你有沒有想過，給自家小區(qū)漲物業(yè)費
尤其是當(dāng)房子變老，越來越多業(yè)主也意識到想要通過提升物業(yè)水平來維護社區(qū)品質(zhì)，但該不該漲物業(yè)費，以及如果可以又怎么調(diào)高
這一直都是所有小區(qū)最爭議的問題
最近我就看到這么一個案例，就在徐匯（又是徐匯）
第一，是上海真的花錢給老小區(qū)漲物業(yè)費了
從原本的2元/平到2.8元/平
并且明確指出
來源：上海物業(yè)
“調(diào)價后的小區(qū)物業(yè)費漲多少，徐匯區(qū)就補貼多少”（每平方米每月最高不超過1元）
看到這一排字就足夠令人興奮和激動了，更重要的，補貼的對象還并非傳統(tǒng)的老破小產(chǎn)品
第二，是針對房齡超20年的商品房
為什么這件事覺得特別好
我跟大家分析分析
首先作為一個老齡化的城市，以往上海類似美麗家園這類工程補貼更多出現(xiàn)在房齡超50、60年的老破小上
20年的商品房似乎從未有過
再則要知道每次上漲物業(yè)費都需要業(yè)委會召開業(yè)主大會投票達成一致后才能實行，背后是有一套完整的調(diào)價體系
但是這兩件事卻在徐匯這里被同時進行
所以為什么會選中一個商品房？
以及關(guān)于這次物業(yè)調(diào)價，中間到底是怎么推進的，誰出錢，具體怎么實行補貼...這背后有太多太多的細節(jié)環(huán)節(jié)
于是帶著這些問題，我立馬來到了這里：
一個建設(shè)于2003年的商品房小區(qū)，宏潤花園
以及詢問了事情背后的小區(qū)業(yè)主、物業(yè)以及業(yè)委會
01
其實在漲物業(yè)費之前，小區(qū)已經(jīng)被補貼過一次更換電梯了
之所以如此，因為當(dāng)一個20年的商品房開始老去，最先面臨也最頭痛的一定是這個
電梯老化
雖然沒有強制報廢年限，但電梯的使用年限都在15年左右，一般至少20年一換
而對于老小區(qū)，尤其是超高層商品房，電梯老化帶來出行非常不方便，也是巨大的安全隱患
那你說不能直接換電梯么
這件事難就難在更換資金的處理上，其中一個關(guān)鍵因素就是
由于換梯費用涉及小區(qū)維修基金，所以一旦挪用必須經(jīng)由這棟樓每一位業(yè)主的同意，這個周期稍微拉長就是好幾年的時間
這也是為什么很多小區(qū)沒有直接更換，而是維修
宏潤花園最初也是如此
小區(qū)共32部電梯，但維修過程并不順利
1、首先維修時間長，因為年限過久，電梯生產(chǎn)廠家已經(jīng)關(guān)閉，維修工人只能去二手市場淘零配件
2、此外花費也是巨大，老電梯維修和保養(yǎng)成本每年花費有十多萬元
而即使多次維修，依然故障頻發(fā)
所以徐匯的解決方法，也是目前為止我看見發(fā)生在老商品房里破天荒頭一遭的模式，叫：
維修基金+上海貼錢約30%，給你家換掉老電梯
什么意思
以往商品房電梯即使業(yè)主同意更換，也是業(yè)主自費買單，而根據(jù)城建中心相關(guān)負責(zé)人表示，在宏潤花園每臺電梯更換可申請最多30%、最高10萬元的政府財政補貼
具體到執(zhí)行
根據(jù)安全評估，決定31幢電梯更換以及1部電梯提高維保頻率，且所有換梯工作在2022年底全部更新
我才到宏潤花園就看到，更換后的電梯明亮整潔
不僅電梯邊框有一種大理石的質(zhì)感，地面做了拼花，頂部也配備實時監(jiān)控確保安全
所有電梯品牌統(tǒng)一采用上海三菱
我體驗了下坐到頂樓32樓，不愧是新電梯
全程運行又快又平穩(wěn)
而整個小區(qū)換梯費用共800多萬，其中上海補貼約200多萬，占比約30%
其余是業(yè)主前期繳納的維修基金
要知道我一住在老破小6層的朋友，由于沒有維修基金，在加梯補貼的前提上還需要個人支付約6萬
而在宏潤花園通過上海補貼+維修基金的形式
對于這次電梯，業(yè)主幾乎沒再多花一分錢
跟我聊天的物業(yè)小哥說連他們都很詫異，畢竟在此之前從沒見過哪個高層商品房換電梯還能拿補貼的
而此時另一個問題出現(xiàn)了，就是更換后的電梯，相應(yīng)的維修費也就更貴
