記者 田國寶
王偉是呼和浩特市新城區(qū)昕泰大觀小區(qū)的業(yè)主，該小區(qū)有65戶業(yè)主與王偉一樣陷入一場(chǎng)長(zhǎng)達(dá)十年的困境，他們購買的房屋至今無法辦理房產(chǎn)證，原因是這些房子，有的被網(wǎng)簽給他人，有的被法院查封。
昕泰大觀的多位業(yè)主稱，他們于2014年至2015年通過開發(fā)商售樓處購房，支付首付款、簽訂商品房買賣合同、辦理按揭貸款，多數(shù)業(yè)主已居住十多年，并一直正常還月供。由于無法辦理房產(chǎn)證，許多業(yè)主無法落戶，子女入學(xué)也受到影響。小區(qū)附近的學(xué)校無法就讀，業(yè)主只能選擇更遠(yuǎn)的公立學(xué)?；蛑Ц陡甙嘿M(fèi)用就讀私立學(xué)校。
昕泰大觀的開發(fā)商呼和浩特市達(dá)昕泰房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（下稱“達(dá)昕泰地產(chǎn)”）負(fù)責(zé)人柴瑞林解釋，2013年至2015年，達(dá)昕泰地產(chǎn)的股東之一趙寶私自抵押小區(qū)房屋融資，用于個(gè)人使用，并將部分房屋以簽訂商品房買賣合同或網(wǎng)簽等形式抵押給債權(quán)人，導(dǎo)致部分業(yè)主無法辦理房產(chǎn)證。趙寶個(gè)人債務(wù)違約后，其債權(quán)人起訴達(dá)昕泰地產(chǎn)并向法院申請(qǐng)查封昕泰大觀部分業(yè)主的房屋，給業(yè)主辦理房產(chǎn)證又增加了障礙。
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)嘗試聯(lián)系趙寶及主要債權(quán)人核實(shí)情況，趙寶未接聽電話，短信亦未回復(fù)；債權(quán)人或拒絕接受采訪，或不予回應(yīng)。王偉等業(yè)主擔(dān)心，若債權(quán)人申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，他們將面臨失去房屋的風(fēng)險(xiǎn)。
辦不下房本
2014年12月，王偉以59萬元購買了昕泰大觀一套102平方米的住宅，支付24萬元首付款，剩余35萬元通過中國銀行辦理按揭。2015年8月，王偉正式入住該小區(qū)。
2016年3月，王偉的一位鄰居拿著商品房買賣合同給孩子落戶時(shí)發(fā)現(xiàn)，房子不在業(yè)主名下。彼時(shí)，工作人員給出的回復(fù)是，王偉鄰居的房子被網(wǎng)簽至呼和浩特市光漢酒店管理有限公司（下稱“光漢酒店”）名下。
王偉說，鄰居辦理落戶查詢房產(chǎn)時(shí)，看到了一份昕泰大觀小區(qū)網(wǎng)簽至光漢酒店名下的房源名單，王偉的名字在列。鄰居將這一消息告訴了王偉，王偉才知道自己的房子沒有網(wǎng)簽。
有同樣遭遇的還有馮莉。2015年5月，馮莉以65萬元全款購買了昕泰大觀一套124平方米的住宅。房子是現(xiàn)房，她購買即交房。馮莉說，她年紀(jì)大了，對(duì)購房程序了解不多，有鄰居告訴她房子無法辦理房產(chǎn)證。
2015年7月，云濤購買了昕泰大觀一套102平方米的住宅，總價(jià)61萬元，支付46萬元首付款，剩余15萬元通過銀行按揭。同年8月，他收房并開始裝修。
云濤回憶，大約在2016年底至2017年初，新房裝修好后，他發(fā)現(xiàn)，房子不僅無法辦理房產(chǎn)證，還被網(wǎng)簽至光漢酒店名下。
