近兩年，招商蛇口在北京通州拿下多宗宅地，圖為其云璟攬閱項目售樓處，該項目今年3月初開盤，目前去化近半。吳靜/攝影
本報記者 吳靜 盧志坤 北京報道
近兩年，房地產(chǎn)市場深度調(diào)整，城市間銷售分化加劇，頭部房企紛紛聚焦一、二線城市，其中，北京市場憑借多年來穩(wěn)定的銷售規(guī)模和市場潛力成為企業(yè)必爭之地。
在經(jīng)歷了去年拿地收縮后，今年招商蛇口加大在北京“補(bǔ)倉”力度，年初至今先后在亦莊、通州八里橋斬獲2宗地塊，對于近期掛牌一宗通州宅地也公布了招標(biāo)計劃。同時，其還參與了今年3月份海淀樹村地塊的競奪，與中海地產(chǎn)鏖戰(zhàn)265輪。
《中國經(jīng)營報》記者了解到，截至去年年底，招商蛇口在北京布局有璀璨公元、璀璨時代、招商璽、元璽等17個項目。今年，其在通州、亦莊等區(qū)域陸續(xù)推出新盤，項目后續(xù)去化情況備受矚目。
亦莊再推新盤
近日，招商蛇口正在為其在亦莊的首個“好房子”項目招商序開盤緊張籌備。
據(jù)了解，今年1月20日，招商蛇口旗下北京招晨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以34.8億元底價摘得北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)亦莊新城0202街區(qū)YZ00-0202-X24地塊（以下簡稱“X24地塊”），成交樓面價約4.04萬元/平方米。
X24R2地塊在出讓文件中明確提出要打造“亦莊好房子”模式，鼓勵居住用地設(shè)置面積不超過1000平方米的首層架空空間。這也是繼龍湖·觀萃和金茂·璞逸豐宜項目之后，北京第三個有架空層的項目，同時也是亦莊首個有架空層的項目。
地塊用地面積3.09萬平方米，容積率2.5，總建面10.83萬平方米，其中地上7.85萬平方米，規(guī)劃13棟7～18層住宅樓。
據(jù)了解，X24地塊是招商蛇口近幾年在北京亦莊獲取的第三個項目。早在2019年11月13日，招商蛇口以42.8億元競得北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)路東區(qū)E9R3、E9R4地塊，溢價率0.5%，折合樓面價27936元/平方米。隨后，其與招商證券投資有限公司共同開發(fā)，招商蛇口持有項目50%權(quán)益。地塊后開發(fā)為限競房招商·臻瓏府，限銷售均價52695元/平方米，最高銷售單價不超過57965元/平方米。
之后，2023年6月份，招商蛇口以33.005億元價格在與通州接壤的臺湖板塊拿下一宗宅地，項目后定名為招商璀璨時代，于同年8月取得預(yù)售許可證，共規(guī)劃住宅834套，指導(dǎo)價5.8萬元/平方米。招商蛇口持有80%權(quán)益，目前已網(wǎng)簽467套，網(wǎng)簽均價56434元/平方米。
據(jù)了解，招商序項目向南約700米處就是招商蛇口目前在售新盤項目——招商璽。該項目地塊是在2023年6月由中皋置業(yè)以搖號方式競得，總價款79.12億元，期房銷售指導(dǎo)價為7.7萬元/平方米，現(xiàn)房銷售指導(dǎo)價7.9萬元/平方米。
拿地后，中皋置業(yè)與招商蛇口合作，由招商蛇口操盤，項目定位高端改善型需求，產(chǎn)品為面積段在143～226平方米的高端住宅，總計972套房源，開盤至今，目前網(wǎng)簽304套，網(wǎng)簽均價為7.7萬元/平方米。
而即將入市的X24地塊項目，則在產(chǎn)品定位上與招商璽進(jìn)行差異化競爭。
在拿地之后的第二天，招商蛇口即發(fā)布X24地塊的總平面設(shè)計圖。3月16日，項目案名公布，定名招商序。
據(jù)項目銷售人員介紹，招商序的戶型為91至165平方米的三至四居，主力戶型為108平方米三居和127平方米四居。