我在電梯旁邊就看到貼著告示
叫做月度保養(yǎng)計劃，也就是每個月都會有專業(yè)電梯維保單位進行定期維護
最近一次在2024年11月14日，維修的是9、10號樓
可想而知背后帶來的人工和維修成本，包括社區(qū)其他的維護升級，也需要更多物業(yè)費支撐
而理論上做到花錢補貼換電梯，已經(jīng)很難了
02
到物業(yè)費調(diào)價，實際操作只會有更多問題
好比，對于物業(yè)費本就較低的小區(qū)，如果要提升物業(yè)水準(zhǔn)，前提可能就是物業(yè)費漲價
而對比周邊差不多品質(zhì)的小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)都在2.76元/平到5元/平，目前宏潤花園的物業(yè)費為2元/平，已經(jīng)超20年沒有調(diào)整過
但實際上
物業(yè)費調(diào)整必須征得大部分業(yè)主同意，而不漲價物業(yè)又沒錢提升服務(wù)，這就像一個循環(huán)的死扣
更常見的是被無限擱置
所以方法只有更精細，而這也是我們不止一次提過“非常上?！钡慕忸}方式，叫做：問題組合解決方案
就是很多問題單點來看沒法直接實現(xiàn)，那為什么不迂回下把他們串聯(lián)起來
首先，大家最關(guān)心的漲價的物業(yè)費誰出
也是在咨詢了小區(qū)物業(yè)和業(yè)委會后，我才得知按照規(guī)定，區(qū)別于可以直接花錢補貼到位的換電梯，物業(yè)費只能由業(yè)主親自繳納
所以大概從明年1月開始，業(yè)主也要繳納2.8元/平的物業(yè)費
但不妨來看下徐匯是怎么處理的
第一個態(tài)度，是物業(yè)費漲多少，徐匯同等金額補貼多少（每平方米每月最高不超過1元）
簡單算一筆賬
物業(yè)費從2元/平到2.8元/平，每平漲價0.8元，小區(qū)業(yè)主和商戶共有1102戶，其中面積最多的是131-150平的三房戶型，這里我們按照135平粗略計算
補貼金額大概為：0.8X135X1102 = 11.9w/月（僅估算，具體以實際為準(zhǔn)）
都由徐匯區(qū)同等補貼給到
但更妙的還是所有補貼并非直接發(fā)放，而是
“50%補貼金額給物業(yè)企業(yè)提升服務(wù)，50%補貼金額打入業(yè)主的維修資金賬戶”
這樣做的好處
首先一半補貼給維修基金，是讓業(yè)主滿意
雖然錢不能直接到手，但以補貼的形式卻增加維修基金的余額
各位可別小瞧這點，除了電梯更換，從這張表格就可以看出
日常道路、圍墻、外立面、屋頂以及綠化、給排水設(shè)備...這些看不見的地方，都需要維修資金起大作用
更重要的另外50%補貼，是給物業(yè)公司
這才是這次補貼穿針引線最精彩的地方
有沒有想過為什么很多小區(qū)初始物業(yè)費就很高
一來很多物業(yè)確實都在虧損，我們?nèi)ミ^的仁恒河濱花園，5.5元/平/月的物業(yè)費仍需開發(fā)商補貼，更別說如果后期想要再次調(diào)整物業(yè)費，太難執(zhí)行
而借著這次補貼的機會
無論是既有50%補貼疊加2.8元/平上漲后的物業(yè)費，讓物業(yè)有了收入的同時
而伴隨物業(yè)的提升也讓房子折舊更慢可以穩(wěn)住房價，于是業(yè)主也認可，愿意多掏點錢提升物業(yè)
我去看了下小區(qū)房價
如今成交價在11w/平，高出周邊小區(qū)1w/平
所以通過這一次的調(diào)整
物業(yè)和業(yè)主這兩條線被完整的串聯(lián)成一個圈，順利的轉(zhuǎn)了起來
最終小區(qū)物業(yè)調(diào)價投票結(jié)果，業(yè)委會成功發(fā)出1061張選票，收到991份選票，高票通過
但既然說是問題組合解決方案
03
最后一環(huán)對于城市，某種程度上也是一種城市更新
各位有沒有想過為什么之前房屋養(yǎng)老金可以引起關(guān)注和爭議，本質(zhì)上也是喚醒對房屋老齡化的重視，不只是老破小
房齡超20年的商品房，同樣需要“城市更新”的力量
就拿上海來說，上海的房子是最老也是最早啟動城市更新的城市