達(dá)昕泰地產(chǎn)提供的一份名單顯示，昕泰大觀小區(qū)與王偉、馮莉和云濤面臨同樣情況的業(yè)主共有65戶，有52戶業(yè)主的房子被網(wǎng)簽至光漢酒店名下；7套房子被光漢酒店申請(qǐng)查封；5套房子被海南千蘇偉仕投資管理有限公司（下稱“千蘇偉仕”）申請(qǐng)查封；1套房子被宿遷市蘇林機(jī)械制造有限公司（下稱“蘇林機(jī)械”）申請(qǐng)查封。
根據(jù)達(dá)昕泰地產(chǎn)提供的名單，65戶無法辦理房本的業(yè)主中，有59戶已經(jīng)入住，其中部分業(yè)主因無法辦理房產(chǎn)證已經(jīng)停止還貸；其余6戶沒有入住的業(yè)主，有的僅支付首付款沒有辦理貸款，有的為抵賬房。
柴瑞林告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，今年2月，上海競(jìng)帆投資發(fā)展有限公司（下稱“上海競(jìng)帆”）向呼市中院申請(qǐng)查封了昕泰大觀95套房源，既包括已網(wǎng)簽至業(yè)主名下但無法辦理房產(chǎn)證的房屋，還包括部分網(wǎng)簽至光漢酒店名下但業(yè)主已入住實(shí)際占有的房屋。
柴瑞林說，上海競(jìng)帆申請(qǐng)查封昕泰大觀小區(qū)95套房源后，光漢酒店及部分業(yè)主向呼和浩特市中級(jí)人民法院（下稱“呼市中院”）提出第三方執(zhí)行異議。截至4月22日，呼市中院累計(jì)下發(fā)13份裁定，解除了部分被上海競(jìng)帆申請(qǐng)查封的房源。
4月22日，王偉等業(yè)主前往房管部門查詢發(fā)現(xiàn)，房屋處于解封狀態(tài)。雖然房子解除了查封，但依然網(wǎng)簽在光漢酒店名下。
云濤說，十年來，業(yè)主們多次找開發(fā)商和房管部門要求辦理房產(chǎn)證，均因房產(chǎn)被網(wǎng)簽至光漢酒店名下或處于查封狀態(tài)無法辦理。如果光漢酒店不同意撤銷網(wǎng)簽，他們就無法為自己的網(wǎng)簽做網(wǎng)簽，更無法辦理房產(chǎn)證。
2.3億元借款
昕泰大觀65戶業(yè)主十多年無法辦理房產(chǎn)證緣起達(dá)昕泰地產(chǎn)股東趙寶的個(gè)人融資行為。
2009年，達(dá)昕泰地產(chǎn)以7743萬元的價(jià)格獲得了呼和浩特市新城區(qū)兩幅國有建設(shè)用地，用地性質(zhì)分別為其他普通商品住房用地和商務(wù)金融用地。
據(jù)柴瑞林介紹，趙寶與達(dá)昕泰地產(chǎn)原股東商定受讓土地，但因自己沒有資金繳納土地出讓金，便找到了他的遠(yuǎn)房親戚楊文兵，楊文兵又引入了石棗樹。2010年3月，達(dá)昕泰地產(chǎn)的股東變更為：石棗樹持股40%，趙寶持股35%，楊文兵持股25%。
2012年7月，昕泰大觀項(xiàng)目開工，當(dāng)年底取得了預(yù)售許可證。由于當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于上升期，開發(fā)商為了實(shí)現(xiàn)利益最大化，未一次性釋放全部房源，而是按樓棟逐步釋放。
司法文書顯示，從2013年5月開始，趙寶以昕泰大觀212套商品房做抵押，以簽訂購房合同為抵押形式向上海競(jìng)帆借款8600萬元，呂倩為上述房屋進(jìn)行了網(wǎng)簽登記。呂倩是趙寶的外甥女，2013年開始負(fù)責(zé)達(dá)昕泰地產(chǎn)的出納及網(wǎng)簽相關(guān)工作。
除參股達(dá)昕泰地產(chǎn)外，趙寶個(gè)人名下還有中元地產(chǎn)、中寶酒店等7家公司，向上海競(jìng)帆的借款全部進(jìn)入趙寶個(gè)人或其控制的公司賬戶。
