備受關(guān)注的合肥“大外環(huán)”建設(shè)快馬加鞭，眼下，“大外環(huán)”西環(huán)線——淮桐高速合肥段正在大干快干，項(xiàng)目預(yù)計(jì)今年10月底完成主體工程施工。
NO. 1｜壹
從一環(huán)到大外環(huán)，讀懂合肥從環(huán)線開始
既有的一環(huán)、二環(huán)，規(guī)劃中的三環(huán)，以及有“合肥大外環(huán)高速”之稱的合肥都市圈環(huán)線，見證著合肥城市的發(fā)展，串聯(lián)起交通路網(wǎng)的同時也連接了優(yōu)質(zhì)的城市資源，讓生活更加便捷和美好。
一環(huán)
合肥一環(huán)由東一環(huán)、西一環(huán)、南一環(huán)和北一環(huán)共同組成，屬于合肥真正的老城區(qū)。
一環(huán)示意圖，合肥樓市制圖
一環(huán)見證著合肥的“環(huán)城時代”，目之所及均為高能級配套：
區(qū)域內(nèi)有合肥有且僅有一個的“翡翠項(xiàng)鏈”環(huán)城公園；
市區(qū)15所省級示范高中，這里擁有6所，占比高達(dá)40%；
全市已開通運(yùn)營的6條地鐵中，有5條在其范圍之內(nèi)；
全市年?duì)I業(yè)額超過10億的8家商場，這里擁有銀泰中心、包河萬達(dá)廣場兩家，銀泰中心更占據(jù)了全省90%以上的奢侈品市場消費(fèi)金額；
配套完善的一環(huán)寸土寸金，土地資源早已填滿，除非城市更新下拆遷出新地塊，再難有居住地入市。故而，一環(huán)旁的新房少之又少。
二環(huán)
合肥二環(huán)由東二環(huán)、西二環(huán)、南二環(huán)和北二環(huán)共同組成，將蜀山、瑤海、廬陽、包河四區(qū)核芯區(qū)域基本囊括在內(nèi)。
二環(huán)示意圖，合肥樓市制圖
一環(huán)到二環(huán)，框定了合肥中心部位，這不僅是路網(wǎng)的外拓縱橫，也是城市中心的變遷。
它見證著合肥從“環(huán)城時代”走向“環(huán)湖時代”。2002年3月政務(wù)文化新區(qū)啟動建設(shè)，在南二環(huán)天鵝湖旁邁出關(guān)鍵一步，這座集行政辦公、文教體育、金融商貿(mào)、旅游度假、居住休閑功能為一體的新區(qū)逐步展露風(fēng)采，成為城市中心。
除了以水著稱的天鵝湖，這里匯聚安徽博物院、安徽出版集團(tuán)、合肥大劇院及賴少其藝術(shù)館等地標(biāo)，云集天鵝湖萬達(dá)、華潤萬象城、銀泰城、保利MALL 新地中心、天瓏廣場等商業(yè)綜合體，城市配套較為醇熟。
三環(huán)（規(guī)劃中）
嚴(yán)格來說，合肥市暫無三環(huán)規(guī)劃。但關(guān)于“三環(huán)”的傳說，一直都在。
早在2017年，對方興大道（南淝河路-龍興大道）項(xiàng)目第一次環(huán)評公示中透露，龍興大道作為合肥的東三環(huán)將同步設(shè)計(jì)，這也對應(yīng)上了此前曝出的三環(huán)路方案，合肥三環(huán)總長度超過100公里。
三環(huán)路方案，2017年版本，非最終版
按照此方案，合肥三環(huán)由北三環(huán)路（魏武大道）、西三環(huán)（方興大道北段-高新區(qū)段）、南三環(huán)（方興大道-濱湖段）、東三環(huán)（龍興大道），基本囊括合肥市區(qū)全部加三縣部分。
其中，尤為閃耀的區(qū)域自然落在濱湖新區(qū)和高新區(qū)，以各自的特色獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。
城市向外拓展，城市配套逐漸兌現(xiàn)，尤其是新板塊，短期內(nèi)要等規(guī)劃落地，都有著“下一個濱湖”的希望。
