存在感不高的河北區(qū)樓市，開始爆發(fā)了。
有樓盤甚至不惜調(diào)整規(guī)劃，打破困局，強(qiáng)勢上新。而且，性價比超高。
的確，雖說這幾年在回歸核心區(qū)的置業(yè)大潮下，市區(qū)熱度持續(xù)攀升。
今年一季度，成交占比更是飆到了16.9%。
比2020年翻了一倍。
但河北區(qū)卻沒有“承接”住。
今年一季度，全區(qū)僅簽約1.85萬平米、186套，都不及有的單盤賣得多。
占比更是少得可憐。
原因，有兩點(diǎn)：
①河北區(qū)是新產(chǎn)品的“荒漠”。
從成交排行榜也能看出，二代產(chǎn)品已經(jīng)失去競爭力。
新產(chǎn)品才是流量密碼。
可惜，河北區(qū)本身供應(yīng)就少，主力+滯重，連TOP10都湊不夠，新產(chǎn)品更是極度匱乏。
②河北區(qū)是改善的“荒漠”。
改善最看重產(chǎn)品，沒有足具誘惑力的產(chǎn)品，很難撬動改善需求。
加之河北區(qū)主力供應(yīng)都集中在100平米以下。
以致于很多改善客群不得不往外溢。
但不容忽視，新產(chǎn)品、改善化都是房地產(chǎn)市場的趨勢。
很明顯，河北區(qū)“掉隊”了。
而這，恰恰也是市場機(jī)會。
津投城開·御河桃源，就看到了。為此，甚至調(diào)整規(guī)劃，成了天津首個已施工調(diào)整規(guī)劃的項目。
在建實(shí)景圖
在建實(shí)景圖
說起這個，還得“感謝”大運(yùn)河管控。
大運(yùn)河是流動的文化、寶貴的遺產(chǎn)。2014年已被列入《世界遺產(chǎn)名錄》，成為全球最具規(guī)模的文化遺產(chǎn)保護(hù)范例。受到國家的高度重視。
天津也于2020年專門出臺了《大運(yùn)河天津段核心監(jiān)控區(qū)國土空間管控細(xì)則（試行）》文件。
針對大運(yùn)河天津段文化遺產(chǎn)、自然資源稟賦和當(dāng)前建設(shè)現(xiàn)狀，分別從國土空間布局與用途、空間形態(tài)與風(fēng)貌、土地資源集約節(jié)約利用等方面提出管控要求。
突出保護(hù)傳承利用，在實(shí)施最嚴(yán)格管控的同時兼顧長遠(yuǎn)發(fā)展。
津投城開·御河桃源緊鄰北運(yùn)河，正處于管控范圍內(nèi)。
故而“因禍得?！?，獲得了“雙重紅利”。
一、
降容。
項目原來容積率2.64，后面一排的產(chǎn)品原本是29-32層的大高。
但因?yàn)榇筮\(yùn)河保護(hù)，要求：大運(yùn)河緩沖區(qū)和建設(shè)控制地帶內(nèi)，新建建筑高度以建筑檐口高度（H）與河流對岸河堤外坡腳的距離（L）的比例控制在 1：3 以下。
所以需要重新調(diào)整規(guī)劃，削減樓層數(shù)。
7、8#樓減到了17層到頂，9#樓減到了20層到頂。
直接大高變小高。
調(diào)規(guī)后效果圖
這才有了如今1.94的低容積率。
總戶數(shù)也從原來的517套，調(diào)降到了現(xiàn)在的374套。
整個小區(qū)更低密，居住舒適度更高了。
該項目也成了河北區(qū)難得的低密社區(qū)，也是中環(huán)內(nèi)少有的低密社區(qū)。
項目南北樓間距能達(dá)到約40-70米。
結(jié)合千年運(yùn)河文化，打造“藍(lán)綠滲透、公園借景”的美好水岸生活。
景觀規(guī)劃圖
二、
產(chǎn)品升級。
都知道，這幾年建筑規(guī)范不斷放寬，產(chǎn)品后發(fā)優(yōu)勢越來越強(qiáng)。
二代已經(jīng)賣不過三代。
所以，借助這次大運(yùn)河管控調(diào)規(guī)的契機(jī)，項目錨定新向，對7-9號的產(chǎn)品進(jìn)行了重新設(shè)計。
不僅增加了寬廳、落地窗設(shè)計，而且附加值也變高了。
空間實(shí)際利用率大幅提升。
比如，建面約149平米三室，位于9#樓邊戶。
客廳開間達(dá)到了約6.9米，讓人一進(jìn)入就感受到大氣與通透，無論是日常起居還是親友相聚都不會覺得擁擠。
疊加大落地窗設(shè)計，整體采光和觀景效果相當(dāng)棒。
也為未來生活預(yù)留出了成長空間。
南向還有同面寬觀景陽臺，進(jìn)深約達(dá)1.85米。
也就是說，僅陽臺面積就超12平米。
可以種植花草，打造一方私屬小花園，也可以擺放躺椅、小茶幾，在此品茗飲咖，欣賞河景風(fēng)光……生活好不愜意。
主臥是套房式設(shè)計，將睡眠、衛(wèi)浴、衣帽間、觀景等功能融為一體。