大致經(jīng)歷了三個階段
第一輪，最老的房子可以拆遷
上海靜安的彭浦新村、楊浦區(qū)的鳳南一村這樣的絕對老破小，可以原拆原建
第二輪，不必拆房的多層老小區(qū)，加裝電梯
整個2023年-2025年，上海計劃加裝電梯9000臺，也能讓老小區(qū)使用更久
第三輪，是大家熟悉的美麗家園工程
更多是針對社區(qū)外部，如外立面、門頭改造，以及擴寬美化公區(qū)等
以上這些城市更新已經(jīng)非常成熟，也讓老小區(qū)得到質(zhì)的改善
那么，下一個階段
很可能會輪到2000年左右的高層老房子
我去宏潤花園踩盤就深有體會，別的房子都在變老舊的時候，那些可以被好好維護的小區(qū)
無論是小區(qū)立面和整體景觀呈現(xiàn)的狀態(tài)
還是入戶大堂外的視屏識別設(shè)備
以及貼在入口處最顯眼的是每個月小區(qū)的公共收益收支公示，關(guān)于停車費收入、管理成本等都非常透明
所以為什么說是問題組合解決方案
很多時候我們習(xí)慣等到問題暴露再去解決，都羨慕中遠兩灣城換物業(yè)成功，但最后能成功的一定是個案
而這第三件事
就是在物業(yè)與業(yè)主之外，中間機構(gòu)介入之后也助推了老舊商品房小區(qū)更新改造的步伐
于是三者合在一起
瞬間解決了業(yè)主想要更好物業(yè)，物業(yè)能有錢運營以及城市老商品房更新這三個問題
這才是真正意義上的一箭三雕
并且這些點狀個案也在上海被越來越多落地執(zhí)行
今年6月，普陀區(qū)2007年建成的星河世紀(jì)城星月藍灣，因為專門出臺指引法則
將換梯工作從數(shù)月壓縮到兩周完成，成功推進了社區(qū)4部電梯的更換工作
這也是普陀首個商品房換梯項目
今年9月的黃浦區(qū)，建于2002年的商品房社區(qū)匯龍
黃浦區(qū)在構(gòu)建虛擬電廠時，向周邊居民社區(qū)等開展群策群力的合作共建方式，樓道公區(qū)換上能耗更小的LED燈，太陽能滅蚊燈等低碳設(shè)備
以及
更早今年2月，位于上海虹口北外灘的虹宸易居，作為上海首個2000年后的拆遷小區(qū)
地塊將從住宅用地變更為城市發(fā)展備建用地
據(jù)業(yè)主反應(yīng)單套房源的拆遷款至少在1500萬，而截至10月22日簽約率已達到75.20%
這就是體系化處理的力量
04
所以未來還有多少老商品房可以被更新改造
答案或許未可知
但伴隨這樣的房子越來越多交付，未來改造老商品房必定會成為主流
而今天我們看到已經(jīng)在進行的徐匯20年的宏潤花園、普陀17年的星月藍灣、黃浦區(qū)22年的商品房社區(qū)匯龍、虹口21年的虹宸易居...
本身就是很好的信號，也讓我們看到一個改造可行的路徑可以參考
甚至你會發(fā)現(xiàn)有一種似曾相識的感覺
比如這樣一箭三雕的模式
曾經(jīng)就在讓老年人出租市區(qū)房源，作為交換老年人可以住到近郊環(huán)境更好面積更大的商品房里，這個政策中看到過
同樣也是串聯(lián)了老年人養(yǎng)老、年輕人租賃以及近郊存量房源運營的問題
比如現(xiàn)在針對老商品房的改造
從上海最早原拆原建、美麗家園這些城市更新案例的推進模式，都能找到相似的身影
看似簡單小區(qū)漲物業(yè)費的背后
所用到問題組合的解決方式，以及更新過程中各方的配合，其實都是十年，二十年，甚至一代一代經(jīng)驗沉淀積累起來的
本質(zhì)上一直以來這座城市的機制
每一層的組織架構(gòu)，雖然沒有那么高調(diào)，也不像每年都會有其他風(fēng)口城市那樣可以天天創(chuàng)新
其實是低調(diào)務(wù)實，為了解決具體的問題
然后靠著一個個具體問題的解決，又反哺到新的問題中再進化迭代，成為下一個破題關(guān)鍵點
上海這座城市的魅力與底蘊
總是在不經(jīng)意的某個時刻，讓人再次刮目相看
以上為正文，來自Moon
這是真叫盧俊公眾號的第5678篇原創(chuàng)文章
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