如果你入行早幾年，或者曾經(jīng)買(mǎi)過(guò)90平左右的房子
一定對(duì)“神戶(hù)型”這三個(gè)字不陌生
什么是神戶(hù)型，大概就是在緊湊的面積里造出看似豐富的功能
比如最開(kāi)始90平的戶(hù)型能做三房，然后在三房的基礎(chǔ)上能做出兩廳兩衛(wèi)，更極致的還能有一個(gè)大橫廳
神戶(hù)型的產(chǎn)品發(fā)力點(diǎn)，可以集中在戶(hù)型的客廳、主臥、餐廳甚至廚房衛(wèi)生間等任何一個(gè)空間
除了次臥
打開(kāi)手機(jī)隨意搜一搜，營(yíng)銷(xiāo)詞匯就更精彩了
不論戶(hù)型面積有多小，都能做出
大橫廳、主臥套房、步入式衣帽間、儀式感玄關(guān)、LDK一體化、U型廚房、三分離衛(wèi)生間......
這些顛覆概念的營(yíng)銷(xiāo)詞匯在房地產(chǎn)瘋狂的那幾年用的可太多了
只有次臥幾乎不會(huì)被開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)提到
似乎一直以來(lái)，在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的體系里，次臥都處于被遺忘的狀態(tài)
有沒(méi)有想過(guò)為什么次臥會(huì)被忽略？
01
本質(zhì)上也是因?yàn)槭袌?chǎng)上戶(hù)型面積趨小的同時(shí)，還要講營(yíng)銷(xiāo)賣(mài)點(diǎn)
首先為什么市場(chǎng)上有這么多小戶(hù)型
起源于一個(gè)所有業(yè)內(nèi)人都知道的一個(gè)時(shí)代政策
上海新房7090政策
2006年開(kāi)始，上海的新房供應(yīng)70%的主力戶(hù)型集中在90平以下
當(dāng)然90平可以做大兩房，也可以做小三房
但購(gòu)房者更希望首次置業(yè)的時(shí)候盡量一步到位
也就是總價(jià)和面積段不變的情況下，擁有更多的房間
為了迎合市場(chǎng)，比起舒適大兩房，房企們更愿意集中火力做緊湊小三房
但是在控面積的前提下，開(kāi)發(fā)商同時(shí)還需要有吸引力的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)概念
客廳、主臥承擔(dān)主要的營(yíng)銷(xiāo)賣(mài)點(diǎn)，面積不能少
而衛(wèi)生間廚房又有最低面積限制
所以只能壓縮三房中剩下的兩個(gè)房間
也就是犧牲次臥
這也是為什么我們看到市面上大多數(shù)次臥都非常緊湊
大家知道曾經(jīng)這些次臥有多小么？
比如這個(gè)98平的三房戶(hù)型
南次臥勉強(qiáng)有2.9米，北次臥只有2.65米
要知道一個(gè)次臥要放下一張正常的兩米長(zhǎng)的床，再留一點(diǎn)通道空間
合適的面寬至少需要在3米左右
而這種只有2.6米左右的次臥，在開(kāi)發(fā)商的樣板房大多是這樣的
因?yàn)槊娣e太小，根本放不下一張正常尺寸的床
所以往往和飄窗結(jié)合做成榻榻米的形式（樣板房的榻榻米尺寸往往也是縮小的）
我們團(tuán)隊(duì)還曾經(jīng)去實(shí)地做過(guò)樣板房判官
像這樣的次臥，我們實(shí)際試過(guò)大概只能勉強(qiáng)躺下一米六左右的小個(gè)子女生
即使作為兒童房，放下一張單人書(shū)桌后，床尾的衣柜也擠得比較難打開(kāi)了
根本上來(lái)說(shuō)就不是一個(gè)可以常住的房間
還有更極致的，這個(gè)85平的小三房
北次臥開(kāi)間只有2米出頭
我曾經(jīng)還看過(guò)一個(gè)80平小三房的次臥
不僅放不下一張床，甚至算不上是一個(gè)房間，倒是有點(diǎn)像小黑屋
可能是由于次臥在產(chǎn)品力創(chuàng)新中的長(zhǎng)期缺位
后來(lái)出現(xiàn)即使有條件做更大面積的戶(hù)型，也會(huì)優(yōu)先去提升客廳、主臥、餐廳這些更加放在明面上的空間，而不會(huì)去提升次臥
那么當(dāng)脫去營(yíng)銷(xiāo)光芒后，會(huì)面臨什么樣的問(wèn)題？
02
對(duì)次臥不重視的戶(hù)型，已經(jīng)開(kāi)始受到市場(chǎng)的拋棄
因?yàn)榭孛娣e開(kāi)發(fā)邏輯下誕生的三房產(chǎn)品，已經(jīng)主導(dǎo)樓市長(zhǎng)達(dá)十幾年
