為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。

一、案件梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告：陳強(qiáng)。被告：陳文、吳芳（夫妻關(guān)系）。被告：陳剛。

（二）案件事實(shí)

陳文與吳芳育有長子陳剛、次子陳強(qiáng)。陳文在北京市順義區(qū)×× 鎮(zhèn) ×× 村擁有兩處祖宅，1986 - 1987 年左右，夫妻二人在兩處宅基地上分別建造南、北兩個(gè)院落，每個(gè)院落均建有北正房五間、西廂房三間。陳強(qiáng)為農(nóng)村戶口，自出生起戶口便登記在案涉宅院（南院）地址。

1992 - 1993 年，當(dāng)?shù)亻_展農(nóng)村宅基地有償使用試點(diǎn)工作，陳文以家庭代表名義辦理兩處宅基地使用權(quán)登記，其中案涉宅院對(duì)應(yīng)的集體土地建設(shè)用地使用證登記使用者為陳文。1993 年農(nóng)歷正月 12 日，經(jīng)同村村民劉軍代書、高鵬和魏華見證，陳剛與陳強(qiáng)簽訂分家協(xié)議，約定陳剛分得北院北正房五間、西廂房三間，陳強(qiáng)分得南院北正房五間、西廂房三間，因北院房產(chǎn)價(jià)值較高，陳剛需補(bǔ)貼陳強(qiáng)五百元；同時(shí)對(duì)父母贍養(yǎng)問題作出安排。此后，兄弟二人分別在受分宅院內(nèi)居住生活。

2022 年 3、4 月，陳強(qiáng)、陳剛各自拆除受分老宅，陳強(qiáng)在南院翻蓋成二層樓房（上下各四間），并新建南房三間、過道房一間，建房過程中陳文、吳芳、陳剛均未出資。2024 年 5 月，陳文、吳芳以贍養(yǎng)糾紛起訴陳強(qiáng)，經(jīng)法院判決后陳強(qiáng)履行義務(wù)，但二人又要求陳強(qiáng)支付1993 年受分房屋折價(jià)款 150 萬元。經(jīng)村委會(huì)調(diào)解，陳強(qiáng)同意為父母安排兩間房屋居住，遭拒后調(diào)解終止。陳強(qiáng)認(rèn)為自己依據(jù)分家協(xié)議及合法翻建行為，應(yīng)享有案涉宅院房屋所有權(quán)，遂訴至法院。

陳文、吳芳辯稱，陳強(qiáng)建房領(lǐng)取的6.5 萬元補(bǔ)助款是以二人名義領(lǐng)取，應(yīng)歸其所有；陳強(qiáng)建房后僅安排他們住二樓儲(chǔ)物間，因年事已高上下樓不便存在安全隱患；且陳強(qiáng)對(duì)他們存在毆打行為，未盡贍養(yǎng)義務(wù)。陳剛則表示房屋系父母所有，自己不參與分配，也不主張案涉宅院房屋權(quán)利。

（三）雙方主張

原告主張：判令位于順義區(qū)×× 鎮(zhèn) ×× 村 ×× 號(hào)（案涉宅院）內(nèi)二層樓房上下各四間、南房四間歸陳強(qiáng)所有。

被告陳文、吳芳辯稱：不同意陳強(qiáng)訴訟請(qǐng)求，理由包括建房補(bǔ)助款歸屬、居住條件及贍養(yǎng)問題。

被告陳剛辯稱：房屋歸父母所有，不參與分配，不主張權(quán)利。

二、爭議焦點(diǎn)

1993 年簽訂的分家協(xié)議是否合法有效，能否作為確定案涉宅院房屋歸屬的依據(jù)？

宅基地使用權(quán)登記在陳文名下，是否意味著案涉宅院房屋所有權(quán)歸其所有？

陳強(qiáng)對(duì)案涉宅院房屋的翻建行為，對(duì)房屋所有權(quán)認(rèn)定有何影響？

父母贍養(yǎng)居住問題與房屋所有權(quán)糾紛是否應(yīng)合并處理？

三、案件分析

（一）分家協(xié)議的法律效力

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉時(shí)間效力的若干規(guī)定》，本案糾紛法律事實(shí)發(fā)生在民法典施行前，應(yīng)適用當(dāng)時(shí)法律。1993 年陳剛與陳強(qiáng)簽訂的分家協(xié)議，系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，也無證據(jù)表明存在其他無效情形。從農(nóng)村習(xí)俗看，分家協(xié)議是對(duì)財(cái)產(chǎn)分配和贍養(yǎng)等問題的綜合安排，在合法前提下對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，故該協(xié)議合法有效，可作為確定房屋歸屬的依據(jù)。

