2025年4月，合肥樓市暗流涌動(dòng)。全市商品住宅成交面積29.4萬(wàn)㎡，環(huán)比上漲12.4%，但成交均價(jià)23839元/㎡卻環(huán)比微跌1.2%。在這場(chǎng)“量升價(jià)穩(wěn)”的博弈中，包河區(qū)以24.07億元成交金額、9.57萬(wàn)㎡成交面積雙雙登頂，而政務(wù)東板塊更以現(xiàn)象級(jí)表現(xiàn)殺出重圍——意禾澄廬單盤狂攬3.86億元，與四川邦泰璟和朗月攜手沖進(jìn)全市成交TOP20。這個(gè)曾被質(zhì)疑“透支預(yù)期”的板塊，正用硬核數(shù)據(jù)證明：合肥改善市場(chǎng)的“頭等艙”席位，終究要靠實(shí)力說(shuō)話。
NO.1壹
土地狂歡、新房廝殺與二手房分化
流拍地塊逆襲，大富豪擲2.7億接盤“第四子”
2024年至今，政務(wù)東累計(jì)成交10宗涉宅用地，樓面價(jià)穩(wěn)守1.9萬(wàn)/㎡+，姚公廟地塊更創(chuàng)下2萬(wàn)+/㎡紀(jì)錄。曾因商業(yè)配比高而流拍的BH202502號(hào)地塊（江淮廠“第四子”），4月被大富地產(chǎn)以2.7億元競(jìng)得，規(guī)劃建設(shè)120米地標(biāo)建筑+29.6畝公園綠地。這一結(jié)果印證了板塊“小體量+低總價(jià)”策略對(duì)房企的吸引力——降低資金壓力，卻能錨定高端改善客群
300萬(wàn)成“剛改”分水嶺，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)暗藏風(fēng)險(xiǎn)
2024年政務(wù)東新房成交均價(jià)2.78萬(wàn)/㎡，板塊內(nèi)57%的成交是140-200m2，36.7%的成交是120-140m2。成交超一半都是140m2以上的大戶型，板塊已經(jīng)成為改善置業(yè)優(yōu)先選擇。
另外板塊內(nèi)新房競(jìng)爭(zhēng)壓力較大，目前在售有江淮廠三子以及保利龍川瑧悅，待售有偉星ONE139、紅達(dá)天映、云縵璞舍以及合肥建投兩宗地塊，再加上4月份大富江淮廠項(xiàng)目，后期市場(chǎng)壓力較大。
紅達(dá)天映作為合肥首批現(xiàn)房銷售項(xiàng)目，規(guī)劃5棟17-25F約260戶高奢大平層住宅，面積段143㎡－225㎡。全玻璃幕墻+蜂窩鋁板外立面、約14000㎡寶格麗風(fēng)園林、地庫(kù)行車道全環(huán)氧磨石，甚至超前配置無(wú)人超市和洗車房，設(shè)計(jì)理念不輸當(dāng)下頂豪。
定位：現(xiàn)房銷售標(biāo)桿，主打即買即住的確定性。
亮點(diǎn)：
現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)：規(guī)避交付風(fēng)險(xiǎn)，配套可見性高，鄰近地鐵5號(hào)線及西遞小學(xué)、四十八中；
產(chǎn)品規(guī)劃：3棟大高層+2棟小高層，戶型以改善為主（140㎡起）。
不足：非新計(jì)容產(chǎn)品，開發(fā)商品牌力影響力小。
偉星ONE139，政務(wù)東的首個(gè)四代住宅，雖然價(jià)格沒出來(lái)，對(duì)外放風(fēng)也是千萬(wàn)級(jí)別的豪宅。300㎡起步，主力是400㎡，客廳挑高6.2米，贈(zèng)送40-50㎡露臺(tái)。小道消息預(yù)計(jì)會(huì)在5-6月份左右開盤。
定位：偉星高端產(chǎn)品，對(duì)標(biāo)此前熱銷的偉星天元，主打純粹低密社區(qū)。
亮點(diǎn)：
地段稀缺：緊鄰天鵝湖，政務(wù)區(qū)資源外溢直接受益者；
產(chǎn)品力：高窗墻比及架空層泛會(huì)所等高端配置，四代住宅。
