為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。

一、案件梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告：陳輝

被告：甲公司

案件性質(zhì)：房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛

（二）原告訴求與事實(shí)理由

陳輝訴請：

判令解除2019 年 1 月 11 日與甲公司針對 4 號房屋簽署的《A 項(xiàng)目某房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》；

判令甲公司退還房屋使用轉(zhuǎn)讓費(fèi)889,460 元；

判令甲公司支付逾期交付違約金73,291.5 元（以 889,460 元為基數(shù)，按每日萬分之一標(biāo)準(zhǔn)，自 2021 年 12 月 31 日約定交付日至 2024 年 4 月 4 日合同解除日計(jì)算）；

判令甲公司賠償因未交付房屋導(dǎo)致的租房經(jīng)濟(jì)損失270,000 元；

本案訴訟費(fèi)由甲公司承擔(dān)。

事實(shí)理由：2019 年 1 月 11 日，陳輝與甲公司簽訂協(xié)議，受讓 4 號房屋使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓費(fèi) 889,460 元于簽約當(dāng)日付清。合同約定 2021 年 12 月 31 日交房，但甲公司至今未交付。陳輝為生活被迫租房，每年房租 90,000 元，累計(jì)損失 270,000 元，故訴至法院維權(quán)。

（三）被告答辯

甲公司辯稱：

不同意解除合同：協(xié)議系雙方真實(shí)意思，合法有效；合同未約定陳輝解除權(quán)，且陳輝未催告，不符合法定解除條件；陳輝自知曉違約事由超一年才主張解除，解除權(quán)已滅失。

拒絕退還轉(zhuǎn)讓費(fèi)：協(xié)議未解除，公司基于協(xié)議合法占有轉(zhuǎn)讓費(fèi)，陳輝主張無依據(jù)。

違約金不合理：逾期交房因疫情等不可抗力，應(yīng)扣除相應(yīng)時(shí)間；合同約定違約金標(biāo)準(zhǔn)過高，請求下調(diào)。

不認(rèn)可租房損失：協(xié)議未約定陳輝可自行租房；合同已約定違約責(zé)任，不應(yīng)參照商品房司法解釋；陳輝租房時(shí)間早于交房期限，與逾期交房無因果關(guān)系。

（四）法院認(rèn)定事實(shí)

2019 年 1 月 11 日，陳輝與甲公司簽訂《A 項(xiàng)目某房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，約定轉(zhuǎn)讓 4 號房屋使用權(quán)，面積 68.42 平方米，單價(jià)每平方米 13,000 元，總價(jià)款 889,460 元；陳輝簽約 5 日內(nèi)付清全款，甲公司應(yīng)于 2021 年 12 月 31 日交房 。

陳輝當(dāng)日支付轉(zhuǎn)讓款，甲公司出具收據(jù)，但至今未交房。

陳輝提交合同、收據(jù)、租賃合同、租金支付憑證及律師函等證據(jù)，證明合同關(guān)系、付款情況、租房損失及催告解除合同的事實(shí)。

甲公司提交建設(shè)許可、代售協(xié)議、延期通知及房屋照片等證據(jù)，試圖證明建設(shè)合法性、延期原因及房屋現(xiàn)狀，但未獲陳輝完全認(rèn)可。

甲公司于2024 年 6 月 6 日收到本案起訴材料 。

二、爭議焦點(diǎn)

陳輝是否有權(quán)解除與甲公司簽訂的《A 項(xiàng)目某房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》？

甲公司應(yīng)否退還房屋使用轉(zhuǎn)讓費(fèi)，并承擔(dān)違約金及賠償租房經(jīng)濟(jì)損失？

三、案件分析

（一）合同解除權(quán)認(rèn)定

陳輝與甲公司簽訂的協(xié)議合法有效，雙方應(yīng)依約履行。甲公司逾期交房近三年，經(jīng)陳輝催告后仍未履行，構(gòu)成根本違約。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百六十三條，當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的，另一方有權(quán)解除合同。雖協(xié)議未明確約定陳輝解除權(quán)，但法定解除權(quán)優(yōu)先適用，且陳輝通過律師函催告，解除權(quán)未超法定行使期限。合同解除時(shí)間以甲公司收到起訴材料之日（2024 年 6 月 6 日）為準(zhǔn)。

（二）違約責(zé)任承擔(dān)分析

轉(zhuǎn)讓費(fèi)退還：合同解除后，依據(jù)《民法典》第五百六十六條，甲公司應(yīng)返還陳輝已支付的轉(zhuǎn)讓費(fèi)889,460 元 。

違約金與損失賠償：陳輝主張的違約金及租房損失，法院需綜合考量。合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)雖為每日萬分之一，但甲公司提出過高請求，法院有權(quán)調(diào)整；同時(shí)，陳輝租房時(shí)間與交房期限存在時(shí)間差，部分損失或與逾期交房無直接關(guān)聯(lián)。法院結(jié)合合同履行情況、延期原因等因素，酌情確定賠償金額，平衡雙方利益。

四、裁判結(jié)果

法院依據(jù)《中華人民共和國民法典》相關(guān)規(guī)定，判決：

陳輝與甲公司于2019 年 1 月 11 日簽訂的《A 項(xiàng)目某房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》于 2024 年 6 月 6 日解除；

甲公司于判決生效之日起七日內(nèi)返還陳輝轉(zhuǎn)讓費(fèi)889,460 元；

甲公司于判決生效之日起七日內(nèi)賠償陳輝78,824.69 元；

駁回陳輝的其他訴訟請求。

五、案件啟示

合同條款需明確：簽訂合同時(shí)，應(yīng)明確雙方權(quán)利義務(wù)，特別是解除權(quán)、違約責(zé)任等關(guān)鍵條款。本案中，因未約定買方解除權(quán)，導(dǎo)致雙方爭議，若提前明確，可減少糾紛。

違約救濟(jì)要及時(shí)：當(dāng)一方違約時(shí)，守約方應(yīng)及時(shí)行使權(quán)利，通過催告等方式保留證據(jù)，并在法定期限內(nèi)主張權(quán)益。陳輝雖最終獲得解除權(quán)，但因行使時(shí)間臨近期限，存在一定風(fēng)險(xiǎn)。

損失賠償講依據(jù)：主張損失賠償時(shí)，需證明損失與違約行為的因果關(guān)系。陳輝的租房損失因時(shí)間重疊問題未全部獲賠，提示當(dāng)事人在維權(quán)時(shí)應(yīng)提供更充分、合理的證據(jù)。

不可抗力需舉證：甲公司以疫情等不可抗力抗辯，但未提供充分證據(jù)證明其對交房的實(shí)際影響，法院未予采信。當(dāng)事人主張不可抗力免責(zé)，需提供確切證據(jù)，否則難以免責(zé)。