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業(yè)主車輛被樹木傾倒砸壞，物業(yè)服務(wù)人是否擔(dān)責(zé)？
屋頂漏雨導(dǎo)致家中財產(chǎn)受損可否找物業(yè)賠償？
業(yè)主房屋出現(xiàn)工程質(zhì)量問題（如墻體裂縫、墻磚脫落等），業(yè)主是否有權(quán)拒繳物業(yè)費？
業(yè)主家中被盜，可否要求物業(yè)公司賠償？
小區(qū)樓棟外墻、樓頂脫落物造成人員傷亡、財物損失，物業(yè)公司應(yīng)否賠償？
家中下水管道堵塞返水致業(yè)主損失，物業(yè)服務(wù)人是否擔(dān)責(zé)？
近日，興慶法院矛調(diào)中心共享法庭法官在走訪、摸排轄區(qū)物業(yè)糾紛時發(fā)現(xiàn)，近期由于寧夏地區(qū)大風(fēng)天氣等因素導(dǎo)致業(yè)主財產(chǎn)損失糾紛多發(fā)，一些業(yè)主拒交物業(yè)費并要求物業(yè)公司賠償損失。矛調(diào)中心共享法庭法官梳理歸納了漏雨、反水、高空墜物等六種容易產(chǎn)生糾紛的情形，引導(dǎo)廣大業(yè)主合法維權(quán)。
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業(yè)主車輛被傾倒樹木砸壞，物業(yè)服務(wù)人是否擔(dān)責(zé)？
法官說：物業(yè)服務(wù)人有義務(wù)及時修剪小區(qū)業(yè)主共有部分的綠化樹木，及時清理樹上枯枝、謹(jǐn)防樹木傾倒，以保障業(yè)主的人身和財產(chǎn)安全。如果物業(yè)服務(wù)人因未及時修剪樹木、未及時清理樹上枯枝，而致業(yè)主車輛等受損的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)對其不履行或怠于履行法定約定義務(wù)的過錯向業(yè)主承擔(dān)相應(yīng)的民事賠償責(zé)任。但如果由于臺風(fēng)等自然災(zāi)害，或者是由于業(yè)主違規(guī)亂停亂放車輛而致其車輛受損，業(yè)主要求物業(yè)服務(wù)人承擔(dān)民事賠償責(zé)任的訴請則沒有法律依據(jù)。如果符合理賠條件的，業(yè)主可以申請保險公司理賠。
屋頂漏雨導(dǎo)致家中財產(chǎn)受損可否找物業(yè)賠償？
法官說：一般情況下，房屋頂層、外墻屬于業(yè)主共有，物業(yè)服務(wù)人對建筑物及其附屬設(shè)施的共有部分負(fù)有法定維修、養(yǎng)護和管理的義務(wù)。但在實務(wù)中需要區(qū)分具體情況：
1.若是房屋自然老化或公用設(shè)施設(shè)備損壞導(dǎo)致的滲漏，可以找物業(yè)服務(wù)人處理，物業(yè)服務(wù)人需通過申請使用公共維修基金來免責(zé)，如物業(yè)服務(wù)人未申報也未盡任何安全保障義務(wù)，則需承擔(dān)賠償責(zé)任；
2.如果是開發(fā)商建房時質(zhì)量問題，要找開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任；如果是其他業(yè)主對頂層的不當(dāng)使用導(dǎo)致的滲漏，要找對應(yīng)業(yè)主承擔(dān)責(zé)任；還有其他情況應(yīng)當(dāng)依據(jù)實際法律關(guān)系主張相應(yīng)主體承擔(dān)責(zé)任；
3.物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時清理房屋頂層露臺公共區(qū)域的雜物，以確保雨天排水順暢；若因清理不及時造成房屋頂層露臺雨天漏水致業(yè)主財產(chǎn)損失，物業(yè)服務(wù)人就應(yīng)當(dāng)向受損業(yè)主承擔(dān)民事法律責(zé)任。
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業(yè)主房屋出現(xiàn)工程質(zhì)量問題（如墻體裂縫、墻磚脫落等），是否有權(quán)拒繳物業(yè)費？
法官說：業(yè)主無權(quán)拒繳物業(yè)服務(wù)費用，工程質(zhì)量問題在質(zhì)保期內(nèi)應(yīng)當(dāng)由房屋建設(shè)方（開發(fā)商）處理，業(yè)主可到物業(yè)公司處登記，由物業(yè)公司統(tǒng)一呈報開發(fā)商解決；質(zhì)保期屆滿后出現(xiàn)的工程問題應(yīng)由業(yè)主委員會或社區(qū)居委會申請動用公共維修基金解決。