不足：門檻較高，放風(fēng)價(jià)千萬(wàn)級(jí)豪宅。
云縵·璞舍預(yù)計(jì)項(xiàng)目規(guī)劃7棟11層洋房+2棟16層小高，只有兩個(gè)面積段，138平/168平，地鐵口，3.3米層高，住房使用率能達(dá)到105%-110%，小道消息放風(fēng)價(jià)大概3萬(wàn)左右。
定位：主打高端改善，依托地鐵交通和商業(yè)配套優(yōu)勢(shì)。
亮點(diǎn)：TOD模式可實(shí)現(xiàn)“地鐵+商業(yè)+住宅”一體化，通勤便利；規(guī)劃戶型以140㎡以上大平層為主，匹配高端客群需求。
不足：西側(cè)緊鄰金寨路高架，可能存在噪音和灰塵影響。
天阜壹號(hào)是江淮廠三子中首個(gè)入市項(xiàng)目，首開勁銷超5.8億，項(xiàng)目南北雙側(cè)均采用了干掛石材到頂，大部分樓棟采用一梯一戶的設(shè)計(jì)。目前只有165㎡戶型在賣，165m2優(yōu)惠96折。
定位：江淮廠三子首開盤，主打高性價(jià)比改善。
亮點(diǎn)：
價(jià)格優(yōu)勢(shì)：江淮廠三子中性價(jià)比較高，在江淮廠三個(gè)項(xiàng)目中間，位置相對(duì)有優(yōu)勢(shì)。
不足：目前尾盤，可選房源較少。
意禾澄廬在售小高面積144-226㎡不等，總價(jià)332-793萬(wàn)元；洋房面積170-190㎡，總價(jià)395-682萬(wàn)元。
定位：高端大平層，戶型144-226㎡，總價(jià)332-793萬(wàn)元，瞄準(zhǔn)純高端客群。
亮點(diǎn)：
產(chǎn)品純粹：精裝標(biāo)準(zhǔn)高，是江淮廠三子中標(biāo)準(zhǔn)最高的；
地段稀缺：鄰近政務(wù)區(qū)核心，享受板塊溢價(jià)。
不足：項(xiàng)目西側(cè)緊鄰宿松路高架，可能存在噪音和灰塵影響。
四川邦泰璟和朗月規(guī)劃9棟小高層和一棟洋房，戶型約132到175平，均價(jià)2.78萬(wàn)左右。目前項(xiàng)目與車位同買可享受94折優(yōu)惠，單獨(dú)購(gòu)房可享受96折優(yōu)惠。
定位：改善，戶型132-175㎡，均價(jià)2.78萬(wàn)/㎡。
亮點(diǎn)：
新計(jì)容高贈(zèng)送（得房率102%），132-175㎡戶型主打7.2米橫廳，獨(dú)立會(huì)所配置私宴廳、瑜伽室；外立面曲面熱彎玻璃打造“環(huán)繞屏”效果，性價(jià)比高于競(jìng)品。
不足：四川邦泰進(jìn)入合肥時(shí)間不長(zhǎng)，品牌認(rèn)可度一般。
保利龍川瑧悅是合肥第二個(gè)新計(jì)容后的入市的樓盤，整體得房率超過(guò)90%，目前樓盤總價(jià)350-550萬(wàn)
定位：新規(guī)后首批低密改善標(biāo)桿，央企保利“瑧悅系”產(chǎn)品
亮點(diǎn)：
央企保利開發(fā)，交付保障強(qiáng)；新計(jì)容規(guī)則下得房率超95%，裝標(biāo)含日立中央空調(diào)+博世地暖，主力140-190㎡戶型適配剛改客群；臨近地鐵4號(hào)線及合肥南站。
需注意：
周邊城市界面待升級(jí)。
二手房市場(chǎng)品質(zhì)分化加劇
次新房與老破小的價(jià)格鴻溝持續(xù)擴(kuò)大：
抗跌標(biāo)桿：中海央墅掛牌價(jià)站穩(wěn)3.6萬(wàn)+/㎡，建發(fā)雍龍府成交逆勢(shì)微漲；
價(jià)值縮水：部分“偽改善盤”因品質(zhì)掉隊(duì)，房?jī)r(jià)較峰值回落。
這意味著，在政務(wù)東“閉眼買房”的時(shí)代早已終結(jié)，唯有真品質(zhì)才能穿越周。
NO.2|貳
政務(wù)東價(jià)值密碼：城市新貴的三大“硬核底氣”
