還有一個月，通州在售的所有新盤，
都會面臨一個恐怖的巨無霸競品——
副中心0101街區(qū)八子
這個地塊作為通州壓箱底的作品
馬上要入市
而還未入市的招商八里橋
剛剛?cè)胧械慕鹩缁ㄏ棋\
包括還有1800多套庫存的金融街融御
以及通州所有在售新盤
包括朝陽物資學院等新盤
都會受到猛烈沖擊
之前貓子也發(fā)視頻聊了這個地塊，具體不做贅述
現(xiàn)在更新一下信息
這個地塊應(yīng)該是第三次掛地了
前兩次“流拍”不是因為地塊不好
而是通州沒有找到心儀的而且有財力的女婿
現(xiàn)在女婿基本上可以敲定了
而且老丈人也對新娘子做了一番精心的打扮——重新調(diào)規(guī)
是時候舉辦婚禮了
他的地段優(yōu)勢配套優(yōu)勢絕佳視野優(yōu)勢咱們就不提了
貓子猜測他的樓面價可能是“0溢價”或者就舉幾手
也就是樓面價起拍價格2.88萬/平，或者3萬/平左右，大概率一家開發(fā)商直接托底拿。
原因一是八個地塊一起拍，75億總價起步，是非常有實力的開發(fā)商拿才行
而北京隨便能拿出75億的開發(fā)商，兩只手數(shù)得過來
需要迫切補倉的開發(fā)商
一只手數(shù)得過來
所以地塊對手并不多
原因二是八個地塊前后規(guī)劃的調(diào)整，一定是頻繁的更改了多個版本方案
一定是長期跟進這個地塊的開發(fā)商
臨門一腳突然拍腦門想拿，那么拿到的概率也不大
所以這個地塊，類似于朝陽酒仙橋、黃杉木店，大概率是托底直接拿
就貓子所知，能拿到該地塊的，
目前最大可能性有三家
一是通州王招商
二是某家之前提到的托底，中建數(shù)字局
三是通州本地房企
樓面價起拍價格2.88萬/平
即使是溢價大概率也在3萬左右
假設(shè)唯一一塊F3多功能用地盈虧平衡
對比通州八里橋地塊
樓面價也有優(yōu)勢
加上2萬多的成本
那么理論上賣5萬就能回本
最牛逼的地塊
賣5萬，是不是會秒殺
是不是會吊打其他地塊
當然了……
地段好，他產(chǎn)品做的更好一些
也完全可以多賺一些
那就6萬起步吧——
再多就不能賺了，除非是樓王位置貴點
另外我們看他的土拍條件——其實小高、大高層、甚至11層以內(nèi)的洋房都有可能。
每個地塊的容積率都不一樣，從2.1-2.4不等，但是最高建筑高度可以到100米
參考功德寺容積率2.1 總高9-10層
那么可以做9-30層不等的樓棟
根據(jù)土拍文件指示——
“居住用地在建筑規(guī)?？偭坎蛔兊那疤嵯拢髯≌貕K之間可結(jié)合高品質(zhì)方案進行統(tǒng)籌平衡，合理調(diào)整各地塊建筑規(guī)模指標”
此外，在地塊文件中提出了濱水空間設(shè)計指引：打造具有標志性、特色性的濱水景觀界面，對紫運西路周邊地塊的建筑立面、建筑退線、人行道和道路綠地進行一體化設(shè)計，鼓勵建筑首層設(shè)置零售、文化、康體、娛樂等公共功能并靈活布置廣場景觀、小微綠地以及外擺經(jīng)營設(shè)施，提升濱水界面的活力。為引導(dǎo)形成高低錯落的城市天際線，濱水地區(qū)住宅建筑尺度及高度應(yīng)相互協(xié)調(diào)，避免高度過于整齊單一以及高低配、跌落式的高差設(shè)計，形成舒緩有序的濱水天際線。鼓勵設(shè)置跨紫運西路二層連廊，加強居住區(qū)與運河水岸公園的慢行聯(lián)系，一體化打造親水活力。連廊跨過紫運西路將住宅底層架空空間與運河濱水區(qū)域無縫連接，設(shè)計需符合相關(guān)國家規(guī)范鼓勵采用大跨度、藝術(shù)化和生態(tài)化的設(shè)計形式。
我給大家用大白話翻譯翻譯，未來這個八個地塊是通州最洋氣最時尚的居住空間。
首先要強調(diào)咱們的濱水界面，這也是通州的臉面：紫運西路周邊的房子外觀、房子離馬路的距離、人行道和路邊綠地，都要整體設(shè)計，讓河邊看起來有特色、有標志性。比如一樓可以開商店、咖啡館、健身房、小劇場這些公共場所，再搭配小廣場、小花園，甚至允許外擺桌椅，讓河邊熱鬧起來。
另外考慮到天際線的美觀：河邊的住宅樓高度別都一樣，也別搞那種 “要么超高要么超低” 的極端搭配（比如幾棟高樓旁邊突然來一排矮房），最好高低錯落得自然一點，讓城市天際線看起來舒緩有序，別太生硬。
讓業(yè)主們溜達著就能滿足休閑娛樂：鼓勵在紫運西路上方建二層的步行走廊，把小區(qū)和河邊公園連起來，這樣居民不用走馬路就能直接到河邊。連廊設(shè)計要大氣、好看，最好有藝術(shù)感，甚至可以融入綠化（生態(tài)化），而且得符合安全規(guī)范，讓小區(qū)底層架空的空間和河邊區(qū)域無縫銜接，方便大家親水活動。
總結(jié)下來，這里不僅僅是住宅，還能讓大家住在這里更放松，有更多休閑娛樂的地方。
每個地塊的配套設(shè)施如下——
每個地塊規(guī)劃的道路施工時間節(jié)點如下，但沒有強制規(guī)定道路完工時間節(jié)點。
等通州的這個巨無霸地塊入市以后
直接補充了23萬平的住宅
接近2000套左右的供應(yīng)
會對通州未來五年的樓市造成重要影響
他是未來通州最具有標識性、標桿性的建筑
價格上也具有侵略性
對通州其他盤，會是一場劇烈的沖擊……
如果你對通州運河八子感興趣
加微信maoduidui03 進群關(guān)注
我們嘮嘮更多這個地塊背后的內(nèi)幕消息
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