為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。

一、案件梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告（案外人）：林宇

被告（申請(qǐng)執(zhí)行人）：B公司

第三人（被執(zhí)行人）：A公司

（二）案件背景

2013 年，林宇購買A公司位于北京市通州區(qū)的1 號(hào)房屋。因房屋證照不全等原因，一直未辦理房產(chǎn)證與網(wǎng)簽。2022 年，林宇付清全部房款，并自購房起居住至今、按時(shí)繳納物業(yè)等費(fèi)用。2023 年，B公司因與A公司的債權(quán)債務(wù)糾紛，依據(jù)生效判決申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，1 號(hào)房屋被查封。林宇提出執(zhí)行異議被駁回后，向法院提起訴訟，請(qǐng)求終止對(duì) 1 號(hào)房屋的執(zhí)行、解除查封并確認(rèn)房屋所有權(quán)歸其所有。

（三）關(guān)鍵事實(shí)與證據(jù)

房屋交易情況：2013 年林宇與A公司簽訂《商品房現(xiàn)房買賣合同》，約定房?jī)r(jià)1835585 元。林宇于 2013 - 2022 年分期支付房款，A公司出具收據(jù)與發(fā)票。

房屋占有情況：2013 年林宇辦理物業(yè)入住手續(xù)，簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》等，持續(xù)繳納物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等，并取得居住證明。

房屋查封情況：B公司與A公司建設(shè)工程施工合同糾紛經(jīng)法院判決，B公司申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，法院于2022 年 10 月 8 日查封 1 號(hào)房屋 。

其他情況：房屋存在門牌號(hào)變更，所在項(xiàng)目被認(rèn)定為歷史遺留項(xiàng)目，導(dǎo)致多年未能辦理產(chǎn)權(quán)登記；林宇名下在本市無其他住房登記記錄。

二、爭(zhēng)議焦點(diǎn)

（一）林宇是否有權(quán)排除對(duì)1 號(hào)房屋的強(qiáng)制執(zhí)行

林宇主張：在法院查封前已簽訂合法有效合同、合法占有房屋、支付全部?jī)r(jià)款，且未辦理過戶非自身原因，符合排除執(zhí)行條件。

B公司主張：林宇提供的合同存在瑕疵，無簽署日期，付款方式與實(shí)際支付不符，未網(wǎng)簽備案，真實(shí)性存疑；林宇無法證明查封前合法占有房屋、已支付房款，也不能證明未辦理過戶非自身原因，不符合排除執(zhí)行規(guī)定。

（二）林宇能否確認(rèn)1 號(hào)房屋所有權(quán)歸其所有

林宇主張：已履行購房全部義務(wù)，房屋應(yīng)歸其所有。

B公司主張：不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)需依法登記才發(fā)生效力，房屋未登記，林宇無權(quán)確認(rèn)所有權(quán)。

三、案件分析

（一）林宇是否符合排除強(qiáng)制執(zhí)行的條件

依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條，需同時(shí)滿足三個(gè)條件：

合同有效性：林宇雖未注明合同簽訂日期，但結(jié)合付款、入住等時(shí)間節(jié)點(diǎn)，可認(rèn)定合同簽訂于查封前，且無證據(jù)證明合同無效，符合條件（一）。

購房用途與住房情況：林宇購買房屋用于居住，且名下無其他用于居住的房屋，符合條件（二）。

價(jià)款支付情況：林宇已支付全部購房款，A公司也予以確認(rèn)，符合條件（三）。

因此，林宇有權(quán)排除對(duì)1 號(hào)房屋的強(qiáng)制執(zhí)行。

（二）林宇請(qǐng)求確認(rèn)房屋所有權(quán)的合理性

根據(jù)《民法典》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的設(shè)立以登記為生效要件。案涉房屋尚未登記，物權(quán)未發(fā)生變動(dòng)，林宇請(qǐng)求確認(rèn)所有權(quán)缺乏法律依據(jù)，不應(yīng)得到支持。

（三）對(duì)B公司辯解的回應(yīng)

B公司主張適用第二十八條及對(duì)合同、付款等方面的質(zhì)疑，因林宇系從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購房，應(yīng)適用第二十九條；且現(xiàn)有證據(jù)不能證明合同無效，也不能否定林宇符合排除執(zhí)行的條件，故B公司的辯解不成立。

四、裁判結(jié)果

不得執(zhí)行位于北京市通州區(qū)的1 號(hào)房屋；

五、案件啟示

（一）購房者應(yīng)重視購房手續(xù)合規(guī)性

簽訂購房合同時(shí)，務(wù)必確保合同條款完整、信息準(zhǔn)確，及時(shí)辦理網(wǎng)簽備案等手續(xù)。留存付款憑證、入住證明等相關(guān)證據(jù)，避免因手續(xù)瑕疵引發(fā)糾紛。

（二）關(guān)注房屋項(xiàng)目背景

購房前了解房屋所在項(xiàng)目是否存在歷史遺留問題，對(duì)于存在產(chǎn)權(quán)登記風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目，謹(jǐn)慎決策，必要時(shí)咨詢專業(yè)法律意見。

（三）執(zhí)行異議的法律適用要點(diǎn)

申請(qǐng)執(zhí)行人與案外人應(yīng)準(zhǔn)確把握?qǐng)?zhí)行異議相關(guān)法律規(guī)定的適用條件，如第二十八條與第二十九條的區(qū)別，通過合法途徑維護(hù)自身權(quán)益。