在戶型設(shè)計上，所有的戶型南向均為內(nèi)嵌式陽臺，北向的設(shè)備平臺變?yōu)榱耸覂?nèi)面積。此外，所有的邊戶還設(shè)計了飄窗。
以項目最小的91平方米戶型為例，南向內(nèi)嵌陽臺6.2平方米贈送一半面積，飄窗6.1平方米全部贈送，北向設(shè)備平臺6.2平方米全部贈送。這樣一來，其總贈送面積達(dá)到了15.4平方米，實際使用率高達(dá)96.5%。同樣地，項目108、127、165平方米戶型的實際使用率分別高達(dá)95.43%、92.8%、93.64%。
招商蛇口北京相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，招商序的客群以亦莊為主，輻射朝陽、豐臺、大興，有一部分客群也來自海淀、西城，既包含有一定經(jīng)濟(jì)實力的首套置業(yè)群體，也有不少改善型客群。
據(jù)中指研究院土地市場研究負(fù)責(zé)人張凱介紹，這種差異化營銷，可以滿足板塊內(nèi)不同預(yù)算的置業(yè)需求，也能以此提高在板塊內(nèi)的綜合競爭力。
深耕北京市場
除了亦莊的招商序項目外，招商蛇口今年3月份時，已率先在通州推出了區(qū)域內(nèi)首個“好房子”項目——招商云璟攬閱。
去年10月23日，招商蛇口以底價9.92億元在通州梨園片區(qū)摘得一宅地，樓面價28584元/平方米，銷售指導(dǎo)價6.2萬元/平方米。拿地之后不足一個月，招商蛇口便公布了地塊規(guī)劃設(shè)計方案，項目于今年2月中旬開始排卡，今年3月初正式開盤。
據(jù)置業(yè)顧問介紹，項目共12棟樓367戶，涵蓋79～128平方米的二至四居。項目外立面為石材+鋁板材質(zhì)，邊戶做了270度采光，室內(nèi)客廳幾乎都為落地窗。
在得房率上，每個戶型都贈送開敞陽臺和設(shè)備平臺，除79平方米戶型外，其余三個戶型還贈送飄窗。置業(yè)顧問以89平方米的三居室為例向記者介紹，南側(cè)內(nèi)嵌陽臺贈送一半面積，北側(cè)設(shè)備平臺全贈送，贈送面積約11.43平方米，得房率在90%左右。
該項目開盤首推230套房源，認(rèn)購11.46億元，成交均價5.89萬元/平方米，去化率高達(dá)90.43%。目前，該項目網(wǎng)簽133套，網(wǎng)簽均價為5.9萬元/平方米。
據(jù)了解，招商蛇口于2023年加大在京拿地力度。當(dāng)年，公司累計在全國獲取55宗地塊，總計容建面約590萬平方米，權(quán)益地價867億元，在北、上、廣、深的投資額占公司全部投資額的51%。在北京市場上，其耗資百億元，獲取多個項目。
據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2023年，招商蛇口在北京取得106.4億元權(quán)益銷售額，排名第十位；全口徑銷售額160.81億元，排名第八位。
去年2月，原招商蛇口北京公司總經(jīng)理呂傳來升任華北區(qū)域總經(jīng)理。據(jù)悉，呂傳來曾經(jīng)在長三角區(qū)域履職多年，在招商蛇口現(xiàn)任董事長蔣鐵峰擔(dān)任華東區(qū)域總時，曾擔(dān)任后者的助理。
呂傳來上任之后，招商蛇口2024年放緩了在北京拿地步伐，僅獲取上述招商云璟攬閱一個項目。
與此同時，公司加大在京項目去化，去年清明節(jié)假期期間，其在通州的璀璨公元推出“買一送一”促銷活動還曾引發(fā)市場關(guān)注。
2024年，招商蛇口在北京實現(xiàn)92.49億元權(quán)益銷售額，排名第八位；實現(xiàn)150.68億元全口徑銷售額，排名第七位。
根據(jù)招商蛇口近期發(fā)布的財報，2024年，招商蛇口在北京有璀璨公元、璀璨時代、招商璽、元璽等17個項目。
