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一、案件梳理

（一）原告訴求

原告王鵬向法院提起訴訟，請(qǐng)求：1. 判令其與被告王強(qiáng)、李梅于 2010 年 10 月 10 日簽訂的《房屋買賣協(xié)議》無(wú)效；2. 判令王強(qiáng)、李梅共同返還購(gòu)房款 71 萬(wàn)元及利息（自 2010 年 10 月 10 日起至 2024 年 7 月 10 日止，按同期貸款利率計(jì)算）；3. 由二被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。

王鵬稱，王強(qiáng)與李梅系夫妻，王鵬與王強(qiáng)為兄妹，二被告在順義區(qū)某村擁有兩處農(nóng)村宅基地房屋，分別登記在王強(qiáng)和王勇（王強(qiáng)弟弟）名下。2010 年 10 月 10 日，雙方簽訂協(xié)議，約定被告將兩處房屋及宅基地以 71 萬(wàn)元賣給原告，原告當(dāng)日支付 41 萬(wàn)元（按被告要求轉(zhuǎn)至王勇賬戶用于抵付被告購(gòu)買王勇房屋的款項(xiàng)），并將此前借給王強(qiáng)的 30 萬(wàn)元轉(zhuǎn)為購(gòu)房款。原告付款后，被告交付房屋，但因原告是非農(nóng)業(yè)戶口，無(wú)法辦理過(guò)戶手續(xù)，故訴請(qǐng)確認(rèn)合同無(wú)效并返還購(gòu)房款。

（二）被告答辯

被告王強(qiáng)、李梅共同辯稱：同意確認(rèn)合同無(wú)效；但對(duì)購(gòu)房款金額有異議，認(rèn)為此前訴訟中原告稱30 萬(wàn)元是借款，此次卻主張為購(gòu)房款，且原告占有房屋 14 年，應(yīng)支付共計(jì) 70 萬(wàn)元的占有使用費(fèi)（按兩處院子每年 5 萬(wàn)元計(jì)算）；訴訟費(fèi)應(yīng)由雙方共同承擔(dān)，利息應(yīng)按銀行活期存款利率以 41 萬(wàn)元為基數(shù)計(jì)算。

（三）反訴情況

反訴原告王強(qiáng)、李梅提出反訴請(qǐng)求：1. 確認(rèn)房屋買賣協(xié)議無(wú)效，要求反訴被告退還兩套房房本及相關(guān)證明材料；2. 判令反訴被告支付 13 年 8 個(gè)月的占地使用費(fèi) 683333 元；3. 由反訴被告承擔(dān)反訴訴訟費(fèi)。反訴理由為，自 2010 年 10 月 10 日房屋交付后，反訴被告占用房屋，應(yīng)支付相應(yīng)使用費(fèi)。

（四）反訴答辯

反訴被告王鵬辯稱：自簽訂協(xié)議后從未實(shí)際占用房屋，被告交付的是用于養(yǎng)豬的場(chǎng)所，不具備居住條件，被告主張的占地使用費(fèi)無(wú)事實(shí)依據(jù)；若被告要求支付占地使用費(fèi)，自己有權(quán)要求被告按同期貸款利率返還71 萬(wàn)元購(gòu)房款及利息；同意返還房本及相關(guān)材料，但需被告先返還購(gòu)房款及利息。

（五）法院認(rèn)定事實(shí)

2010 年 10 月 10 日，王鵬與王強(qiáng)、李梅簽訂《房屋買賣協(xié)議》，約定王強(qiáng)將位于順義區(qū)某村的兩處房屋（對(duì)應(yīng)集體土地建設(shè)用地使用證分別登記在王強(qiáng)和王勇名下）以71 萬(wàn)元出售給王鵬。1995 年，王強(qiáng)從王勇處購(gòu)得登記在王勇名下的房屋。2010 年 10 月 10 日，王鵬向王勇支付41 萬(wàn)元，王強(qiáng)、李梅認(rèn)可此款用于抵付其購(gòu)買王勇房屋的款項(xiàng)。此前，王鵬于2009 年向王強(qiáng)轉(zhuǎn)賬 30 萬(wàn)元，在另案民間借貸糾紛中，王鵬曾主張?jiān)?0 萬(wàn)元為借款，法院未予支持。

關(guān)于房屋交付及使用情況，雙方說(shuō)法不一。王鵬稱被告多年未給鑰匙，自己未實(shí)際居??；王強(qiáng)、李梅稱協(xié)議簽訂后即交付鑰匙，房屋雖無(wú)人居住，但王鵬讓其雇人除草并支付費(fèi)用，且鄰居建房時(shí)是王鵬提供的鑰匙。此外，王鵬為非農(nóng)業(yè)家庭戶，其自述2021 年將戶口遷至該村，此前已遷出。

