“樓下解憂鋪”系列報(bào)道②
公共收益去哪了？陽(yáng)光下曬“透明賬”
全媒體記者 廖艷霞
停車費(fèi)、廣告費(fèi)、公共設(shè)施租賃收入……這些構(gòu)成小區(qū)公共收益的重要來(lái)源，本應(yīng)與每位業(yè)主息息相關(guān)。然而在現(xiàn)實(shí)中，公共收益由誰(shuí)管理、數(shù)額幾何、流向何處，卻成了困擾多數(shù)業(yè)主的“糊涂賬”。這一關(guān)乎居民切身利益的問(wèn)題，始終牽動(dòng)著群眾的心。如何追根溯源，破解小區(qū)公共收益管理難題，推動(dòng)其走向規(guī)范化、透明化？近日，記者深入小區(qū)業(yè)委會(huì)、物業(yè)管理公司、湘潭市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)等單位，剖析管理盲點(diǎn)，探尋破局之道。
記者調(diào)查 公共收益成“糊涂賬”
“公共收益我們從沒(méi)見(jiàn)過(guò)，到底是誰(shuí)動(dòng)了我們的奶酪？”小區(qū)公共收益問(wèn)題，常常成為業(yè)主與物業(yè)、業(yè)委會(huì)矛盾的導(dǎo)火索。記者走訪多個(gè)小區(qū)發(fā)現(xiàn)，電梯間廣告琳瑯滿目，停車場(chǎng)車輛川流不息，公共收益持續(xù)產(chǎn)生，可許多業(yè)主對(duì)此卻知之甚少。
某小區(qū)配備36部電梯、200個(gè)公共停車位，因尚未成立業(yè)委會(huì)，公共收益由物業(yè)公司代收；另一小區(qū)有48部電梯、300個(gè)公共停車位，公共收益由業(yè)委會(huì)收取管理。但在這兩個(gè)小區(qū)，業(yè)主從未見(jiàn)過(guò)公共收益賬目明細(xì)?！板X到底去哪了？”不少業(yè)主發(fā)出這樣的疑問(wèn)。
湘潭市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)李俊指出，依據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》及相關(guān)規(guī)定，住宅小區(qū)內(nèi)的公共場(chǎng)所、公用設(shè)施歸全體業(yè)主共有，由此產(chǎn)生的收益也應(yīng)歸業(yè)主共有。然而，當(dāng)前公共收益管理存在諸多亂象，主要表現(xiàn)為收支不公開(kāi)、公開(kāi)信息不完整，甚至出現(xiàn)收益被違規(guī)侵占的情況。
目前，湘潭市住建部門、物業(yè)協(xié)會(huì)、物業(yè)管理公司、業(yè)委會(huì)多方聯(lián)動(dòng)，積極探索讓公共收益成為陽(yáng)光下“透明賬”的有效路徑。業(yè)內(nèi)人士表示，“解決公共收益管理問(wèn)題，不僅需要規(guī)范賬目公開(kāi)，更要完善監(jiān)管機(jī)制與規(guī)則體系，這離不開(kāi)法律制度的保障與基層治理的協(xié)同推進(jìn)?！?/p>
經(jīng)驗(yàn)分享
精細(xì)管理+定期公示
賬目一目了然
走進(jìn)岳塘區(qū)下攝司街道禾花塘社區(qū)友誼一號(hào)小區(qū)，綠樹(shù)成蔭，亭臺(tái)錯(cuò)落，環(huán)境優(yōu)美，秩序井然。小區(qū)入口處醒目地張貼著《小區(qū)管理公約》《小區(qū)議事規(guī)則》，詳細(xì)約定了業(yè)主共同利益、物業(yè)使用維護(hù)管理、業(yè)主義務(wù)及違約責(zé)任等事項(xiàng)。
“近幾年，我們定期都能在這看到業(yè)委會(huì)財(cái)務(wù)報(bào)告?！毙^(qū)業(yè)主段紅蘭介紹，今年2月底，業(yè)委會(huì)不僅在小區(qū)宣傳欄張貼了2024年1月至12月業(yè)委會(huì)財(cái)務(wù)報(bào)告及公共收益開(kāi)支合同，還在兩個(gè)各有500人的業(yè)主微信群同步公示。翻開(kāi)財(cái)務(wù)報(bào)告，每一筆收支都清晰明了?！皹I(yè)主有任何疑問(wèn)，隨時(shí)可以找我咨詢?！庇颜x一號(hào)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)主任肖偉紅說(shuō)道。
友誼一號(hào)小區(qū)于2010年、2012、2013年分三期交付使用，共有15棟樓。2019年9月，小區(qū)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)成立第二屆業(yè)委會(huì)，同年11月召開(kāi)《授權(quán)業(yè)委會(huì)代表小區(qū)業(yè)主通過(guò)法律訴訟維權(quán)》的業(yè)主大會(huì)，并通過(guò)法律訴訟維權(quán)，歷經(jīng)艱難，于2020年7月成功收回前坪公共停車場(chǎng)管理權(quán)，牢牢握住公共收益的“關(guān)鍵鑰匙” 。
為確保公共收益在陽(yáng)光下運(yùn)行，新一屆業(yè)委會(huì)采取了一系列舉措：申請(qǐng)業(yè)委會(huì)專用對(duì)公賬戶，購(gòu)置停車收費(fèi)無(wú)人值守及配套設(shè)備，實(shí)現(xiàn)停車收費(fèi)全流程自動(dòng)化，拒絕人為干擾，賬目清晰可查；定期公示收支明細(xì)，讓每一筆錢都曬在陽(yáng)光下；公共收益支出嚴(yán)格遵循程序?！百~目清清楚楚，我們特別放心。”段紅蘭對(duì)業(yè)委會(huì)的工作贊不絕口。