這些項目多位于北京南城區(qū)域。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，在北京新房市場尚未企穩(wěn)的當(dāng)下，購房客群向核心區(qū)域集中，南城新房項目因為位置、配套等多重因素，大多面臨著去化考驗。
根據(jù)中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年一季度，招商蛇口在北京的全口徑銷售額為48.6億元，排名第六；權(quán)益銷售額34.5億元，排名第七。
招商蛇口北京相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：公司今年一季度在北京市場取得了四個區(qū)域網(wǎng)簽銷冠，其中元璽在石景山區(qū)域拿下網(wǎng)簽三冠王；招商臻園取得豐臺區(qū)網(wǎng)簽銷冠；招商璽在大興區(qū)取得網(wǎng)簽銷冠的成績；通州璀璨公元和云璟攬閱位列區(qū)域網(wǎng)簽榜前兩名，璀璨公元更是一季度網(wǎng)簽三冠王。
其表示，在改善型產(chǎn)品主導(dǎo)市場的當(dāng)下，招商蛇口更注重用產(chǎn)品和服務(wù)獲得購房者認(rèn)可，幾乎每個項目都配置了會所，用于業(yè)主的日常生活服務(wù)。盡管市場競爭激烈，但公司不會在價格上作讓步。
加大“補(bǔ)倉”力度
自去年四季度以來，在一系列政策刺激下，核心一、二線城市銷售端開始企穩(wěn)。頭部房企加大在核心城市拿地力度。
在經(jīng)歷了去年收縮拿地規(guī)模后，招商蛇口今年也加大“補(bǔ)倉”力度。在北京市場，今年3月18日北京海淀樹村地塊的爭奪中，招商蛇口與中海地產(chǎn)博弈到最后，歷經(jīng)近3個小時、265輪競拍，但該地塊最終由中海地產(chǎn)以75.02億元競得該宗地，溢價率27.93%，樓面價約10.23萬元/平方米，刷新北京單價“地王”。
今年4月8日，通州區(qū)八里橋FZX-0401-6044、6049地塊迎來出讓，吸引招商蛇口、中國金茂+東亞新華、綠城中國、中海地產(chǎn)等幾家房企競拍。最終經(jīng)過155輪舉牌后，招商蛇口以27.082億元競得，溢價率16.28%，成交樓面價約3.12萬元/平方米。
在八里橋地塊出讓之前，招商蛇口便展示了必須拿下的決心。公開信息顯示，今年3月初，招商蛇口旗下北京招勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司針對通州八里橋地塊曾發(fā)布項目總承包和監(jiān)理的招標(biāo)計劃。
該地塊正南方向緊鄰?fù)ɑ莺?，出讓公告中特別提到，濱水一側(cè)需采用退臺式建筑布局，以形成良好的濱河景觀界面。據(jù)張凱介紹，地塊周邊近兩年未有新地塊推出，在土地供應(yīng)斷檔、存量項目快速消化和本項目房地價差充裕的背景下，此次地塊入市將有效填補(bǔ)區(qū)域改善型住房缺口。
此外，今年3月27日，通州區(qū)梨園鎮(zhèn)強(qiáng)力家居土地一級開發(fā)項目FZX-0303-6007地塊正式掛牌，起始價6.36億元，地塊與云璟攬閱項目相鄰。而在其掛牌之前，招商蛇口和中鐵建地產(chǎn)就已先后公開了對其的招標(biāo)計劃。云璟攬閱熱銷在前，招商蛇口拿地意圖強(qiáng)烈。
招商蛇口北京相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，公司今年在北京銷售目標(biāo)是沖擊市場前三名，隨之相對應(yīng)的是增加土儲規(guī)模，但是因為北京土拍市場的不確定性，公司會理性評估每一塊土地，不會盲目擴(kuò)張。
（編輯：盧志坤 審核：童海華 校對：張國剛）
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