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大家好，我是地產高富帥。
最近一周，土地市場再次瘋狂了，四月剛開始是杭州，成都多個地王，到了下半場，北京，南京，也開始加入戰(zhàn)隊。
還說這中美貿易戰(zhàn)已經開打了，土地市場似乎并沒有因此熄火，各大房企該拿地還是拿地，并且價格加碼也幾乎沒預算上限了。
其實從年初開始，整體土地市場還是呈現(xiàn)活躍上揚狀態(tài)的，拿地企業(yè)也由去年國央企與地方城投主導轉變成今年國央企+穩(wěn)健民企牽頭，民企的強勢崛起在釋放一個特殊信號。
四川邦泰，一家早期四線城市發(fā)家的成都本土房企，在這一兩年的土地市場上異?；钴S，作為一家純民營房企，在今年第一季度開始依然延續(xù)去年的兇猛勢頭。
僅僅在上周，四川邦泰就連下兩城，在南昌，南寧連續(xù)落子，統(tǒng)計顯示，2024年邦泰集團在全國12個城市土地市場投入超過106億元，拿下共計21宗地塊，新增土儲超過84.23萬平方米，其中接近一半土儲是在12月拿下。
可以看到，這家民企的拿地邏輯怎么有點似曾相識，主要集中在四川、云南、山西、陜西、廣西等西部省份，但也在逐步向類似湖南、湖北，安徽等中部地區(qū)省份在延伸。
特別是在南寧，西安，武漢，長沙，南昌這種二三線省會城市，再加上四川省的二三線城市，讓小編有點回到高周轉時期的幻覺。
并且可以看到拿地的地塊都是偏重短平快為主，說的再直接一點就是可以馬上去化，馬上再拿地的邏輯，這不就是在2021年前多數民企的玩法？
在行業(yè)調整和昔日“四川一哥”藍光地產、協(xié)信地產，東原地產等多家頭部川派房企倒下之際，四川邦泰卻逆勢而上，成為民營房企中的一匹“黑馬”。
邦泰給人的感覺就是央企國企你們去玩一線城市吧，我剛好走個彎路再回到二三線城市，通過一些產品升級，說不定比一些城市更有競爭力。
可以看到，邦泰如今重點布局的核心城市中， 以南寧五象南為例，2021年邦泰拿地樓面價2800元/㎡（當時周邊售價8500+），但2023年競品現(xiàn)房僅售6500元/㎡，測算毛利率已從預期的25%壓縮至8%。 就在上上周，邦泰在長沙布局的新盤邦泰觀宸迎來日光，消失許久的搖號搶房場景又回來了，甚至出現(xiàn)291組購房者搶89套房的畫面。 但是，邦泰在長沙布局的第一個項目邦泰璟和就沒那么好彩了，實際上暴露了區(qū)域型民營房企跨省擴張時的典型戰(zhàn)略誤判。 項目梅溪湖邊緣地段、被老舊小區(qū)包圍、不能共享梅溪湖一期優(yōu)質教育配套、小區(qū)本身的一些規(guī)劃限制，加上在長沙市場中的知名度、認可度還較空白。 其實邦泰這種全國化布局，整體來看似乎相對于一線城市高額的低價，這種二三線短平快似乎更加討巧，但是較弱的品牌認知度也會其在操盤方面遇到困境。 起初，四川邦泰作為地產銷售代理公司主要在四川的三四線城市發(fā)展，后在2013年將總部遷至成都，開始涉足地產業(yè)務。 在四川布局了多年之后，開始在云南，西安等地拓展，整體來看在四川本地的口碑還算ok，其產品打造能力方面，還是有自己的一套操盤邏輯。 作為四川邦泰董事長，羅勇異常低調，也鮮少接受媒體采訪，外界對他的個人經歷知之甚少，兩年時間突然感覺資金充裕，這背后民間時不時有些聲音傳出。 另外一個比較特殊的地方就是，邦泰集團整體的組織構架較為與眾不同，集團除去傳統(tǒng)開發(fā)體系以外，工程公司，營銷公司是完全獨立的體系。 