。
在拿下地塊4個月后的10月13日就開盤出售，一次性推出14棟樓606套房源，備案均價為12.5萬元/平方米，總價范圍在1700萬至3400萬之間。
有了此前北京宸園項目的開發(fā)經(jīng)驗，本次地塊開發(fā)對中建智地聯(lián)合體來說，應(yīng)該是一次不錯的復(fù)刻。
結(jié)合此次出讓地塊的地理區(qū)位與配套設(shè)施，不出意外又將打造一個現(xiàn)象級的大型樓盤。
免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)由觀點根據(jù)公開信息整理，不構(gòu)成投資建議，使用前請核實。
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