二、爭(zhēng)議焦點(diǎn)

王鵬與王強(qiáng)、李梅簽訂的《房屋買賣協(xié)議》是否有效；

購(gòu)房款金額應(yīng)認(rèn)定為71 萬(wàn)元還是 41 萬(wàn)元；

王鵬是否應(yīng)支付房屋占有使用費(fèi)，王強(qiáng)、李梅是否應(yīng)支付購(gòu)房款利息；

三、案件分析

（一）合同效力認(rèn)定

根據(jù)法律規(guī)定，宅基地屬于集體經(jīng)濟(jì)組織所有，宅基地使用權(quán)與集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份相關(guān)，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無(wú)權(quán)取得。王鵬在購(gòu)房時(shí)并非該村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，不具備購(gòu)買宅基地上房屋的資格，因此雙方簽訂的《房屋買賣協(xié)議》違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。

（二）購(gòu)房款金額認(rèn)定

結(jié)合雙方陳述及另案查明事實(shí)，在協(xié)議明確約定房屋價(jià)款為71 萬(wàn)元的情況下，王鵬將此前給付王強(qiáng)的30 萬(wàn)元與按王強(qiáng)要求給付王勇的 41 萬(wàn)元共同構(gòu)成購(gòu)房款，具有高度蓋然性。王強(qiáng)、李梅未能提供證據(jù)證明 30 萬(wàn)元系其他用途款項(xiàng)，故應(yīng)認(rèn)定購(gòu)房款為 71 萬(wàn)元。

（三）費(fèi)用抵銷分析

合同無(wú)效后，雙方應(yīng)相互返還財(cái)產(chǎn)。王強(qiáng)、李梅應(yīng)返還購(gòu)房款，王鵬應(yīng)返還房屋及相關(guān)權(quán)屬證明。由于雙務(wù)合同無(wú)效時(shí)，標(biāo)的物返還與價(jià)款返還互為對(duì)待給付，應(yīng)同時(shí)返還。且一方對(duì)標(biāo)的物有使用情形的，一般應(yīng)支付使用費(fèi)，該費(fèi)用可與占有價(jià)款一方應(yīng)支付的資金占用費(fèi)相互抵銷。因此，王強(qiáng)、李梅應(yīng)支付的購(gòu)房款利息與王鵬應(yīng)支付的房屋使用費(fèi)相互抵銷，抵銷后王強(qiáng)、李梅僅需返還購(gòu)房款本金，王鵬僅需返還房屋及相關(guān)權(quán)屬證明。

四、裁判結(jié)果

確認(rèn)原告（反訴被告）王鵬與被告（反訴原告）王強(qiáng)、李梅于2010 年 10 月 10 日簽訂的《房屋買賣協(xié)議》無(wú)效；

被告（反訴原告）王強(qiáng)、李梅于本判決生效之日起七日內(nèi)返還原告（反訴被告）王鵬購(gòu)房款71 萬(wàn)元；

原告（反訴被告）王鵬于本判決生效之日起七日內(nèi)，向被告（反訴原告）王強(qiáng)、李梅返還【某村集建（宅）字第× 號(hào)】集體土地建設(shè)用地使用證、【某村集建（宅）字第 × 號(hào)】集體土地建設(shè)用地使用證及被告（反訴原告）王強(qiáng)與王勇于 1995 年 3 月 12 日簽訂的協(xié)議書(shū)原件。

五、案件啟示

嚴(yán)守宅基地交易規(guī)則：農(nóng)村宅基地具有特殊屬性，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員購(gòu)買宅基地房屋的行為不受法律保護(hù)，買賣雙方應(yīng)避免此類交易，防止合同無(wú)效導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)損失和糾紛。

規(guī)范合同簽訂與履行：涉及大額財(cái)產(chǎn)交易，應(yīng)明確合同條款，保留交易憑證，避免口頭約定或模糊表述。若對(duì)合同內(nèi)容有爭(zhēng)議，應(yīng)及時(shí)通過(guò)合法途徑解決，防止后續(xù)糾紛中舉證困難。

謹(jǐn)慎處理親屬間交易：親屬間的經(jīng)濟(jì)往來(lái)和財(cái)產(chǎn)交易，同樣需遵循法律規(guī)定和市場(chǎng)規(guī)則，不能因親情關(guān)系而忽視法律風(fēng)險(xiǎn)，必要時(shí)可簽訂書(shū)面協(xié)議并進(jìn)行公證，明確雙方權(quán)利義務(wù)。