換句話說就是甲方與乙方身份是模糊不清的，自己又做開發(fā)，又做銷售，又做工程，從集團的組織構架來看，也是地產圈的另類。 另外如今在地產圈，邦泰還有兩個顯著的特點：第一就是待遇很瘋狂，瘋狂到什么程度呢，或許只有真正進入這家房企的人能體會。 年薪超過80-100萬的崗位非常多，不管是獵頭渠道還是招聘網站，都可以看到邦泰的高薪酬誘惑。 要知道，小編在地產職場一線多年，地產下行這三年多，房企整體薪酬下滑高達50%以上，大部分房企月薪都很難準時發(fā)放，獎金就更不能太指望了。 邦泰作為強勢民企黑馬的兩年，也在市場上迅速挖掘地產人，核心集中在中層管理與核心工程產品高級專業(yè)人才為主。 但是，招聘要求又是另外一個思維，首先就是年齡要求非常極致，90后是邦泰如今中高層核心年齡水平，不得不說實在是太狠。 屬于又要有管理經驗，又要極致年輕化的邏輯。另外值得關注的，對于工程與產品崗位，邦泰核心要求是乙方經驗為主，這又讓很多甲方的地產人望而卻步。 并且值得關注的是，邦泰這兩年拿地動作頻繁，但是從來不玩合作開發(fā)，甭管多大的地塊，咱就自己獨立操盤，真的是對自己資金相當有信心。 小編從內心還是相當佩服這種走特殊路線的民企，在弱二線城市找到一個空白點，特別是改善需求的空白點，這也是早期暴雷房企重點布局的城市群。 但是，還是但是，在這種老一套的極致高周轉模式下，缺乏大房企的精細化運營體系的支撐性，邦泰能否在這些城市真正站住腳，或許真沒那么容易。 今年三月，邦泰在川渝以外最大的一次維權就在合肥開啟，一篇《檄四川邦泰書：東方雅頌業(yè)主泣血陳情，誓捍家園》文章在網絡流傳。 文章里面提到很多細節(jié)，包括但不限于：外立面真石漆凹凸不平、步梯過道與宣傳不符、衛(wèi)生間防水涂層厚度不合格、保溫無保溫釘栓固定層、室內地暖裝修，分割槽破損、建筑垃圾填土等質量問題。 本次操作在合肥當地已經屬于影響力較大的一次風波，不僅僅是項目在后面陸續(xù)降價，項目整體工程質量也呈現(xiàn)一邊倒局面。 對此，合肥市城鄉(xiāng)建設局表示，該批次地坪漆微大面積使用，已使用部分建設單位已經安排人員磨掉，重新施工。 這又是邦泰在布局合肥的第一個項目，或許又是因為經驗不足或是其他原因，外地多個城市持續(xù)發(fā)生較大失誤，這些操作足以毀掉一個新入局的房企。 其實，小編給到很多區(qū)域型房企一些建議，跨區(qū)域擴張必須建立在地緣政治經濟學的深度研究之上，而非簡單的"洼地投機"邏輯。 今天就聊到這里，對邦泰有想說的朋友也歡迎留言，也感謝大家這么好看，也愿意給我點贊。 您的認可，是對我最好的鼓勵 地產一品堂，80后 工科理工男 深漂18年 18年獵頭從業(yè)經歷，14年以上地產行業(yè)沉淀，關注地產戰(zhàn)略布局，產品運營，持續(xù)研究健康管理，個人微信：luyipin000；各位朋友可以加我隨時交流探討 共同進步；近期新增地產一品堂官方微信群，大家也可以加入，與更多的地產人+再創(chuàng)業(yè)者交流溝通，共同進步，還可以討論資產配置與大健康管理。 另外地產一品塘新增人才服務模塊，有興趣的朋友也可以添加聯(lián)系方式，一對一咨詢業(yè)務具體流程細節(jié)，私人定制職業(yè)發(fā)展等。
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