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一、案件梳理

（一）當事人信息

原告：

林宇

被告：

趙陽

周慧，趙志強之母

已故當事人：

趙志強，1965 年出生，2023 年 5 月去世，趙陽之父

（二）案件背景

2022 年 9 月 3 日，原告林宇與已故趙志強簽訂《北京市房屋買賣合同》，約定購買趙志強名下拆遷安置房（某區(qū)某號樓某單元某號，以下簡稱 “101 房屋”），總價 155 萬元。林宇主張合同有效，要求確認合同效力；趙志強之子趙陽、之母周慧以趙志強無權處分為由，主張合同無效。

（三）關鍵事實與證據(jù)

房屋權屬爭議：

101 房屋系 2009 年拆遷安置房，《回遷安置房確認書》載明產(chǎn)權人為趙陽，購房指標由趙陽、周慧共有，購房款及物業(yè)費均由趙陽支付，2017 年起由趙陽對外出租。

林宇提交《房屋買賣合同》及補充協(xié)議，顯示趙志強作為出賣人簽字，但未取得產(chǎn)權人趙陽同意。

款項支付爭議：

林宇主張2021 年 12 月通過吳婷向趙志強支付 100 萬元首付款（含 70 萬元轉(zhuǎn)賬、30 萬元現(xiàn)金），但轉(zhuǎn)賬記錄顯示資金流向案外人孫明，無直接證據(jù)證明趙志強收款。

2022 年 12 月林宇轉(zhuǎn)賬 40 萬元，附言 “購房款”，同日趙志強轉(zhuǎn)回 1.8 萬元，林宇稱系 “房租”。

合同履行爭議：

合同約定房屋面積97 平方米，實際產(chǎn)權登記面積 86.63 平方米，差距顯著；林宇未審查房屋權屬材料，明知趙陽為產(chǎn)權人卻未取得其簽字確認。

2023 年 4 月林宇強行更換門鎖占有房屋，此前房屋由趙陽出租給S公司，租期至2023 年 10 月。

二、爭議焦點

（一）《房屋買賣合同》是否為雙方真實意思表示

原告主張：合同系雙方真實合意，已支付140 萬元房款（含定金 100 萬元、二期款 40 萬元），趙志強已交付房屋，合同合法有效。

被告主張：合同內(nèi)容與事實嚴重不符（如面積、權屬），林宇未審查產(chǎn)權，交易價格低于市場價，實際為借款抵押關系，屬虛假意思表示。

（二）趙志強是否有權處分101 房屋

原告主張：趙志強作為房屋實際控制人，有權處分拆遷房，且已交付房屋，應認定合同有效。

被告主張：101 房屋產(chǎn)權登記在趙陽名下，趙志強未取得共有權，屬無權處分，損害趙陽合法權益。

三、案件分析

（一）合同真實性與意思表示認定

交易合理性存疑：

房屋面積誤差達10.37 平方米（合同 97㎡ vs 實測 86.63㎡），林宇作為買受人未核實基本信息，不符合重大交易審慎原則。

款項支付路徑復雜（通過案外人轉(zhuǎn)賬、現(xiàn)金交付），且100 萬元資金未直接進入趙志強賬戶，結(jié)合《借款協(xié)議》中 “房屋抵押” 約定，難以認定為真實購房款。

虛假意思表示推定：

趙志強在補充協(xié)議中列明出賣人為“趙志強、趙陽”，但趙陽未簽字，林宇明知產(chǎn)權涉及趙陽卻未要求其確認，反映其對趙志強無權處分的明知。

2022 年 12 月趙志強轉(zhuǎn)回 1.8 萬元標注 “房租”，與合同約定的 “房屋交付” 矛盾，證明雙方實際認可房屋租賃關系，而非買賣交付。

（二）無權處分與合同效力

權屬證據(jù)鏈分析：

《回遷安置房確認書》《購房款收據(jù)》《租賃合同》形成完整證據(jù)鏈，證明101 房屋產(chǎn)權歸趙陽所有，趙志強無任何出資或權屬登記，屬無權處分。

根據(jù)《民法典》第311 條，無權處分不影響合同效力，但林宇未舉證證明其善意取得（如審查產(chǎn)權、合理價格、登記公示），且交易價格與市場價偏離，不構(gòu)成善意取得。

損害第三人權益：趙陽作為產(chǎn)權人，從未追認合同效力，且合同履行導致其租金收益受損（林宇強行占房），符合《民法典》第154 條 “惡意串通損害他人合法權益” 的無效情形。

（三）交易程序瑕疵

拆遷房屬特殊不動產(chǎn)，林宇未審查拆遷安置協(xié)議、產(chǎn)權登記文件，未要求共有人趙陽簽字，違反《城市房地產(chǎn)管理法》第38 條 “共有房地產(chǎn)需共有人書面同意” 的規(guī)定，交易程序存在重大瑕疵。

四、裁判結(jié)果

（一）核心裁判理由

林宇與趙志強簽訂的《房屋買賣合同》內(nèi)容與實際權屬、交易習慣嚴重不符，結(jié)合《借款協(xié)議》及款項流轉(zhuǎn)情況，認定雙方真實意思為借款抵押，房屋買賣屬虛假意思表示，依據(jù)《民法典》第146 條認定合同無效。

趙志強對101 房屋無處分權，且未取得產(chǎn)權人趙陽追認，交易損害趙陽合法權益，符合合同無效法定情形。

（二）判決主文

駁回原告林宇要求確認《北京市房屋買賣合同》有效的訴訟請求；

案件受理費由原告林宇承擔。

五、案件啟示

（一）不動產(chǎn)交易的權屬審查義務

購買拆遷房、安置房等特殊房產(chǎn)時，需嚴格審查權屬登記、拆遷協(xié)議、共有權人情況，避免因無權處分導致合同無效。

（二）虛假意思表示的司法認定

合同效力審查需結(jié)合交易背景、款項流向、履行行為等綜合判斷，若存在“名為買賣實為借貸” 等虛假合意，法院將認定合同無效。

（三）共有房產(chǎn)的處分規(guī)則

共有房產(chǎn)交易需取得全體共有人書面同意，否則可能因損害他人權益被認定無效，善意取得需滿足“登記公示 + 合理價格 + 善意信賴” 三要件。

（四）舉證責任的分配原則

主張合同有效的一方需舉證證明真實合意及履行合法性，若款項支付、交易細節(jié)存在矛盾，將承擔舉證不能的不利后果。