五一前夕，北京土地市場風(fēng)云再起，一場重磅競拍吸引了無數(shù)目光。此次主角是起始總價(jià)高達(dá) 126 億的朝陽組團(tuán)地塊。競拍當(dāng)日上午，筆者詢問幾家央國企的朋友是否參與，得到的回應(yīng)皆是 “當(dāng)然去看看”。而現(xiàn)場競拍者陣容清一色為央國企，保利、中建智地 + 金茂 + 越秀 + 朝陽城發(fā)、招商、中海等赫然在列，不見民企身影。然而，地塊競拍的激烈程度，卻與外界關(guān)注的熱度不相匹配，最終中建智地 + 金茂 + 越秀 + 朝陽城發(fā)的聯(lián)合體以底價(jià)拿下該地。其 5.45 萬元每平米的樓面價(jià)，刷新了近兩年朝陽宅地單價(jià)紀(jì)錄。
回溯一個(gè)多月前，北京海淀樹村地塊拍賣現(xiàn)場，同樣是央國企的天下。那次競拍異常激烈，競價(jià)達(dá) 270 多輪，耗時(shí) 3 小時(shí)之久。競拍過程中還出現(xiàn)戲劇性一幕，一家房企突然離場，不久后又現(xiàn)身持續(xù)舉牌，引得眾人調(diào)侃是不是去申請刷卡額度。最終，中海以每平米 10.23 萬的樓板價(jià)拿下該地，超越 1 月份的朱房地塊，榮膺北京新任樓板價(jià)地王。
這些活躍在北京地王競拍場的開發(fā)商們，在多地土地市場都有交集。在成都大源西地塊拍賣現(xiàn)場，中海、華潤、金茂、招商、綠城、建發(fā)等熟悉的房企再度聚首，最終招商以 3.1 萬的樓面價(jià)、70% 的溢價(jià)率成功斬獲，該地塊超越去年的金融城 H12，成為成都新的樓面地王。幾乎同樣的一批地產(chǎn)商，又在杭州制造了水電新村新地王。歷經(jīng)過去五年的行業(yè)淘汰賽，中國房地產(chǎn)的主力，如今已集中在這幾家公司。
近日翻閱 Wind 數(shù)據(jù)，A 股和港股房地產(chǎn)上市公司中，90 家內(nèi)地房企發(fā)布 2024 年全年業(yè)績預(yù)告。其中，預(yù)計(jì)正向盈利的企業(yè)僅 29 家，占比不到三分之一，首次年報(bào)虧損的房企有 27 家。就連 7 年前就高呼 “活下去” 的萬科，去年也虧損 450 億，迎來 34 年以來首次虧損。千億房企數(shù)量進(jìn)一步減少至 11 家，行業(yè)仿佛一夜回到 2016 年。去年年中，中央調(diào)研組對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)研，從 100 多家上市房企抽取 20 家民營房企、10 家國企，得出 “民企在懸崖之下，國企在懸崖邊上” 的結(jié)論，并非危言聳聽，從去年虧損房企情況來看，央國企也不在少數(shù)。
為此，過完年眾多房企紛紛調(diào)整組織架構(gòu)，迎接挑戰(zhàn)。保利發(fā)展進(jìn)行新一輪組織架構(gòu)調(diào)整及人事變動(dòng)，合并八個(gè)區(qū)域，調(diào)防一眾管理層；招商對華東區(qū)域進(jìn)行內(nèi)部合并；華潤置地去年就將原有 7 個(gè)大區(qū)重組為 5 個(gè)大區(qū)，精簡 8 個(gè)地區(qū)公司。而改革力度最大的當(dāng)屬金茂，其正式發(fā)布內(nèi)部文件，為強(qiáng)化總部運(yùn)營管控及管理穿透，提高組織敏捷度，將 “總部－區(qū)域－城市” 三級管控架構(gòu)調(diào)整為 “總部－地區(qū)” 二級管控架構(gòu)，取消所有區(qū)域公司，并對城市公司撤并重組，統(tǒng)一更名為地區(qū)公司，如撤銷金茂華北區(qū)域公司，原華北直管項(xiàng)目群新設(shè)為金茂北京地區(qū)公司，標(biāo)志著房地產(chǎn)行業(yè)通行多年的三級管控制度逐漸退場。
作為市場化程度高的央企，金茂從 2023 年下半年收縮戰(zhàn)線，去年實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤 10 億元，扭虧為盈。公告稱業(yè)績增長得益于計(jì)提減值撥備下降及強(qiáng)化管理、降本增效。去年底，母公司中化集團(tuán)總經(jīng)理對焦健對金茂給予肯定。此后，金茂醞釀轉(zhuǎn)守為攻，3 月 11 日進(jìn)行人事變動(dòng)，張?jiān)龈诵荩珻EO 陶天海接任。陶天海曾操盤上海大寧金茂府，改寫上海房地產(chǎn)價(jià)格體系。從三級管控到二級管控，總部將直面一線，陶天海直言公司部分員工觀念陳舊，金茂正與過去告別。
相比房地產(chǎn)行業(yè)，隔壁汽車行業(yè)的淘汰賽更為殘酷，堪稱刺刀見紅。這是一個(gè)真正不問出身的舞臺(tái)，只要有能力折騰，就能創(chuàng)造奇跡。只有一款車的小米，生產(chǎn)線開足馬力幾乎干冒煙；跨行而來的華為，憑借技術(shù)實(shí)力幾乎要把 BBA 等傳統(tǒng)豪華品牌趕出中國賽區(qū)；曾經(jīng)毫不起眼的零跑，如今已躋身新勢力前三名。李想預(yù)言十年后主流車企將只剩八家，何小鵬前不久判斷最終存活的車企在七家以內(nèi)，相較之下，開發(fā)商的存活率還是高了許多。
