北京進深 徐迪 4月29日，朝陽三間房新盤金茂滿曜取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
項目規(guī)劃13棟8-26F洋房+小高層，住宅建面9.1萬㎡，共719戶，戶均建面約127㎡。
規(guī)證到手后，金茂滿曜帶尺寸版戶型圖正式發(fā)布。
建面約115/120/129/133/147/159㎡三居四居，強調(diào)輕奢性價比，預(yù)計開盤價7.5萬-7.8萬/㎡區(qū)間，總價800萬級別，面向剛改及年輕改善家庭客群。
目前售樓處已開放，樣板間做了116/133/159三個戶型。
預(yù)計6月上旬開盤，西側(cè)150米的城市超級界面景墻會在5月底亮相。
頂配159㎡四居三衛(wèi)
胖子戶型，面寬13.3米，進深12米。
但只做了南向三開間，超大面寬給到了客廳，6.3米的橫廳，整面玻璃窗。
套內(nèi)約140平米的面積，LDKB占到了75平米。
南向兩個臥室都是套房，主衛(wèi)雙臺盆+浴缸；次臥衛(wèi)生間比較局促，并且沒有窗子。
北邊兩個臥室也都不大，一個9平米，一個10平米出頭。
這還是把設(shè)備平臺包進來之后算的。
這張戶型圖上，標出了陽臺進深：1.5米；設(shè)備平臺：1.05米。
金茂滿曜在回公眾反饋意見中明確承諾：在后續(xù)銷售宣傳和房屋合同中均需注明開敞陽臺、設(shè)備平臺不得封閉。
起步戶型115/116㎡三居兩衛(wèi)
南向三開間，10.4米通面寬陽臺；北向約7米面寬設(shè)備平臺。合計贈送面積約15㎡。
廚房尺度驚人，比兩個次臥面積還大，G型格局，半島臺設(shè)計，餐廚一體。
廚房外接設(shè)備平臺預(yù)留上下水，可放置洗衣機做家政間使用。
小高層129㎡緊湊四居
南向兩個臥室與116戶型同等面積；
北向兩個臥室均不足10㎡，可以打通成大三居；
廚房小了很多，讓出一間臥室。
整體贈送面積還不如116戶型，不過入戶門外做了一組儲物柜，偷了一點公攤面積。
洋房133㎡四居雙衛(wèi)戶型
四葉草格局，5米寬廳。
貫通電梯設(shè)計，約等于一梯一戶。
沒有室內(nèi)玄關(guān)區(qū)域，入戶門在客餐廚正中間位置，推開門是一整個無比奢闊的動區(qū)。
這個戶型東北角臥室的設(shè)備平臺有轉(zhuǎn)角大窗，很奇特的一點是，與隔壁廚房之間沒有承重墻。
打通之后可以得到一個6.3米寬并且?guī)杜_的——小型宴會廳？
130平米的房子，這個設(shè)計出于什么考慮？
東北角次臥改成餐廳，有不錯的270度觀景視野；中間的餐廳，效法功德寺項目爆改“家庭圖書館”？
今年2月11日，保利金茂聯(lián)合拿下的三間房組合地塊，總價87.3億元。
其中D區(qū)07地上由金茂單獨操盤，打造為北京首個滿系產(chǎn)品。
金茂滿矅總建面9.21萬㎡，容積率2.5，控高80米，折合樓面價4.8萬元/㎡。
東北角1#和5#樓為26F高層，西北角3#、4#兩棟為18F高層；
兩棟8層洋房在小區(qū)南部，靠近大門和下沉庭院。
正對著下沉庭院的8#樓西邊單元首層架空，面積大約300平米；東邊兩個單元則是超大面寬的8層洋房。
層高基本都在3米以上，部分接近3.2米，符合住建部最新發(fā)布的《住宅項目規(guī)范》層高要求。
正門在西南角，做了景觀造型，連接內(nèi)部商服配套樓和一大一小兩個下沉庭院。
一條12米寬的街坊路將小區(qū)拆成東西兩部分，也因著這條路的存在，金茂三間房項目無法完全做到人車分流。
這條街坊路上設(shè)置了3個車行出入口，1個進入西區(qū)，2個進入東區(qū)，分別對應(yīng)三排住宅樓。
