北京進(jìn)深 徐迪 昨天通州結(jié)束了一場(chǎng)激烈的土拍，中鐵建溢價(jià)22%拿下梨園6007地塊，刷新區(qū)域樓板價(jià)紀(jì)錄。
距離6007地塊兩站地的金隅通州新盤(pán)花溪云錦，4月30日發(fā)出了預(yù)售許可預(yù)告。
8棟11層洋房一次性入市，準(zhǔn)售面積4.57萬(wàn)㎡。
按照6.2萬(wàn)的銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)計(jì)算，貨值總計(jì)28.32億元。
花溪云錦所在通州土橋6025地塊，2024年11月5日完成出讓，由金隅嘉業(yè)以近12億元底價(jià)摘得，折合樓面價(jià)2.5萬(wàn)元/㎡。
建設(shè)用地約2.15公頃，規(guī)劃建面4.74萬(wàn)平方米，容積率2.2。
擬建設(shè)8棟11層洋房，共266戶。面積段為108-125-138-153㎡，全四居戶型，3米+的“好房子”層高標(biāo)準(zhǔn)。
南向通面寬內(nèi)置陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深1.5米，北向設(shè)備平臺(tái)2.7-3.3㎡不等，端戶有側(cè)邊飄窗，綜合使用率可達(dá)90%。
項(xiàng)目主打120平以上改善戶型，但小戶型產(chǎn)品設(shè)計(jì)感更強(qiáng)。
108入門(mén)戶型就做到四居兩衛(wèi)，南北通透，四葉草全明格局，還有獨(dú)立家政間，整體功能性很完善。美中不足的沒(méi)有玄關(guān)，入戶門(mén)正對(duì)衛(wèi)生間門(mén)。
125/138是視光最好的戶型，主臥270度轉(zhuǎn)角陽(yáng)臺(tái)，客廳全景大窗，北向次臥還贈(zèng)送側(cè)邊飄窗。
反倒是頂配153戶型，設(shè)計(jì)一般，客廳占了三分之一面積，喜歡大客廳的可以考慮。
所謂的南向雙主臥，其中一個(gè)面積被客廳和衛(wèi)生間擠壓，去掉陽(yáng)臺(tái)還沒(méi)有北邊次臥大，房門(mén)和衛(wèi)生間門(mén)打架；另一個(gè)大主臥，衛(wèi)生間窗戶靠天井采光。
153戶型面積不多，只在2#樓王棟里有。
在公示的平面圖中，2#樓設(shè)計(jì)為一梯兩戶，層高3.16米，面寬13米，進(jìn)深約12米。
地塊土地出讓文件中明確提到，鼓勵(lì)底層架空和設(shè)置連續(xù)雨棚方式，提供舒適的人行空間，跨玉橋東路兩側(cè)建筑可設(shè)置人行連廊。
但在公示的設(shè)計(jì)圖上，并沒(méi)有看到架空層和風(fēng)雨連廊。
此外，建筑要求上，鼓勵(lì)住宅采用坡頂形式，7層以上坡頂率不低于30%。建筑風(fēng)貌總體定位清新明朗、簡(jiǎn)約現(xiàn)代、宜居綠色，柔和靈動(dòng)。
金屬線條輪廓搭配大片玻璃幕，呈現(xiàn)簡(jiǎn)潔明快的現(xiàn)代風(fēng)格；飛檐設(shè)計(jì)則是中式元素，契合新中式風(fēng)格的建筑風(fēng)貌定位。
土橋中路西側(cè)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目于2022年啟動(dòng)拆除工作。
整體規(guī)劃方案顯示，項(xiàng)目總用地面積約20.86公頃，總建筑面積約24.54萬(wàn)平方米，其中住二類住宅用地7.02萬(wàn)平方米。金隅花溪云錦所在的6025地塊屬于該項(xiàng)目02組團(tuán)。
區(qū)位圖顯示，地塊緊鄰東六環(huán)，往南兩公里就是環(huán)球影城，距離八通線土橋站直線700米。
通州老城區(qū)配套稍顯落后，商業(yè)主要是南邊的華遠(yuǎn)好天地，基本能滿足日常生活需求；教育資源比較豐富，包括臨河里小學(xué)、運(yùn)河中學(xué)附屬小學(xué)、北京第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)（通州分校）。
附近舊盤(pán)基本都是金隅開(kāi)發(fā)的，東側(cè)是金隅香溪家園，西側(cè)是自由筑和花石匠，二手房?jī)r(jià)4萬(wàn)+。
在售新盤(pán)主要在3公里外的梨園板塊，包括云璟攬閱、能建京玥蘭園、璀璨公元、頤瑞府等，指導(dǎo)價(jià)均在6萬(wàn)/㎡左右。
1、能建·京玥蘭園（東春臺(tái)家園）
2023年2月18日開(kāi)盤(pán)，共586套住宅，剛需為主，主力84-113㎡三居和57-80㎡兩居，少量117-135㎡四居。
截至2025年3月24日，網(wǎng)簽487套，去化率83%，成交均價(jià)約5.5萬(wàn)/㎡。
2、招商蛇口·璀璨公元（璀璨雅苑）
屬于剛改/改善盤(pán)，建面120以上房源占比較多。2023年8月20日281套期房開(kāi)盤(pán)，主力89-142㎡三居四居；2024年12月14日，現(xiàn)房部分開(kāi)盤(pán)，共280套，主力83-160㎡三居、125-143㎡四居。
目前整盤(pán)網(wǎng)簽415套，去化率約74%，成交均價(jià)5.73萬(wàn)/㎡，是當(dāng)前板塊流速最快的新盤(pán)。
3、新城基業(yè)·頤瑞府（頤瑞家園）
2023年12月3日開(kāi)盤(pán)，共172套住宅，純改善戶型，主力為136-178㎡四居，另有134-144㎡三居及少量220㎡左右復(fù)式戶型。
目前網(wǎng)簽56套，去化約三成，成交價(jià)5.96萬(wàn)/㎡，價(jià)位較高，相應(yīng)的去化也較為緩慢。
隨著云璟攬閱的入市，頤瑞府后續(xù)小面積段的房源成交或?qū)⒏悠D難。
4、招商云璟攬閱（璟云雅苑）
規(guī)劃12棟5-16層洋房+小高層，2月22日及4月1日兩批次取證，共計(jì)367套房源，主力戶型為建面約79㎡、89㎡、108㎡和128㎡三至四房.
目前網(wǎng)簽137套，去化率超37%，成交均價(jià)約5.9萬(wàn)元/㎡。
定位也是剛需/首改產(chǎn)品，但戶型上夠得上四代宅標(biāo)準(zhǔn)：南向通面寬開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)；北面有設(shè)備平臺(tái)；部分邊戶有側(cè)邊飄窗和轉(zhuǎn)角飄窗贈(zèng)送，實(shí)際使用率不低。
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