區(qū)位紅利：政務(wù)區(qū)外溢的“黃金三公里”
政務(wù)東板塊緊鄰合肥政務(wù)區(qū)，地理范圍涵蓋南二環(huán)、宿松路、金寨路等主干道圍合區(qū)域。隨著政務(wù)區(qū)開發(fā)飽和，政務(wù)東成為外溢改善需求的首選地。板塊內(nèi)交通網(wǎng)絡(luò)密集，地鐵4/5號(hào)線已通車，規(guī)劃中的9號(hào)線進(jìn)一步強(qiáng)化輻射力；商業(yè)配套上，綠地大融城、銀泰奧萊等大型綜合體與政務(wù)區(qū)共享，形成“10分鐘生活圈”。
規(guī)劃賦能：打造“濱水+文創(chuàng)”新名片
根據(jù)合肥市十五里河城市設(shè)計(jì)規(guī)劃，政務(wù)東定位為“特色濱水商業(yè)區(qū)”和“文創(chuàng)活力街區(qū)”。合柴1972工業(yè)記憶小鎮(zhèn)的改造、包河區(qū)全民健身中心的建設(shè)，疊加十五里河生態(tài)廊道，板塊正從單一居住功能向“產(chǎn)城融合”轉(zhuǎn)型。未來(lái)，連片開發(fā)的紅四方地塊、文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入將進(jìn)一步提升板塊能級(jí)。
產(chǎn)品內(nèi)卷：定義合肥高端改善新標(biāo)準(zhǔn)
政務(wù)東新房市場(chǎng)以改善戶型為主力，目前在售項(xiàng)目均為計(jì)容新規(guī)后項(xiàng)目，住房使用率普遍超95%。偉星ONE139千萬(wàn)級(jí)豪宅，紅達(dá)天映現(xiàn)房+全玻璃幕墻外立面搶占市場(chǎng)。產(chǎn)品力的迭代，推動(dòng)板塊整體均價(jià)突破3萬(wàn)+，入門門檻進(jìn)一步拔高。
NO.3|叁
盛世危言：狂歡下的三大隱雷與破局之道
隱雷一：供應(yīng)洪峰壓頂，貼身肉搏恐傷利潤(rùn) 2025年板塊待入市項(xiàng)目超6個(gè)，僅意禾澄廬、紅達(dá)天映、云縵璞舍三盤存量即超800套。若需求端增速不及供應(yīng)，開發(fā)商或被迫以價(jià)換量，拖累板塊價(jià)值預(yù)期。
隱雷二：商業(yè)兌現(xiàn)生死局，畫餅容易做飯難 板塊商業(yè)高度依賴政務(wù)區(qū)“輸血”，自持的十五里河濱水商業(yè)街仍處圖紙階段。若紅四方地塊、文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入滯后，當(dāng)前3萬(wàn)+/㎡的價(jià)格體系恐成“空中樓閣”。
隱雷三：價(jià)格透支隱憂，政務(wù)區(qū)價(jià)差護(hù)城河收窄 部分項(xiàng)目均價(jià)已逼近政務(wù)區(qū)，若規(guī)劃落地不及預(yù)期，房?jī)r(jià)回調(diào)壓力陡增。
結(jié)語(yǔ)：
頭等艙的票價(jià)，從來(lái)不只是數(shù)字 政務(wù)東的狂飆突進(jìn)，本質(zhì)是合肥城市能級(jí)躍遷的縮影。政務(wù)東板塊早已超越地理概念，成為新貴階層爭(zhēng)奪城市話語(yǔ)權(quán)的戰(zhàn)場(chǎng)。但樓市沒有永動(dòng)機(jī)，唯有穿越周期的產(chǎn)品力與兌現(xiàn)力，才配得上3萬(wàn)+/㎡的“頭等艙”票價(jià)。
置業(yè)建議： 改善型買家，優(yōu)先選擇現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房，規(guī)避期房交付風(fēng)險(xiǎn)；
畢竟，真正的改善客群從不為概念買單，他們只相信看得見的現(xiàn)在與摸得著的未來(lái)。
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