5月9日，上海迎來四批次土拍，楊浦區(qū)東外灘地塊、松江新城東區(qū)地塊溢價成交，虹口區(qū)四川北路多用途組合用地、青浦北部地塊底價成交?？偝鲎屆娣e為10.1萬㎡，規(guī)劃總建面23.7萬m2，總土地出讓金額97.09億元。
本場土拍共吸引了9家企業(yè)參拍，其中6家央企，2家國企，1家港資。
中指研究院上海數(shù)據(jù)總經(jīng)理張文靜分析認(rèn)為，本場土拍再次印證中心城區(qū)與郊區(qū)結(jié)合、優(yōu)先供給區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)土地的供地特征有助于提升土拍市場的熱度，未來隨著土拍市場的熱度傳遞至樓市，疊加優(yōu)質(zhì)項目不斷入市以及政策持續(xù)優(yōu)化，上海樓市穩(wěn)態(tài)將得到持續(xù)鞏固。
分地塊來看：
楊浦區(qū)東外灘地塊由保利置業(yè)競得，成交價42.41億元，成交樓面價80199元/㎡，溢價率26.3%；
虹口區(qū)四川北路多用途組合用地由北外灘集團(tuán)競得，其中住宅地塊成交價20.2億元，成交樓面價88000元/㎡，溢價率0%，商業(yè)、文化地塊成交價1.3億元，成交樓面價14699元/㎡，溢價率0%；
松江新城東區(qū)地塊由中鐵建競得，成交價24.71億元，成交樓面價25288元/㎡，溢價率20.42%；
青浦北部地塊由保利發(fā)展競得，成交價8.4億元，成交樓面價15500元/㎡，溢價率0%。
楊浦定海
這是本批次中參與房企最多、競爭最為激烈的地塊，5大央企齊聚（招商、金茂、華潤、中海、保利置業(yè)），拿地意愿最強(qiáng)烈的是中海和保利置業(yè)。
中海想要拿地的原因很簡單，去年在周邊已經(jīng)獲得2幅地塊，樓板價7萬每平左右，樓盤（中海云邸玖章）第一批認(rèn)籌率205%，銷售情況不錯，本次地塊距離樓盤不行700米，因此繼續(xù)拿地補(bǔ)倉。
保利置業(yè)的拿地動機(jī)，也是對于區(qū)域熟悉，去年市場不景氣時候，保利置業(yè)也曾參與過板塊土拍。此外，早年保利置業(yè)在楊浦濱江開發(fā)過標(biāo)桿樓盤翡麗甲第。
最終的結(jié)果是保利置業(yè)下手更狠，將樓板價推向了8萬+每平，從地價推算未來房價在11.5-12萬每平，中海云邸玖章首開價格是11.49萬每平，這次土拍結(jié)果可謂皆大歡喜。
松江新城
這幅地塊溢價率同樣也超過了20%，最終定格在20.4%，略微不及預(yù)期，此前市場認(rèn)為會觸發(fā)競品質(zhì)環(huán)節(jié)。
主要原因在于起拍價比較低，為2.1萬每平，2022年中鐵建在南側(cè)拿地價格為2.96萬每平。
本次地塊成交樓板價2.53萬每平，下降超4000元每平，可見開發(fā)商對于郊區(qū)地塊仍然非常謹(jǐn)慎。
拿地企業(yè)依然是中鐵建，主要原因還是在于對板塊熟悉，其2022年拿地的樓盤星樾云澗距離本次地塊步行只有480米，從2022年11月到2024年7月累計開盤3次，推出的838套住宅如今均已售罄。
青浦重固
青浦北部地塊距示范區(qū)線趙重公路站（在建）直線距離700m，趙重公路站（在建）往北為重固鎮(zhèn)核心生活區(qū)，重固鎮(zhèn)生活配套可輻射至地塊。
地塊周邊直線距離3km范圍內(nèi)近1年成交1宗宅地，直線距離約300m，地塊名稱為青浦區(qū)重固鎮(zhèn)福店路東側(cè)36a-01地塊，2024年8月由保利底價摘得，用地面積約1.40萬m2，容積率2.0，規(guī)劃建面約2.80萬㎡，成交金額約4.29億元，成交樓面價15300元/㎡，對應(yīng)項目為保利虹橋和頌·IN255。
周邊直線距離1km范圍內(nèi)主要在售樓盤為保利虹橋和頌（含保利虹橋和頌·IN255）、大名城映辰、大名城映辰二期、新長寧水韻名邸，其中保利虹橋和頌（含保利虹橋和頌·IN255）和大名城映辰二期在地塊北側(cè)，距離重固鎮(zhèn)核心生活區(qū)更近，去化較快；大名城映辰和新長寧水韻名邸在地塊南側(cè)，距離重固鎮(zhèn)核心生活區(qū)更遠(yuǎn)，去化較慢。
這幅地塊的圈地為王屬性表現(xiàn)的最為明顯，保利發(fā)展此前在周邊已經(jīng)開發(fā)有保利虹橋和頌和保利虹橋和頌·IN255兩個樓盤。
本次地塊無人競爭，保利發(fā)展也順利以底價拿地，樓板價1.55萬每平，比此前略高200元，也屬于大家都能接受的情況。
青浦重固新房市場雖然去化速度不快，但也并非完全賣不動，在擁有利潤空間的情況下，尅通過時間換空間。
虹口四川北路
虹口區(qū)四川北路多用途組合用地中的hk196-08地塊為純住宅地塊，hk196-06地塊為商業(yè)+文化用地。周邊軌交便利，10號線四川北路站直線距離僅300m；生活配套完善，利通廣場、壹豐廣場（四川北路店）、三甲醫(yī)院上海市第一人民醫(yī)院（北院）、四川北路公園等距離較近，市重點(diǎn)華東師大一附中直線距離約2km。
該組合用地周邊在售競品較少，但華潤于2024年11月競得板塊內(nèi)的虹口區(qū)C080301單元hk191A-03地塊，為住宅用地，用地面積約1.43萬m2，容積率3.87，規(guī)劃建面約5.53萬㎡，成交金額約51.36億元，成交樓面價92934元/㎡，溢價率11.97%。華潤地塊距離該組合用地直線距離僅200m，未來或形成板塊內(nèi)的重要競品。
這幅地塊無人競爭底價成交的原因在于并非純宅地，有一部分商業(yè)文化用地，因此由本土國企北外灘來托底，也算是對區(qū)域熟悉的一種。地塊位于內(nèi)環(huán)內(nèi)，住宅部分將建設(shè)為100米的超高層。地塊距離此前華潤獲得的虹口地塊不遠(yuǎn)，華潤地塊已定名為外灘瑞府。
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