BOOK
以下正文
喜聞樂見的豪宅跳樓價(jià)又來了！
01
前幾天，北區(qū)某知名豪宅最新一套二手房成交價(jià)出爐。據(jù)貝殼成交系統(tǒng)顯示，該樓盤最近成交了一套建面約166㎡的房源。最終該房源以156萬的總價(jià)成交，折算下來的單價(jià)居然只需要9369元/㎡！
這里給不了解的朋友們介紹一下：
這個(gè)樓盤是純改善型樓盤，早在去年就曾經(jīng)有一套大戶型的成交價(jià)跌破了萬元線，但這次賣出的166㎡戶型已經(jīng)算是該樓盤的入門級房源了！所以這套房源不僅刷新了該樓盤二手房的歷史最低成交單價(jià)，同時(shí)也將這個(gè)“豪宅”的準(zhǔn)入門檻降到了150萬級！
這個(gè)價(jià)格即便是放到熱門新區(qū)的普通樓盤身上也足夠炸裂了，更何況還是出現(xiàn)在一個(gè)次新豪宅的身上。曾經(jīng)的豪宅名號，也許未來可能更多只是一種“談資”罷了。
除此之外，這套房成交的背后其實(shí)也很有看點(diǎn)：
據(jù)貝殼信息顯示，該房源初始掛牌價(jià)為180萬元，其實(shí)和最終的成交價(jià)相差不算太大。但就是這么一個(gè)相對靠譜的價(jià)格，貝殼頁面上卻顯示該房源只有22次帶看量，業(yè)主整整掛牌了800多天才賣出去，這種境遇又是現(xiàn)在多少二手房業(yè)主們的真實(shí)寫照呢~
好了，不給大家賣關(guān)子了，這個(gè)樓盤就是棕櫚泉悅江國際。
02
作為豪宅的代名詞，棕櫚泉可能是中國富豪密度最高的開發(fā)商之一。
2004年棕櫚泉首次入渝并打造了棕櫚泉國際花園，時(shí)至今日棕櫚泉國際花園依舊算是重慶老牌改善樓盤中的常青樹。在棕櫚泉國際花園之后，棕櫚泉于2012年底在重慶布局了第二個(gè)項(xiàng)目，落子于當(dāng)時(shí)還比較冷門的悅來板塊。
該項(xiàng)目是一宗臨江地塊，當(dāng)年的成交樓面價(jià)僅為3600元/㎡。
這宗地也就是后來的棕櫚泉悅江國際。
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棕櫚泉悅江國際于2016年開盤。
當(dāng)年首開漲價(jià)后高層大約是套內(nèi)10800元/㎡，而洋房更是要賣套內(nèi)20000元/㎡左右的均價(jià)。
要知道，當(dāng)年悅來板塊的樓盤如融創(chuàng)、首地、北大資源等開發(fā)商在售的高層項(xiàng)目一般也就在套內(nèi)8000元/㎡以下，最貴的也是北大資源的聯(lián)排項(xiàng)目，均價(jià)大約是套內(nèi)13000元/㎡！
顯然當(dāng)年的棕櫚泉悅江國際炸裂程度并不亞于后來的麓悅江城。
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但好在悅江國際開盤不久就遇上了重慶樓市的高光期，從2017年開始悅江國際的售價(jià)就一路水漲船高，套內(nèi)均價(jià)基本穩(wěn)定在20000元/㎡以上。最貴的時(shí)候，看江洋房戶型能賣到套內(nèi)28000元/㎡！
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但棕櫚泉悅江國際的高光也就僅限于新房市場中。
2019年棕櫚泉悅江國際首批二手房解除禁售，但在整個(gè)2019年悅江國際在貝殼上也只成交了4套二手房，成交均價(jià)也只有建面15000元/㎡左右。而到了今年，該樓盤的成交均價(jià)更是已經(jīng)跌到了建面10869元/㎡！
對比新房的高單價(jià)來說，悅江國際的二手房市場一直處于不溫不火的狀態(tài)。
截止目前，在整個(gè)貝殼二手房的成交記錄中，悅江國際二手房成交價(jià)最貴的一套房源單價(jià)為18000元/㎡。而作為樓盤豪宅標(biāo)桿的洋房戶型，目前掛牌價(jià)最高掛到近40000元/㎡，其余房源也都在20000元/㎡以上，但處于有價(jià)無市的狀態(tài)。
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其實(shí)整個(gè)悅江國際的二手房都不好賣。
從2019年至今，該樓盤貝殼總成交量也只有35套！但在掛牌量方面，單是悅江國際B區(qū)組團(tuán)就有115套房源在售，單個(gè)組團(tuán)的拋售率甚至高居悅來板塊TOP5！
目前該樓盤總共有300多套房源在售。
對于一個(gè)本身體量不大的改善類小區(qū)而言，這個(gè)掛牌率屬實(shí)是有點(diǎn)高了~
03
悅江國際之所以不受改善型購房者的青睞，原因可能有兩個(gè)。
首先，這類大面積居住需求的改善購房者更青睞高價(jià)值板塊。
以貝殼數(shù)據(jù)為例：
今年貝殼系統(tǒng)中，重慶二手房150㎡及以上的大戶型總共成交了約2400套左右，占比不到10%。在極低的占有率背后，大戶型二手房市場其實(shí)是一個(gè)相對特殊的精細(xì)賽道。
在二手房的成交趨勢中有一個(gè)很有趣的現(xiàn)象。
越來越多的板塊，戶型越大反而賣的越貴 ——
比如禮嘉板塊：二房的成交均價(jià)只有12600元/㎡、三房14033元/㎡、四房14681元/㎡、五房及以上16547元/㎡。
照母山板塊：二房成交均價(jià)13324元/㎡、三房14867元/㎡、四房18634元/㎡、五房及以上21753元/㎡。
一般情況下，戶型越大也就意味著面積越大、總價(jià)越高。然而受限于購買力的客觀因素，一般大戶型都會明顯收到購買力的制約，最終導(dǎo)致大戶型二手房的單價(jià)反而會低于同樓盤均價(jià)的情況。
但真正上升到一定需求之后，越來越多的購房者其實(shí)對綜合價(jià)值的重視程度會明顯超過價(jià)格因素。
這一點(diǎn)我在去年的一篇文章中就做過統(tǒng)計(jì)：
而另一方面，近幾年市場內(nèi)卷的趨勢下新房和次新二手房也開始出現(xiàn)明顯的差距。
從2018年開始明顯降低的容積率、橫廳與方廳戶型的大規(guī)模流行、開發(fā)商各式偷面積下的超高得房率、優(yōu)質(zhì)教育擴(kuò)張…甚至是最近火熱的第四代住宅，諸如此類的變化，都無形之中加劇了次新二手房和新房之間的差距。
最近重慶還進(jìn)一步放寬了第四代住宅的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，可以預(yù)見的是，未來新房與次新房之間的差距還會進(jìn)一步加劇。在越來越卷的產(chǎn)品力面前，還會有多少神盤跌下神壇呢？
咱們拭目以待！
文丨重慶樓云社 作者丨山城的小年輕
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