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業(yè)主家中被盜，可否要求物業(yè)公司賠償？
法官說：根據(jù)《中華人民共和國民法典》第942條和《物業(yè)管理條例》第47條的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人有義務(wù)采取合理措施，做好服務(wù)區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，保護好業(yè)主的人身和財產(chǎn)安全，并在業(yè)主遭受侵害時，向受害業(yè)主提供必要的協(xié)助。因此，在物業(yè)服務(wù)人已盡安全保障義務(wù)的情況下，業(yè)主因家中財物被盜要求物業(yè)服務(wù)人承擔(dān)責(zé)任沒有法律依據(jù)。如當(dāng)時物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安保存在過錯或重大過失，則物業(yè)公司需要賠償。
小區(qū)樓棟外墻、樓頂脫落物造成人員傷亡、財物損失，物業(yè)公司應(yīng)否賠償？
法官說：物件脫落、墜落的歸責(zé)原則為過錯推定原則。物業(yè)服務(wù)人作為小區(qū)管理責(zé)任人，負(fù)有對小區(qū)建筑物共有部分的審慎管理義務(wù)和對全體業(yè)主及其財產(chǎn)的安全保障義務(wù)。因此，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)對建筑物共有部分進行經(jīng)常性地檢查、維修、養(yǎng)護、排險。在物業(yè)服務(wù)人不能證明自己沒有過錯的情況下，承擔(dān)賠償責(zé)任后，可依法向其他責(zé)任人行使追償權(quán)。
業(yè)主家中下水管道堵塞返水導(dǎo)致?lián)p失，物業(yè)服務(wù)人是否擔(dān)責(zé)？
法官說：下水管道主管網(wǎng)（包括下水井、主管道等）的疏通、維護屬于物業(yè)公司的職責(zé)，但業(yè)主家中立管、通往下水井的彎管雖屬于全體業(yè)主共有，但該部分管道一般在業(yè)主家中，因業(yè)主使用堵塞后，業(yè)主可找物業(yè)公司上門提供有償服務(wù)，產(chǎn)生的管道疏通費、財產(chǎn)損失賠償?shù)刃枰灿霉艿廊w業(yè)主共同承擔(dān)，物業(yè)公司在堵塞事件中負(fù)有溝通、協(xié)調(diào)的責(zé)任。
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根據(jù)《中華人民共和國民法典》的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人對小區(qū)業(yè)主共有部分具有按照法律規(guī)定和合同約定進行保養(yǎng)維護的義務(wù)。樓房下水主管道（簡稱主管道）作為業(yè)主共有部分，在物業(yè)服務(wù)人的保養(yǎng)維護之列，物業(yè)服務(wù)人是應(yīng)當(dāng)做好主管道的日常保養(yǎng)維護工作的。但從常理來說，除非有主管道明顯破裂或堵塞影響下水的情況發(fā)生，并且業(yè)主向物業(yè)服務(wù)人反映主管道存在問題，否則，物業(yè)服務(wù)人難以在主管道正常使用過程中進行維護維修。針對這種情況，應(yīng)當(dāng)分析主管道堵塞的原因，如果是由于樓上業(yè)主在裝修過程中掉落垃圾雜物或業(yè)主向下水管傾倒易堵物所致，造成主管道堵塞的責(zé)任人應(yīng)當(dāng)是建設(shè)單位或是樓上的業(yè)主。如果物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)對化糞池、公共排污管道和污水井等進行了經(jīng)常性的清疏，保證了公共區(qū)域的排污順暢，對個別業(yè)主的主管道返水造成的損失，物業(yè)服務(wù)人不應(yīng)承擔(dān)民事法律責(zé)任。業(yè)主對主管道返水造成的損失，可以向建設(shè)單位或樓上所有業(yè)主主張權(quán)利，而非向物業(yè)服務(wù)人主張權(quán)利。
來源：興慶區(qū)人民法院
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