禾花塘社區(qū)負(fù)責(zé)人周曉玲認(rèn)為，“公共收益看似小事，卻是檢驗(yàn)基層治理水平的試金石?！彼f(shuō)，只要堅(jiān)持公開(kāi)透明、創(chuàng)新思路，再難的基層治理課題也能找到破解之道。這不僅是物業(yè)管理方式的革新，更是基層民主實(shí)踐的生動(dòng)體現(xiàn)。
創(chuàng)新之舉
公共收益補(bǔ)充維修資金
自2019年9月18日成立第二屆業(yè)委會(huì)，友誼一號(hào)小區(qū)前坪停車場(chǎng)收入、電梯廣告費(fèi)、通信基站租賃費(fèi)、快遞柜年費(fèi)、自來(lái)水柜年費(fèi)等所有收益均詳細(xì)記錄，依據(jù)《湖南省物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十一條規(guī)定，每年3月底前公布上一年的信息，旨在讓業(yè)主見(jiàn)證業(yè)委會(huì)的工作成果，感受當(dāng)家作主的意義。
從2019年9月到2022年9月，業(yè)委會(huì)三年任期滿，除去為小區(qū)游樂(lè)場(chǎng)換地墊、東西塔樓安裝公共曬衣架等開(kāi)支，公賬余額增長(zhǎng)至32萬(wàn)余元。如何合理分配這筆資金，業(yè)委會(huì)進(jìn)行了深入考量?！靶^(qū)還有部分面積未售出，如果直接發(fā)紅包、發(fā)物資，難以公平惠及全體業(yè)主；而且隨著房屋老化，后續(xù)維修需要大量資金，屆時(shí)再讓業(yè)主分?jǐn)傎M(fèi)用難度很大?！毙ゼt解釋道。
經(jīng)反復(fù)研究，依據(jù)《民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)，業(yè)委會(huì)決定將公共收益用作維修資金。2022年11月8日，友誼一號(hào)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)將30萬(wàn)元公共收益存入小區(qū)業(yè)主的維修資金賬戶?！肮彩找鎸?shí)實(shí)在在進(jìn)了我們賬戶，打消了大家的疑慮，我們真切感受到業(yè)委會(huì)是在為業(yè)主辦實(shí)事，以后也會(huì)更支持他們工作，鄰里關(guān)系也更融洽了?！倍渭t蘭感慨地說(shuō)。
“業(yè)主通過(guò)維修資金小程序，輸入身份證號(hào)等信息，就能實(shí)時(shí)查看自己個(gè)人賬戶入賬金額以及使用情況?！毙ゼt認(rèn)為，這種分配方式既公平公正，又能為房屋“養(yǎng)老”提供保障。截至目前，業(yè)委會(huì)公賬戶又新增至52萬(wàn)余元，將其存入小區(qū)維修資金仍是業(yè)委會(huì)的首選方案。
湘潭市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)李俊高度評(píng)價(jià)友誼一號(hào)小區(qū)的做法，他表示，將公共收益存入維修資金在我市屬首創(chuàng)，極具示范意義，值得全行業(yè)學(xué)習(xí)推廣。近期，協(xié)會(huì)計(jì)劃組織專項(xiàng)培訓(xùn)，提升業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司對(duì)公共收益管理的認(rèn)知水平，并聯(lián)合住建部門對(duì)全市小區(qū)開(kāi)展全面摸排，嚴(yán)厲查處侵犯業(yè)主公共利益的行為，共同打造和諧美好的居住環(huán)境。
短評(píng)：
“透明賬本”聚民心 公共收益需“陽(yáng)光防腐”
廖艷霞
友誼一號(hào)小區(qū)的實(shí)踐，為破解公共收益管理難題提供了范本。從“糊涂賬”到“明白賬”，其關(guān)鍵在于精細(xì)化管理與業(yè)主監(jiān)督的雙重保障——設(shè)立獨(dú)立公賬、定期公示明細(xì)、嚴(yán)格支出程序，讓每一分錢都有跡可循。
更值得稱道的是，小區(qū)創(chuàng)新將公共收益補(bǔ)充至維修資金，既解決了分配公平性難題，又為房屋“養(yǎng)老”未雨綢繆，實(shí)現(xiàn)了短期利益與長(zhǎng)期治理的平衡。
然而，全國(guó)多地仍存在公共收益被隱匿、侵占的亂象。友誼一號(hào)的經(jīng)驗(yàn)啟示我們：公共收益的“陽(yáng)光化”不能僅依賴業(yè)委會(huì)的自覺(jué)，更需制度剛性約束。政府部門應(yīng)完善相關(guān)法律法規(guī)，加強(qiáng)監(jiān)管；物業(yè)協(xié)會(huì)要發(fā)揮指導(dǎo)作用，推廣先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)；業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司需強(qiáng)化責(zé)任意識(shí)，主動(dòng)接受監(jiān)督。
唯有將業(yè)主共治、技術(shù)賦能與法治保障相結(jié)合，讓公共收益在陽(yáng)光下“生根發(fā)芽”，才能真正維護(hù)業(yè)主權(quán)益，促進(jìn)小區(qū)和諧發(fā)展，讓每一位居民都能從中受益，讓公共收益真正成為凝聚信任的“黏合劑”。
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