合肥都市圈環(huán)線
此外，G9912合肥都市圈環(huán)線獲國務(wù)院批準(zhǔn)同意，正在建設(shè)中。
根據(jù)新一輪《規(guī)劃》，G9912合肥都市圈環(huán)線為新增12條都市圈環(huán)線中的一條，主要控制點(diǎn)途經(jīng)肥東、全椒（大墅鎮(zhèn)）、巢湖、肥西、蜀山、壽縣（炎劉鎮(zhèn)）、長豐（下塘鎮(zhèn)）、肥東，由東環(huán)線、南環(huán)線、西環(huán)線、北環(huán)線組成，環(huán)線全長約282.6公里。
NO. 2｜貳
138個新盤全解，誰在主導(dǎo)合肥樓市？
前不久，合肥土拍落幕，市區(qū)再填一新計(jì)容樓盤。根據(jù)最新盤點(diǎn)數(shù)據(jù)，合肥目前在售及待售樓盤累計(jì)138個，其中新計(jì)容樓盤61個。
政務(wù)區(qū)
政務(wù)區(qū)在售及待售3個，除了文淵府之外，其他2個都是新項(xiàng)目。偉星T10是合肥首批現(xiàn)房銷售試點(diǎn)項(xiàng)目，產(chǎn)品定位為純粹大平層，據(jù)說起步至少八九百萬，目前示范區(qū)已經(jīng)開放。天鵝灣壹號，據(jù)說是圍繞生態(tài)治理，打造濱水新型區(qū)域，也會是下一個政務(wù)區(qū)的地標(biāo)。
需注意：偉星T10、天鵝灣壹號定位為高端改善，后期入市總價預(yù)計(jì)較高，剛需慎入。
濱湖區(qū)
濱湖區(qū)在售及待售18個，在售10個，待售7個，還有一個是人才公寓+城市更新。
在售的10個樓盤里面，除了早期拿地的幾個樓盤之外，新入市的樓盤價格基本上站穩(wěn)了3萬+，以豪宅為主。最具代表性的豪宅有，招商璽、越秀觀樾、高速壹品、壹品森境等等。
而在待售的7個地塊里面，不得不提的就是軌道省府東的5宗地（廬月汀雲(yún)、雲(yún)濤，翰墨雲(yún)棲、軌道33、34號地塊）。他是方興湖片區(qū)TOD綜合開發(fā)的一個項(xiàng)目。從整個片區(qū)內(nèi)住宅規(guī)劃來看，區(qū)域內(nèi)住宅規(guī)劃主要以低密為主，且產(chǎn)品多樣化。從曝光的效果圖上來看，主要以小高層、洋房、墅類產(chǎn)品為主。
就拿雲(yún)濤來說，規(guī)劃了22棟疊墅，主力面積195-330平不等，共有292套房源，西北角為地鐵口，一路之隔就是方興湖公園。最主要的是，據(jù)說這個項(xiàng)目為了打造墅類產(chǎn)品，主動將1.3的容積率降至1.17，這點(diǎn)非常難能可貴。
需注意：雲(yún)濤所在位置是省府板塊，定位為疊墅項(xiàng)目，后期入市價格可能會相對較高，剛需慎入。
高新區(qū)在售的5個樓盤里面，僅綠城錦海棠是新計(jì)容項(xiàng)目。而待售的樓盤中，最快入市的應(yīng)該是合肥城建星啟時代，在訊飛小鎮(zhèn)的星遇光年旁邊。
高新區(qū)在售及待售9個，在售5個，待售3個，還有一個是合肥首個配售型保障性住房（城改云廬府）。
需注意：綠城錦海棠定位為高端盤，單價較高，主要面向改善人群，剛需慎入。星啟時代作為訊飛小鎮(zhèn)的首個新計(jì)容樓盤，銷售速度可能會較快，需留意開盤時間。
蜀山區(qū)在售的12個樓盤中，基本上都集中在運(yùn)河新城和董鋪湖板塊。只有綠城詠溪雲(yún)廬和合肥城建星啟錦宸2個項(xiàng)目是新計(jì)容項(xiàng)目。而在待售的4個地塊里面，接下來最快入市的可能是招商代建的招商春和景明項(xiàng)目。
蜀山區(qū)在售及待售16個，在售12個，待售4個。
需注意：蜀山區(qū)在售項(xiàng)目中新計(jì)容樓盤較少，購房者需要注意甄別。