自2013年12月起，趙寶通過其控制的其他公司及員工陸續(xù)向上海競(jìng)帆的總經(jīng)理蔡建兵個(gè)人賬戶償還8276萬元。也就是說，趙寶向上海競(jìng)帆借款及還款等資金往來均未經(jīng)過達(dá)昕泰地產(chǎn)的賬戶。
此后，趙寶通過類似方式多次對(duì)外借款。
2013年8月至2013年11月，趙寶向蘇林機(jī)械累計(jì)借款2700萬元，并將昕泰大觀小區(qū)52套房以簽訂商品房買賣合同、網(wǎng)簽等形式抵押給蘇林機(jī)械。資金同樣流入趙寶個(gè)人賬戶，趙寶至今沒有償還。
2013年12月至2014年10月，趙寶向成青商貿(mào)累計(jì)借款1800萬元，并以達(dá)昕泰地產(chǎn)的名義與成青商貿(mào)簽訂了41套商品房買賣合同，其中22套房在當(dāng)?shù)胤抗懿块T進(jìn)行了網(wǎng)簽備案。此后，趙寶陸續(xù)歸還了682萬元。
2013年12月至2014年2月，趙寶向千蘇偉仕累計(jì)借款1800萬元，以昕泰大觀小區(qū)54套房簽訂商品房買賣合同等方式抵押，后趙寶陸續(xù)償還了234萬元。
2014年5月，趙寶先后向光漢酒店借款6459萬元，以昕泰大觀108套房屋簽訂商品房買賣合同的方式抵押，其中87套進(jìn)行了網(wǎng)簽備案。此后，趙寶陸續(xù)還款4847萬元。
此外，趙寶向永泰隆小額貸借款101萬元，以3套房屋簽訂買賣合同作為抵押，至今未償還；向自然人于勇借款200萬元，以4套房屋簽訂買賣合同作為抵押，趙寶陸續(xù)償還48萬元。
2016年，光漢酒店等趙寶的債權(quán)人開始起訴達(dá)昕泰地產(chǎn)，要求交付抵押的房產(chǎn)。達(dá)昕泰地產(chǎn)另外兩名股東石棗樹和楊文兵向呼和浩特市公安局新城區(qū)分局報(bào)警，趙寶和呂倩被拘留。
根據(jù)刑案的司法鑒定，2013年5月至2015年12月間，趙寶通過簽訂商品房買賣合同及網(wǎng)簽等方式作為抵押，累計(jì)向8名債權(quán)人借款2.3億元，累計(jì)還款1.4億元，共涉及昕泰大觀小區(qū)503套房源。
據(jù)柴瑞林介紹，昕泰大觀項(xiàng)目從2012年開盤，項(xiàng)目一直正常銷售；同時(shí)，趙寶將部分房源通過簽訂商品房買賣合同及網(wǎng)簽形式抵押給債權(quán)人，部分房屋形成事實(shí)上的“一房二賣”。
業(yè)主被牽連
2016年至今，圍繞趙寶以昕泰大觀小區(qū)房源作為抵押借款，形成了趙寶、呂倩詐騙罪的刑事案件，及趙寶的債權(quán)人與達(dá)昕泰地產(chǎn)之間的民事訴訟兩個(gè)線條。
2016年，趙寶及呂倩因職務(wù)侵占和詐騙罪被刑拘，并由檢察院向法院提起刑事訴訟。趙寶的妻子向警方提交了一份落款時(shí)間為2014年6月5日的股東會(huì)決議：因股東趙寶資金周轉(zhuǎn)需要，經(jīng)協(xié)商決定，全體股東一致同意股東趙寶用昕泰大觀房產(chǎn)做抵押，以簽訂買賣合同或網(wǎng)簽的形式辦理房地產(chǎn)抵押手續(xù)，作為股東趙寶向他人借款的擔(dān)保，但抵押房產(chǎn)對(duì)應(yīng)的股份不得超過35%。
柴瑞林介紹，2015年左右，達(dá)昕泰地產(chǎn)召開股東會(huì)，同意趙寶利用價(jià)值3500萬元的昕泰大觀房屋抵賬。但由于石棗樹和楊文兵當(dāng)時(shí)趕飛機(jī)，趙寶讓他們?cè)趦蓮埌准埳舷群炞?，之后再進(jìn)行打印。這份簽字白紙最終變成了上述股東會(huì)決議。
