短評：房價會不會降？從經(jīng)濟學(xué)角度來說，至少不能大降，這會影響到整個金融系統(tǒng)的穩(wěn)定，這個就說來話長了。從現(xiàn)實需求上來看，近期可能是維持，中期是適當(dāng)下降或緩慢適當(dāng)下降，長期，肯定會達到一個平衡點。未來，建房成本會下降，市場需求也會下降，但不排除房屋功能性提高，從而提高部分類型房屋的價格。好比電子產(chǎn)品一樣，零件成本降低了，但企業(yè)又推出新的賣點，新的產(chǎn)品的價格還是很高。最終，市場平均的價格將維持在一定的平衡點左右。

近年來，房價高、工資低，房價漲幅遠(yuǎn)超工資漲幅已成為不爭的事實。在此背景下，各地多次強調(diào)“房子是用來住的，不是用來炒的”，并且通過多種金融政策，從供需兩端發(fā)力，調(diào)控樓市。

現(xiàn)狀如何？

炒房，已經(jīng)有很多投機者被套在里面了，一個明顯的副作用就是這些投機者所購房屋拖欠的物業(yè)費越來越多，房子是有價無市，賣不出去，又沒有人住，投資人自然不愿意出物業(yè)費。但是房價擋不住剛需，這一塊是周瑜打黃蓋。

一個題外新聞：有個男子醉駕被警察抓到，他哭得梨花帶雨，說要養(yǎng)家，經(jīng)濟壓力大，付不起代駕費?！銋s付得起車費、油費、停車費？？？都這么窮了還有車開，最少也要十幾萬吧。

上面這個例子說明什么？剛需也分硬剛需和軟剛需，還可以退而求其次，只是很多人把內(nèi)心的欲望當(dāng)成了剛需而已，要不然，也不會出現(xiàn)賣腎買蘋果手機的案例了。

房價能不能降下來，一看成本，二看政策，三看資金流。（中短期）

從房價的構(gòu)成成本來看，取決于建造它的全部成本及市場需求。成本包括土地成本、材料成本、人力成本和單位時長成本等。

從政策上，住房不炒是否必然導(dǎo)致房價下降呢？只能說它限制了房價的快速上漲，但并不能改變剛需中的供需關(guān)系，短期還可能會有反向波動。

房價主動性下降的條件是需求下降。目前，只是炒房需求下降，它對房價的影響究竟有多大，還無法量化。

其次是土地成本，這個影響因素有很多。原則上，需求下降，房價下降，地價會相應(yīng)下浮?，F(xiàn)實似乎有點不一樣。

土地不是一般商品，是土地財政中的特殊“金礦”。城市大宗土地通常由國有房地產(chǎn)企業(yè)競拍到手，然后讓私企入資開發(fā)。為什么是入資而不是買賣呢？如果是土地轉(zhuǎn)讓，就牽涉到土地流轉(zhuǎn)和增值，需要繳納土地流轉(zhuǎn)相關(guān)的增值稅，但只要是入股，就不存在流轉(zhuǎn)的問題。所以，房地產(chǎn)行業(yè)是國企拿地，相當(dāng)于把土地從政府的左手放到右手，私企出錢開發(fā)，國企旱澇保收，私企承擔(dān)市場風(fēng)險。所以，地價是否能降下來，這個要根據(jù)ZF實際需要。

值得一提的是，一方面，中央及各地的調(diào)控不斷加碼，土地供應(yīng)在發(fā)力，給樓市潑水“降溫”。另一方面，土地市場火爆，房企拿地?zé)崆椤案邼q”。

截至3月31日，北京、上海、廣州、杭州、成都等50城賣地7020.99億元，同比增長26%，刷新歷史紀(jì)錄。其中，上海賣地超900億元，收入最多；杭州緊隨其后，賣地超700億元；廣州賣地超300億元，排名第三。