包河區(qū)在售的22個樓盤中，主要集中在淝河、政務(wù)東和省府北板塊。目前政務(wù)東的新計(jì)容樓盤最盤最多，像意禾澄廬、天阜壹號、四川邦泰璟和朗月、保利龍川瑧悅等都是新計(jì)容項(xiàng)目。省府北在售的新計(jì)容樓盤只有一個雲(yún)臺映月，淝河板塊在售新計(jì)容只有悅府二期。
包河區(qū)在售及待售項(xiàng)目最多，42個，在售22個，待售20個。是合肥新房市場的“大糧倉”。
而待售樓盤中，接下來要上市的新計(jì)容樓盤有政務(wù)東的偉星ONE139和合肥軌道云縵璞舍，衛(wèi)崗?fù)跣l(wèi)片區(qū)的濱投17地塊和天阜序壹號地塊。
需注意：包河區(qū)目前在售樓盤較多，價格拉差也比較大，購房者需要結(jié)合樓盤特性和自身需要謹(jǐn)慎置業(yè)。
廬陽區(qū)
廬陽區(qū)在售及待售13個，在售7個，待售6個。
廬陽區(qū)在售的13個樓盤中，沒有新計(jì)容樓盤。待售項(xiàng)目中的萬科月映青川，起步99㎡，是目前起步面積最小的新計(jì)容樓盤。
需注意：萬科月映青川項(xiàng)目，周邊待拆遷工廠較多，城市界面一般，居住氛圍不純粹。
經(jīng)開區(qū)在售及待售11個，在售8個，待售3個。
在售的8個樓盤中，新計(jì)容樓盤只有明珠廣場板塊的置地松谷鳴翠，起步基本上350萬左右。而在待售新項(xiàng)目中值得期待的是皖投安瀾府項(xiàng)目。據(jù)說是皖投最高端的項(xiàng)目，引入了長三角頂豪圈層追捧的恒溫、恒濕、恒氧、恒靜、恒潔、恒智“六恒科技系統(tǒng)”。
需注意：目前經(jīng)開區(qū)主力在售樓盤集中在明珠廣場及其周邊，新計(jì)容樓盤較少，購房者在置業(yè)的同時需要注意甄別。
瑤海區(qū)
瑤海區(qū)在售及待售14個，在售7個，待售7個。
在售的7個樓盤中，主要集中在東部新中心、瑤海萬達(dá)和花沖公園周邊，僅四川邦泰悅九章項(xiàng)目是新計(jì)容樓盤。其他幾個在售項(xiàng)目價格基本上都在2萬以下。
待售的7個樓盤里面接下來最快入市的應(yīng)該是合肥城投08號地塊或者瑤海大富12號地。目前這兩宗地，大富瑤海12號地對外宣稱4月份將面世，而合肥城投08地塊也已經(jīng)開始動工。
需注意：瑤海區(qū)在售樓盤中很多性價比較高，在售房源好樓層可能不多。
新站區(qū)
新站區(qū)在售及待售12個，在售11個，待售1個。
在售的12個樓盤中，主要集中在少荃湖、職教城和七里塘，僅合肥城建琥珀梓桐院項(xiàng)目是新計(jì)容樓盤，屬于豪宅項(xiàng)目。其他幾個在售項(xiàng)目均上在1.2-1.5萬上下，是合肥市區(qū)產(chǎn)證價格洼地。而待售的中房項(xiàng)目，目前沒有特別大的動靜。
需注意：新站區(qū)屬于合肥價格洼地，在售樓盤很多性價比較高，在售房源好樓層可能不多。
NO. 3｜叁
結(jié)語
從一環(huán)到大外環(huán)，合肥的城市框架在不斷拉大。大外環(huán)項(xiàng)目建成后，將緩解現(xiàn)狀合蚌高速、滁新高速的通行壓力，對完善全省高速公路網(wǎng)絡(luò)布局，提升合肥都市圈路網(wǎng)連通水平，推動合肥市深度融入長三角一體化、合肥都市圈高質(zhì)量發(fā)展具有重要意義。
于開發(fā)商而言，當(dāng)下的合肥樓市，沒有永遠(yuǎn)的贏家，只有適者生存的殘酷法則。對于購房者而言，核心區(qū)的資產(chǎn)保值性仍然較高，但同時需要警惕部分項(xiàng)目“偽高端化”的陷阱。隨著市場的逐步回暖，壓力也給到了購房者。畢竟合肥屬于周期性市場，相信樓市低谷期也不會一直存在。期待合肥的下一波回暖...
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