其中，小鵬汽車的起死回生堪稱汽車行業(yè) 2024 年最大的看點(diǎn)。小鵬的轉(zhuǎn)機(jī)始于組織變革，兩位聯(lián)合創(chuàng)始人轉(zhuǎn)變?yōu)轭檰?，十個(gè)副總裁裁掉八個(gè)，采購部門更是大換血，有媒體評價(jià)小鵬汽車最大的改款并非車型，而是何小鵬本人。何小鵬在最難的時(shí)候向雷軍請教，雷軍指出他只想做董事長，不想做 CEO。早已財(cái)富自由的何小鵬放下豪言壯語，深入生產(chǎn)第一線，開始學(xué)習(xí)成為一名合格的制造業(yè) CEO。從金茂的變革以及小鵬汽車的轉(zhuǎn)變可以看出，如今很多國企開發(fā)商的董事長，確實(shí)需要學(xué)習(xí)像 CEO 一樣深入業(yè)務(wù)一線，親自把控企業(yè)運(yùn)營的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。
在房地產(chǎn)行業(yè)中，萬達(dá)、碧桂園、龍光等民企地產(chǎn)公司在行業(yè)變革浪潮下呈現(xiàn)出不同的發(fā)展態(tài)勢。
萬達(dá)，作為曾經(jīng)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的巨頭，在經(jīng)歷一系列業(yè)務(wù)調(diào)整與債務(wù)處置后，逐步從大規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向穩(wěn)扎穩(wěn)打。萬達(dá)商業(yè)運(yùn)營能力一直較為突出，其萬達(dá)廣場在全國布局廣泛，通過輕資產(chǎn)模式輸出品牌與管理，一定程度上緩解了資金壓力。然而，商業(yè)地產(chǎn)市場競爭日益激烈，新興商業(yè)形態(tài)不斷沖擊傳統(tǒng)模式，萬達(dá)也在努力探索新的增長點(diǎn)，如文旅項(xiàng)目的持續(xù)優(yōu)化升級，試圖打造集商業(yè)、文化、旅游為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，但在轉(zhuǎn)型過程中仍面臨諸多挑戰(zhàn)，比如文旅項(xiàng)目前期投資巨大，回報(bào)周期長，市場需求的不確定性也給萬達(dá)的轉(zhuǎn)型之路增添了變數(shù)。
碧桂園，作為三級管控模式的開創(chuàng)者，在規(guī)模擴(kuò)張階段憑借這一模式迅速崛起，但其后期暴露出的問題也讓企業(yè)陷入困境。前文提到的區(qū)域管理弊端導(dǎo)致項(xiàng)目質(zhì)量參差不齊，部分地區(qū)出現(xiàn)工程進(jìn)度問題和質(zhì)量隱患，嚴(yán)重影響企業(yè)聲譽(yù)。同時(shí)，在市場下行階段，碧桂園面臨較大的資金回籠壓力，高周轉(zhuǎn)模式難以為繼。不過，碧桂園也在積極自救，一方面加大三四線城市市場深耕力度，挖掘區(qū)域市場潛力；另一方面，探索多元化發(fā)展路徑，如涉足機(jī)器人產(chǎn)業(yè)，試圖為企業(yè)未來發(fā)展尋找新引擎，但跨界發(fā)展面臨技術(shù)、人才、市場等多方面挑戰(zhàn)，轉(zhuǎn)型成果尚待時(shí)間檢驗(yàn)。
龍光，曾經(jīng)在粵港澳大灣區(qū)等區(qū)域有一定市場份額，以深耕區(qū)域市場和產(chǎn)品品質(zhì)打造為特色。但在行業(yè)調(diào)整期，龍光也受到資金鏈緊張的困擾。為應(yīng)對危機(jī)，龍光積極與金融機(jī)構(gòu)溝通，爭取債務(wù)展期等支持措施，同時(shí)優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，出售部分非核心資產(chǎn)回籠資金。然而，在市場整體低迷的環(huán)境下，資產(chǎn)處置難度較大，價(jià)格也往往不理想。龍光在堅(jiān)持住宅開發(fā)的基礎(chǔ)上，也嘗試拓展商業(yè)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等領(lǐng)域，但同樣面臨市場競爭加劇、資源整合困難等問題。
房地產(chǎn)和汽車行業(yè)雖看似領(lǐng)域不同，但在當(dāng)下都面臨著巨大的變革壓力。房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷多年高速發(fā)展后，面臨市場下行、組織架構(gòu)不合理等諸多問題，企業(yè)不得不通過調(diào)整架構(gòu)、轉(zhuǎn)變管理模式來適應(yīng)新的市場環(huán)境；汽車行業(yè)則因技術(shù)變革、市場競爭加劇，企業(yè)必須不斷創(chuàng)新、優(yōu)化組織，才能在激烈的淘汰賽中生存下來。對于這兩個(gè)行業(yè)而言，變革不僅是適應(yīng)市場的無奈之舉，更是謀求長遠(yuǎn)發(fā)展的必由之路，未來它們將如何在變革中前行，值得持續(xù)關(guān)注。
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