換句話(huà)說(shuō)就是，小三房存量太多了
大家試想一下，從2006年上海實(shí)行7090政策以來(lái)，到現(xiàn)在將近20年的時(shí)間
市場(chǎng)上存量的緊湊型小三房有多少
我們?cè)?jīng)統(tǒng)計(jì)過(guò)，從2012到2023年這十多年上海成交近一百萬(wàn)套一手房
參考7090政策，哪怕按照50%比例計(jì)算，也有50萬(wàn)套小戶(hù)型
而截至今年9月25號(hào)的市場(chǎng)存量統(tǒng)計(jì)
90-100㎡，也就是九十多平的戶(hù)型存量最多，其次就是90㎡以下
100平以下的戶(hù)型幾乎占了市場(chǎng)存量的一半
不論如何估算，這都是一個(gè)不小的數(shù)字
只是存量大還不足以說(shuō)明問(wèn)題
最根本的原因是緊湊型小三房的次臥并不“好住”
本質(zhì)上是因?yàn)楫?dāng)年很大一部分小三房其實(shí)并不成立
是一種“偽三房”
這樣的所謂三房戶(hù)型實(shí)際居住起來(lái)其實(shí)是非常難受的
比如這個(gè)21年的99平的次新房
南次臥勉強(qiáng)還有2.7-2.8米的面寬，北次臥只有2.3米左右，面積僅5.8個(gè)平方
圖源鏈家
所以我們能看到的南次臥是這樣的
一張單人床+一個(gè)單人書(shū)桌，緊貼墻面放一個(gè)不大的衣柜
沒(méi)有給人留下多少通行和活動(dòng)的空間
而戶(hù)型圖中這個(gè)不足6平米的北次臥，現(xiàn)實(shí)中是這樣的
一張單人床幾乎就已經(jīng)占滿(mǎn)整個(gè)次臥空間了，擁擠感快溢出屏幕了
所以當(dāng)這些緊湊型產(chǎn)品流入市場(chǎng)，形成了嚴(yán)重的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)
對(duì)二手房來(lái)說(shuō)流通性必然不占優(yōu)勢(shì)
所以在這樣的情況下
曾經(jīng)不被重視的次臥，開(kāi)始發(fā)生改變，也必須發(fā)生改變
03
最開(kāi)始的變化是，次臥開(kāi)始擁有正常的面積和功能
之所以可以如此
一個(gè)前提是上海執(zhí)行多年的7090政策也漸漸落幕
今年8月27號(hào)，上海發(fā)布通知取消不同區(qū)域一刀切的70%小戶(hù)型配比
第二是這個(gè)明確的信號(hào)被開(kāi)發(fā)商看見(jiàn)，于是上海開(kāi)始出現(xiàn)更多的大戶(hù)型
甚至在開(kāi)發(fā)商做經(jīng)濟(jì)戶(hù)型的時(shí)候，也不再一味忽視次臥，而是很克制的分配面寬
盡量讓?xiě)粜屠锏?strong>每一個(gè)次臥都“好住”
比如前灘公館這個(gè)116戶(hù)型，就很明顯做到戶(hù)型的三房平權(quán)
除了主臥是套房之外，兩個(gè)南北次臥都有3米以上的開(kāi)間
并且進(jìn)深足夠放下一張床+兩個(gè)床頭柜+一個(gè)大衣柜
三個(gè)房間分別位于戶(hù)型三個(gè)角，讓客餐廳成為戶(hù)型的中心，而房間平等的圍繞客餐廳而展開(kāi)
每個(gè)房間都有相對(duì)均衡的面積、尺度和位置
當(dāng)次臥的面積足夠作為真正的房間而使用時(shí)，它的功能也隨之變化
首先發(fā)生改變就是對(duì)收納空間重視
以前我們看到的小三房，兩個(gè)次臥可能只有一個(gè)有條件做衣柜
另一個(gè)次臥放下一張床已經(jīng)很勉強(qiáng)，不會(huì)再有空間放衣柜
但是矛盾在于
如果放不下衣柜，那么這個(gè)次臥又憑什么作為一個(gè)房間而存在呢
于是有的項(xiàng)目，開(kāi)始給每個(gè)次臥都釋放盡可能多的收納空間
萬(wàn)科在上海做了一個(gè)很好的樣本
這是萬(wàn)科海上映象100平戶(hù)型
最亮眼的地方是三個(gè)臥室都擁有衣柜收納空間，而且注意看，這三個(gè)房間的衣柜都不算小
而且次臥和陽(yáng)臺(tái)相連，樣板房也特意做了延伸到陽(yáng)臺(tái)的轉(zhuǎn)角書(shū)桌，作為增加的收納空間
更好一點(diǎn)的次臥
比如中?！そ暇列颍€會(huì)給次臥預(yù)留兩個(gè)衣柜的空間