（二）宅基地使用權(quán)與房屋所有權(quán)的關(guān)系

農(nóng)村宅基地以家庭為單位分配，宅基地使用權(quán)登記的家庭代表，不當(dāng)然等同于房屋所有權(quán)人。案涉宅院雖宅基地使用權(quán)登記在陳文名下，但依據(jù)分家協(xié)議，陳強(qiáng)已實(shí)際受分并長期使用該宅院，且在2022 年出資翻建房屋 。因此，不能僅憑宅基地登記情況認(rèn)定房屋所有權(quán)歸屬陳文，而應(yīng)結(jié)合分家協(xié)議和實(shí)際使用情況判斷。

（三）房屋翻建行為的影響

陳強(qiáng)在2022 年對(duì)案涉宅院房屋進(jìn)行翻建，陳文、吳芳、陳剛未出資。陳強(qiáng)作為宅基地所屬集體經(jīng)濟(jì)組織成員，基于合法受分取得宅基地使用權(quán)，其翻建行為屬于對(duì)合法取得財(cái)產(chǎn)的合理處分。在無相反證據(jù)情況下，陳強(qiáng)對(duì)翻建后的房屋應(yīng)享有所有權(quán)。

（四）贍養(yǎng)居住問題的處理

陳文、吳芳提出的贍養(yǎng)居住問題，與房屋所有權(quán)糾紛屬于不同法律關(guān)系。本案主要解決房屋所有權(quán)歸屬，贍養(yǎng)問題應(yīng)另案處理，不宜在本案中一并解決。同時(shí)，法院判決僅對(duì)房屋權(quán)屬進(jìn)行認(rèn)定，不涉及房屋合法性判斷，房屋是否違法建設(shè)需由相關(guān)行政部門認(rèn)定。

四、裁判結(jié)果

法院依據(jù)《中華人民共和國民法總則》第十條，《中華人民共和國民法通則》第五十七條和《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉時(shí)間效力的若干規(guī)定》第一條第二款之規(guī)定，判決如下：

位于北京市順義區(qū)×× 鎮(zhèn) ×× 村 ×× 號(hào)（對(duì)應(yīng)的集體土地建設(shè)用地使用證編號(hào)：順 -×× 鎮(zhèn) ×× 集建（證）字第 ×× 號(hào)）宅院內(nèi)二層樓房上下各四間，南房四間歸原告陳強(qiáng)所有。

五、案件啟示

分家協(xié)議的規(guī)范訂立：農(nóng)村分家時(shí)，應(yīng)簽訂書面協(xié)議明確財(cái)產(chǎn)分配、贍養(yǎng)義務(wù)等內(nèi)容，確保協(xié)議條款清晰、合法，避免日后產(chǎn)生糾紛。協(xié)議簽訂過程中，可邀請(qǐng)見證人或進(jìn)行公證，增強(qiáng)協(xié)議效力。

宅基地與房屋權(quán)利區(qū)分：宅基地使用權(quán)登記與房屋所有權(quán)并非必然一致，家庭成員需明確各自在宅基地和房屋上的權(quán)利。在涉及房屋買賣、繼承、分割時(shí)，應(yīng)綜合考慮分家協(xié)議、實(shí)際出資、居住使用等因素確定權(quán)屬。

翻建行為的法律風(fēng)險(xiǎn)：農(nóng)村房屋翻建前，應(yīng)確認(rèn)自身對(duì)宅基地和房屋的權(quán)利，遵循當(dāng)?shù)亟ǚ繉徟绦?。未?jīng)合法審批的翻建行為，可能面臨被認(rèn)定為違法建設(shè)的風(fēng)險(xiǎn)，影響房屋權(quán)益。

糾紛解決的路徑選擇：不同法律關(guān)系的糾紛應(yīng)分別處理，避免混淆。如本案中贍養(yǎng)糾紛與房屋所有權(quán)糾紛應(yīng)分開訴訟，確保各糾紛得到妥善解決，提高維權(quán)效率。