傳言按照住宅用地分類調(diào)控文件要求，22個重點城市實現(xiàn)“兩集中”，2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過三次。

“一年三次”的核心是什么？

（一）集中發(fā)布出讓公告。原則上發(fā)布出讓公告全年不得超過3次，時間間隔和地塊數(shù)量要相對均衡。首次公告時，應(yīng)公布本年度公告的發(fā)布時序安排。

（二）集中組織出讓活動。同批次公告出讓的土地以掛牌方式交易的，應(yīng)當(dāng)確定共同的掛牌起止日期；以拍賣方式交易的，應(yīng)當(dāng)連續(xù)集中完成拍賣活動。

事實上，這個消息已經(jīng)不僅僅只是“傳言”，已經(jīng)有部分城市有了實際動作。比如青島、天津、深圳等。

一年賣3次地的消息逐漸開始影響土地市場。3月，各地土地市場供應(yīng)減少，預(yù)計4月份可能井噴，但土地價格依然處于高位。然而，土地價格居高不下帶動房價上漲，房價上漲反過來又刺激土地價格的提升。

還有一個金融因素也要考慮到，就是中國經(jīng)濟恢復(fù)常態(tài)化，但外部特別是美國經(jīng)濟復(fù)蘇還落后中國三個季度，他們還不得不實行貨幣寬松政策。說得簡單點，就是我們印的錢少，他們印的錢多，這必然導(dǎo)致人民幣升值，由此帶來國際熱錢涌入中國，又造成國內(nèi)流動資金大幅增加，（這部分錢是可以隨時撤走的，也是美國割世界韭菜的一個套路，這里就不解釋了，說來話長。）部分資金會流入到樓市，房價也就被推高了，房地產(chǎn)泡沫越大，刺破的后果就更嚴(yán)重，甚至造成金融危機，所以，國家現(xiàn)在是堅決打壓炒房，主動控制房價上漲，就是不想讓房地產(chǎn)市場被動崩盤。

另一個方面，政策調(diào)控，不會立刻反映到房價上，這里有個傳導(dǎo)滯后的問題。

所以說短期內(nèi)，房價大漲不允許，房價下跌也很難。

第三是建筑材料成本。這個取決于新材料的運用率。這些年來，建筑材料的更新還是明顯的，但考慮到對建筑環(huán)保要求的提升，這部分成本可能還會有所上升。

最后是單位成本，即新建筑模式、新方法的運用率、人工成本等綜合成本情況。只有成本有較大或逐漸降低加上總需求并沒有放大，或在減少或有所維持，房價下降就是一個確定的事。

人工成本就不討論了，肯定是越來越貴的。這部分成本的降低要看建筑設(shè)備的利用率了。

新技術(shù)、新模式在建房中的探索我們已經(jīng)見到了，比如模塊化建設(shè)，提前設(shè)計，各配套模塊在工廠生產(chǎn)好，拉到工地上直接組裝，這樣的建房速度很快。又比如3D打印住房等，一些大企業(yè)也已經(jīng)做過試驗了。

然而目前，一部分新技術(shù)降低成本，另一部分新技術(shù)可能會增加成本，建筑模式也還處在探索階段，房價還很難從這方面真正降低成本。這需要時間及技術(shù)的推廣。

還有一個一次性成本的問題，地段/區(qū)域?qū)Ψ績r的附加因素不會改變，但受整體需求影響，這個要看大的范圍和地域情況。（地段綜合價值堅挺，區(qū)域房價就會堅挺。這一塊還是值得投資的。）這里的區(qū)域還包括人口流動因素，人口凈流入地區(qū)，房價會上漲，人口凈流出的四五六線城市房價會下降。都市圈內(nèi)的房價會上漲，而都市圈外圍城市可能要受到傷害。

因此，對于購房者，硬剛需，又能消費得起，可以隨時購房。軟剛需可以再等等，多少會降些的。對地段要求高的，早買早好。