當(dāng)臥室能放得下衣柜，其實(shí)才能算是一個(gè)真正可以長(zhǎng)住的次臥
次臥終于不再被忽略的時(shí)候
你會(huì)發(fā)現(xiàn)對(duì)于大面積戶(hù)型有條件去給到次臥更好的配置
于是，次臥也擁有更多可能
04
次臥開(kāi)始承載家庭生活場(chǎng)景
首先是當(dāng)戶(hù)型面積再大一點(diǎn)，次臥面積也有條件進(jìn)一步擴(kuò)大
于是有條件和更多的功能空間產(chǎn)生鏈接
第一，讓次臥也可以擁有玄關(guān)和陽(yáng)臺(tái)
比如，在寧波明湖逸廬的255平戶(hù)型中
通過(guò)一個(gè)過(guò)廳進(jìn)入兩個(gè)次臥
產(chǎn)生類(lèi)似次臥玄關(guān)的空間感
這個(gè)過(guò)廳連接兩個(gè)次臥
其中一個(gè)次臥有衛(wèi)生間和衣帽間，作為次臥套房
而另一個(gè)次臥北側(cè)與過(guò)廳相連，南側(cè)與陽(yáng)臺(tái)相連
其實(shí)是給到次臥一個(gè)相對(duì)私密的空間屬性
第二，對(duì)次臥的打造也開(kāi)始重點(diǎn)考慮為哪些人群服務(wù)
可以為家里的老人服務(wù)，作為老人房
比如為老人設(shè)計(jì)的雙床次臥，既可以方便老人和大家庭同住，幫忙帶帶孩子
雙床次臥還可以避免老人起夜互相打擾
也可以是為家里的孩子，將雙床次臥作為二胎房
比如在南京中?！そ暇列?/p>
一個(gè)足夠進(jìn)深的次臥套房，剛好放得下兩張單人床
二胎家庭的孩子可以住在同一個(gè)房間
對(duì)于有兩個(gè)低齡兒童的家庭來(lái)說(shuō)最合適不過(guò)
最后，為了讓次臥能夠面對(duì)的人群更靈動(dòng)
還有的戶(hù)型會(huì)讓次臥更多變，成為一個(gè)X空間
比如在蘇州保利天匯
北向?qū)嶋H上是兩個(gè)次臥，但是被設(shè)計(jì)成可變X空間
并且由兩扇推拉門(mén)和一扇平開(kāi)門(mén)在室內(nèi)構(gòu)建了一個(gè)洄游動(dòng)線(xiàn)
于是圍繞這個(gè)空間我們至少可以有三種生活場(chǎng)景
作為套房、作為工作室+兒童房、或者整個(gè)空間打開(kāi)作為一個(gè)室內(nèi)洄游空間
這些豐富的空間可能性為家庭的生活場(chǎng)景帶來(lái)更多的發(fā)揮余地，于是自然而然產(chǎn)生更多的家人相處片段
至此，次臥才開(kāi)始真正變得不一樣了
05
其實(shí)為什么開(kāi)發(fā)商對(duì)次臥的態(tài)度會(huì)開(kāi)始發(fā)生轉(zhuǎn)變
因?yàn)槟┒说臓I(yíng)銷(xiāo)策略，再去造“神戶(hù)型”的概念已經(jīng)不夠用了
購(gòu)房者更關(guān)注真正的居住體驗(yàn)好不好、空間是不是實(shí)用
所以開(kāi)發(fā)商不得不把注意力放在更具體更精細(xì)的空間層面
這也是為什么次臥的改變值得我們思考的原因
好，當(dāng)我們把注意力放到次臥這個(gè)空間
你會(huì)發(fā)現(xiàn)其實(shí)能做的有很多
次臥可以作為一個(gè)真正的臥室
可以承擔(dān)收納、條件允許做成套房更好、結(jié)合陽(yáng)臺(tái)也能獲得不一樣的空間感受
還可以作為老人房、二胎房、書(shū)房、X空間來(lái)承載家庭多變的生活場(chǎng)景
當(dāng)下樓市確實(shí)越來(lái)越需要那些讓人“住得好”的產(chǎn)品
最后分享前幾年看過(guò)一個(gè)樣板房次臥的一角
這是將次臥和陽(yáng)臺(tái)聯(lián)合布置的一個(gè)樣板房
并非因?yàn)檫@個(gè)設(shè)計(jì)多巧妙，而是因?yàn)樵诖闻P的敏感度長(zhǎng)期缺位的前提下
早在幾年前能夠?yàn)榇闻P專(zhuān)門(mén)做一個(gè)場(chǎng)景布置這件事很難得
而更值得關(guān)注的是，我們完全可以預(yù)見(jiàn)以后的戶(hù)型設(shè)計(jì)
越來(lái)越不會(huì)放過(guò)室內(nèi)的每一個(gè)房間
以上為正文，來(lái)自O(shè)nce
這是真叫盧俊公眾號(hào)的第5695篇原創(chuàng)文章
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