小區(qū)西側(cè)正門北邊還有1處車行出入口。
此外，在反饋意見中提到，東南角的11#樓旁邊，還有1處自行車出入口。
小區(qū)總共規(guī)劃946個機動車位，其中有45個位于地面：西區(qū)有13個；其余在東區(qū)，集中在室外設(shè)備場和南側(cè)車行出入口位置。
金茂滿曜在回復(fù)公眾反饋意見時承諾：
“按照掛牌文件要求街坊路與項目同期建成并對外開放；項目臨街坊路兩側(cè)不設(shè)置圍墻，不會對消防撲救場地造成影響。”
另外還補充了一句：街坊路開口以人行和消防應(yīng)急口為主，平時無車行，對交通影響極小。
委婉地表達了，盡管沒能做到人車分流，但車輛不多。
對比海淀幾個項目公示的反饋意見，金茂滿曜的反饋意見比平面圖還簡單，只說了關(guān)于什么的問題，但具體問題出在哪，并沒有表述。
項目官微對于產(chǎn)品介紹也是“詳略得當”，用了非常多的篇幅展示兩大賣點：科技+美學。
沿襲金茂的“健康舒居”基因，搭載前沿3.0科技系統(tǒng)，讓科技成為豪宅標配，健康、安全與隱私即成為舒居生活底色……
而在美學特質(zhì)上，金茂滿曜提到一個，北京首個地上地下雙車馬院歸家系統(tǒng)：地上車馬院+地下車馬光廳。
具體這個系統(tǒng)什么樣，就沒有進一步解釋了，現(xiàn)在只知道它地上地下都有停車位。
來張效果圖感受下↓
三間房兩幅住宅子地塊位置接近，屬于同一板塊，便于整體開發(fā)規(guī)劃。
兩塊地相距1公里左右，同在地鐵6號線沿線，其中D區(qū)地塊靠近黃渠站，距離朝陽路更近一些；南區(qū)地塊則緊鄰朝陽北路，褡褳坡站。
周邊配套資源基本一致，包括朝陽大悅城、星悅廣場、常楹天街等商業(yè)項目，民航總醫(yī)院、朝陽醫(yī)院（常營院區(qū)）等醫(yī)療配套。
附近主要新盤為保利和光煦境、三元嘉業(yè)的璽悅朝陽，目前均已售罄。
保利和光煦境期房2023年4月開盤，共310套房源，主推88-129㎡三居；2024年9月末，96套現(xiàn)房入市，面積段104-127㎡，期房網(wǎng)簽均價8.37萬元/㎡；現(xiàn)房網(wǎng)簽均價7.56萬元/㎡。
現(xiàn)房比期房還便宜了8000多，不少期房業(yè)主現(xiàn)在都在討說法。
隔壁的璽悅朝陽（熹悅苑）的開發(fā)商北京三嘉泰富置業(yè)有限公司，是首農(nóng)集團旗下三元嘉業(yè)的參股子公司。
項目于2023年8月2日獲得預(yù)售許可證，共獲批6棟樓、296套房源，同樣是大戶型為主，面積段99-151㎡三居四居，成交均價8.33萬元/㎡。
相較于這兩個基本售罄的項目，保利金茂三間房地塊最大的對手或是西邊5公里處的御翠園。
這是和記黃埔去年10月底新開的盤，共有3棟高層近400套房源 77套聯(lián)排別墅，目前網(wǎng)簽：86套高層，均價7.8萬/㎡；23套別墅，成交價8.3萬/㎡。
這個價格對三間房地塊來說壓力很大。御翠園的位置在五環(huán)內(nèi)，接近東四環(huán)，姚家園板塊，周邊城市界面比三間房好太多，但房子本身差點意思，短面寬、長進深，十多年前的老戶型。
保利和金茂在產(chǎn)品上還是有后發(fā)優(yōu)勢的。
此外，三間房區(qū)域新建商品房基本空白，安置房近年建了不少，次新房單價僅4萬 ；再往東一點到管莊，柏林愛樂、萬象新天的二手房價也已經(jīng)降到5萬出頭，對剛需客群非常有吸引人。
相關(guān)公司：金茂服務(wù)hk00816
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