根據(jù)刑案司法鑒定意見，2014年6月5日的股東決議原件“文字面檢見明顯人為因素導(dǎo)致的異常老化痕跡，應(yīng)為單面被茶色溶液浸濕、加熱后加速、加重老化所致”。
根據(jù)司法鑒定，趙寶提供給債權(quán)人的《商品房買賣合同》、對(duì)賬單、授權(quán)委托書、轉(zhuǎn)款通知書、付款通知書、付款委托書、商品房回購協(xié)議、股東會(huì)決議等材料中，部分加蓋的達(dá)昕泰地產(chǎn)公章、法人章與備案公章不一致。這些資料是導(dǎo)致借款流向趙寶個(gè)人、債權(quán)人直接向達(dá)昕泰地產(chǎn)主張權(quán)利的關(guān)鍵因素。
從趙寶和呂倩的刑訴判決書看，這些借款均沒有借款合同，僅簽訂商品房買賣合同及回購協(xié)議；借入和償還等資金往來均發(fā)生在趙寶及其控制的其他公司之間，沒有經(jīng)過達(dá)昕泰地產(chǎn)。由此，達(dá)昕泰地產(chǎn)拒絕承擔(dān)這些債權(quán)。
部分債權(quán)人也認(rèn)為借款人為趙寶，達(dá)昕泰地產(chǎn)進(jìn)行抵押；趙寶在刑案審判中也承認(rèn)，相關(guān)借款為個(gè)人借款，用達(dá)昕泰地產(chǎn)名下的房子做抵押。
2018年，呼市中院一審以“事實(shí)不清、證據(jù)不足”判處趙寶和呂倩無罪；公訴機(jī)關(guān)抗訴，內(nèi)蒙古高級(jí)人民法院裁定發(fā)回重審；2022年重審仍以同樣理由判決趙寶和呂倩無罪；公訴機(jī)關(guān)再次提出抗訴，但隨后又撤回了抗訴，故重審判決生效。
刑案審理期間，趙寶的債權(quán)人要求達(dá)昕泰地產(chǎn)交付房屋的民事案件，按照“先刑后民”原則部分被駁回。趙寶刑案結(jié)束后，這些債權(quán)人開始重新起訴達(dá)昕泰地產(chǎn)，但訴求從與達(dá)昕泰地產(chǎn)存在房屋買賣轉(zhuǎn)為與達(dá)昕泰地產(chǎn)存在借貸關(guān)系。
柴瑞林介紹，刑事案認(rèn)定趙寶的個(gè)人借款余額在幾千萬元，但債權(quán)人提起的民事訴訟要求償還借款總額接近5億元。由于達(dá)昕泰地產(chǎn)并不掌握趙寶實(shí)際借款情況，所以部分債權(quán)人在趙寶已經(jīng)還款后仍以原始借款金額主張權(quán)利。
以上海競(jìng)帆為例，刑案認(rèn)定趙寶向其借款8600萬元，已歸還8276萬元。由于被認(rèn)定的借款大部分由上海競(jìng)帆及其指定主體轉(zhuǎn)賬給趙寶及趙寶指定的賬戶，而還款則轉(zhuǎn)入上海競(jìng)帆總經(jīng)理與授權(quán)收款主體蔡建兵個(gè)人賬戶，所以上海競(jìng)帆拒絕承認(rèn)趙寶已經(jīng)歸還借款。
在這種情況下，債權(quán)人要求達(dá)昕泰地產(chǎn)還款，達(dá)昕泰地產(chǎn)因未對(duì)趙寶進(jìn)行授權(quán)且未簽署借貸文件、未收到任何借款拒絕還款，加上部分房源被網(wǎng)簽至債權(quán)人名下或被債權(quán)人申請(qǐng)查封，導(dǎo)致65戶業(yè)主十多年一直無法辦理房產(chǎn)證。
業(yè)主們認(rèn)為，既然趙寶的債權(quán)人認(rèn)定與達(dá)昕泰地產(chǎn)是債權(quán)關(guān)系，涉及業(yè)主的房源就應(yīng)該撤銷網(wǎng)簽，這樣他們多年無法辦理房產(chǎn)證的難題就可以迎刃而解。達(dá)昕泰地產(chǎn)方面稱，他們目前正在就趙寶的詐騙行為報(bào)案控告中。
田國寶
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