為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。

一、案件梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告：許慧珍。被告：林婉清。第三人：林明輝。關(guān)聯(lián)人：許慧珍已故丈夫周正國、林婉清與林明輝之母周淑芳（許慧珍小姑子）。

（二）案件事實(shí)

許慧珍與周正國育有子女，周正國早年間離世。許慧珍退休后，經(jīng)歷再婚與離婚，離婚后一直租房生活。2003 年夏，許慧珍與周淑芳的子女林婉清、林明輝商議購買位于通州區(qū)的一號(hào)房屋。因許慧珍年齡較大，貸款期限受限，且林明輝無購房資格，遂決定以林婉清名義購房，相關(guān)手續(xù)亦由林婉清辦理，但許慧珍主張房屋實(shí)際歸其所有。

購房時(shí)，首付款4 萬元中林婉清墊付 3 萬元，后許慧珍予以償還；貸款利息由許慧珍支付，2005 年林明輝一次性清償全部貸款。房屋登記在林婉清名下后，許慧珍自購房起居住至 2015 年，因行動(dòng)不便搬至林明輝處，期間將房屋出租，租金歸許慧珍所有。2020 年 8 月，許慧珍前往老年公寓生活，臨行前與林婉清、林明輝簽訂《家庭財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議書》，約定一號(hào)房屋由林婉清和林明輝共同管理，林婉清租用并每月支付 3000 元租金。

2022 年 10 月，許慧珍因白內(nèi)障手術(shù)與林婉清共同居住于一號(hào)房屋，期間雙方產(chǎn)生矛盾。同年 12 月 17 日，三人商議后，為許慧珍租賃房屋，并雇傭保姆照料。2023 年 2 月 7 日，三人再次就許慧珍養(yǎng)老問題進(jìn)行協(xié)商，兩次議事中林婉清雖口頭同意將房屋過戶至許慧珍名下，但未實(shí)際履行。此外，2021 年林婉清因女兒出國向許慧珍借款 20 萬元并出具借條，2023 年 4 月初，林婉清以裝修費(fèi)為由從許慧珍處要回借條。

因許慧珍年事已高，租房及保姆費(fèi)用高昂，退休金難以負(fù)擔(dān)，故訴至法院，要求確認(rèn)一號(hào)房屋歸其所有并過戶。林婉清則辯稱房屋為其個(gè)人財(cái)產(chǎn)，不存在借名買房關(guān)系；林明輝支持許慧珍的訴求，稱購房時(shí)自己參與看房并支付定金，且還清剩余貸款。

（三）雙方主張

原告主張：

確認(rèn)一號(hào)房屋系借名購買，許慧珍為實(shí)際所有權(quán)人；

判令林婉清將房屋所有權(quán)過戶至許慧珍名下，并協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)；

依法分擔(dān)案件受理費(fèi)。

被告辯稱：房屋為個(gè)人財(cái)產(chǎn)，不存在借名買房關(guān)系，許慧珍證據(jù)不足，未達(dá)到證明標(biāo)準(zhǔn)；對(duì)借款性質(zhì)及錄音內(nèi)容有異議，不同意過戶。

第三人述稱：同意許慧珍的訴訟請(qǐng)求，證實(shí)購房時(shí)因許慧珍貸款受限、自身無購房資格，才以林婉清名義買房，且許慧珍承擔(dān)主要出資。

二、爭議焦點(diǎn)

許慧珍與林婉清之間是否存在借名買房合同關(guān)系？

許慧珍能否基于借名買房關(guān)系，要求林婉清將房屋過戶至其名下？

三、案件分析

（一）借名買房關(guān)系的認(rèn)定

借名買房需考察雙方合意、出資情況、房屋使用及資料保管等因素，主張方需承擔(dān)舉證責(zé)任并達(dá)到高度可能性標(biāo)準(zhǔn)。本案中：

出資情況：各方均參與出資，首付款由許慧珍、林婉清共同支付，貸款部分由許慧珍償還、林明輝提前清償，無法僅憑出資認(rèn)定房屋歸屬。

證據(jù)矛盾：許慧珍提交的《家庭財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議書》及兩次談話錄音雖提及房屋歸屬，但協(xié)議將房屋認(rèn)定為家庭財(cái)產(chǎn)，未明確過戶內(nèi)容；錄音中林婉清僅同意過戶部分份額，與許慧珍訴求不符。

意思表示不一致：綜合證據(jù)，許慧珍未能證明與林婉清就借名買房達(dá)成一致意思表示，也無證據(jù)表明林婉清同意將房屋全部過戶。

（二）房屋權(quán)屬的法律依據(jù)

根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》及相關(guān)司法解釋，當(dāng)事人對(duì)主張需提供充分證據(jù)，否則承擔(dān)不利后果。許慧珍作為主張借名買房關(guān)系存在的一方，未完成舉證責(zé)任，其訴求缺乏法律依據(jù)。

四、裁判結(jié)果

法院依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第六十七條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：

駁回原告許慧珍的全部訴訟請(qǐng)求。

五、案件啟示

書面協(xié)議的重要性：涉及重大財(cái)產(chǎn)交易，應(yīng)簽訂明確的書面協(xié)議，約定各方權(quán)利義務(wù)，避免因口頭約定或模糊表述引發(fā)糾紛。借名買房時(shí)，需明確房屋實(shí)際所有權(quán)人、過戶條件等關(guān)鍵條款。

證據(jù)留存意識(shí)：交易過程中應(yīng)妥善保存出資憑證、溝通記錄、協(xié)議等證據(jù)，尤其涉及親屬間財(cái)產(chǎn)糾紛時(shí)，證據(jù)的完整性和關(guān)聯(lián)性直接影響案件結(jié)果。

法律風(fēng)險(xiǎn)防范：借名買房存在政策、產(chǎn)權(quán)歸屬等風(fēng)險(xiǎn)，建議謹(jǐn)慎操作，必要時(shí)咨詢專業(yè)法律意見，確保交易合法合規(guī)。

親情與財(cái)產(chǎn)的平衡：親屬間處理財(cái)產(chǎn)問題應(yīng)兼顧情感與法律，避免因利益爭議傷害親情，糾紛發(fā)生后盡量通過協(xié)商或法律途徑理性解決。