構(gòu)建出一個獨(dú)立且完整的私密天地。
同時主臥還配有三飄窗贈送。
除了南向觀景飄窗外，衣帽間的飄窗可以改造成梳妝臺，衛(wèi)生間的飄窗也可以拓大收納。
廚房和客衛(wèi)北向還有可利用的設(shè)備平臺。
基本上，改善所注重的“尺度、觀景、社交、成長、私密”等，該戶型都能滿足。
建面約101平米躍層戶型的玄妙之處在于它的“立體空間”。
買一套得兩層。
讓小高也能住出別墅的感覺。
一層老人居住，另一層男女主人和孩子居住，多代居住也可以互不打擾。
私密性更強(qiáng)。
并且得房率還高，每層都有設(shè)備平臺，還有將近20平米的挑空空間。
加起來實(shí)際得房率能逼近100%。
需要明確，它跟很多項目的頂躍還不一樣，沒有坡頂。
兩層都是3米的層高。
不夸張說，該產(chǎn)品放眼整個市區(qū)，堪稱“獨(dú)一份”。
而且全盤也僅十來套，稀缺程度可見一斑。
7#樓為建面約99、126、130平米全三室。其中，建面約99平米位于中戶，典型的“薄透”戶型。
整體南向采光面約達(dá)11.8米。
并罕見地做到了四空間南向采光。除了客廳朝南外，三個臥室也全實(shí)現(xiàn)了南向采光。
北向同樣有超大設(shè)備平臺。
建面約126 、130平米戶型，最驚艷的是，都有跑道式的大陽臺，陽臺開間能約達(dá)6.9米。
構(gòu)成了一個非常敞亮的觀景空間。
可以一半生活，一半休閑，也可以把客廳和次臥打通，讓生活綻放無限可能。
樣板間實(shí)景圖
樣板間實(shí)景圖
北向的設(shè)備平臺可以改出一個臥室。
尤其建面約130平米戶型，入戶門旁還有一個挑空空間。
實(shí)際獲得感更是拉爆。
拋開產(chǎn)品看，津投城開·御河桃源的質(zhì)素也非?？扇?。
項目位于河北區(qū)勤儉橋以南、北運(yùn)河以東，地處寸土寸金的中環(huán)內(nèi)，是中環(huán)內(nèi)少有的低密住宅。
也是中環(huán)內(nèi)難得的一線河景房，而且還是南向看河。
北運(yùn)河實(shí)景圖
河對岸就是天津著名旅游景點(diǎn)桃花堤。每年春天，桃花盛開，前往打卡賞花的人特別多。
這也是讓人羨慕的地方。不用人擠人，在自家窗前就能盡攬?zhí)一谰啊?/p>
再加上，旁邊的天津古代著名私家園林問津園等。
問津園實(shí)景圖
目之所及，盡是自然饋贈的視覺盛宴。
頗有一種身處繁華市井卻仿若遁入靜謐桃源的悠然。
除此，項目緊鄰地鐵4號線白廟站，出了地鐵站“一步”進(jìn)社區(qū)，是真正的地鐵盤。
地鐵站實(shí)景圖
該線路已經(jīng)在空載試運(yùn)行，預(yù)計年內(nèi)通車運(yùn)營。
屆時，不僅可以出門即地鐵，還能實(shí)現(xiàn)10分鐘抵達(dá)高鐵。
出行效率與通達(dá)性都將實(shí)現(xiàn)質(zhì)的飛躍。
商業(yè)方面，項目距離陸家嘴水游城約10分鐘車程，距離南開大悅城約15分鐘車程，周邊還有一個商業(yè)mall正在蓋。
很多買房人最為關(guān)心的學(xué)校，更是津投城開·御河桃源的優(yōu)勢強(qiáng)項。
項目與育嬰里第三小學(xué)僅一路之隔。
真正實(shí)現(xiàn)了優(yōu)質(zhì)教育就在家門口，讓孩子贏在起跑線。
育嬰里第三小學(xué)實(shí)景圖
更重要的是，教學(xué)質(zhì)量好。
該校區(qū)是最早的是一所育嬰里，也被稱為育嬰里源校。
在當(dāng)時還有成績可查的年代，育嬰里小學(xué)能排進(jìn)全市前十。
家長們認(rèn)可度非常高。
這也是當(dāng)年這塊地能引發(fā)金茂、金融街、中海、招商、城投等9家房企激烈爭搶，最終溢價39%成交的重要原因。
市區(qū)中環(huán)內(nèi)+一線河景+地鐵+名?！?/strong>
多重疊加，已經(jīng)從地段和配套上，穩(wěn)站區(qū)域高地。
更何況，現(xiàn)在價格層面上也很有性價比。
小高層均價2.4萬/平米。
200多萬就能買一套99平米或101平米戶型。
能滿足買房人既要改善尺度，又要滿足小孩上學(xué)需求，還要兼顧家長通勤等的多元需求。
可以說，魚與熊掌兼得。
全方位覆蓋各類生活愿景。
項目小高層高3米，洋房層高3.1米。
即便在“好房子”新標(biāo)準(zhǔn)下，津投城開·御河桃源也十分拿得出手。
項目全新樣板間5月1日已經(jīng)開放，大家可以前往親鑒。
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