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BOOK

以下正文

連續(xù)淘了幾年房源，做了無(wú)數(shù)次咨詢，我發(fā)現(xiàn)有很多朋友來(lái)咨詢房源的時(shí)候都會(huì)帶著比較具體的問(wèn)題來(lái)問(wèn)房，比如：

XX小區(qū)該不該買？

多少多少錢適合買什么樣的XX房？

諸如此類的問(wèn)題有很多，每次光靠咨詢也只能說(shuō)個(gè)一星半點(diǎn)，所以我萌生了一個(gè)想法，想針對(duì)某一類需求做一篇系統(tǒng)性的房源講解。

話題有可能是 ——

一個(gè)體量超大的社區(qū)各組團(tuán)的優(yōu)劣對(duì)比；

或某價(jià)格段在某板塊的性價(jià)比首選等等。

這篇推送是我嘗試的第一期，今天我會(huì)用自己的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)給大家介紹一下二手房的頂流大盤(pán)：重慶天地。

如果您有關(guān)于重慶天地或是其他樓盤(pán)、板塊的購(gòu)房需求，歡迎和我們聯(lián)系 ——

接下來(lái)我們就正式進(jìn)入主題。

注：本文有6000多字，建議您可收藏后有時(shí)間在看。

重慶天地基礎(chǔ)概況

談到重慶的二手房就不可能忽略重慶天地，它是一個(gè)體量巨大且擁有強(qiáng)大板塊賦能的城市綜合體。它的開(kāi)發(fā)周期極長(zhǎng)，甚至還經(jīng)歷過(guò)開(kāi)發(fā)商的變更。所以每次有朋友咨詢重慶天地的時(shí)候，大致都會(huì)問(wèn)以下幾個(gè)問(wèn)題 ——

①　重慶天地是買瑞安的，還是買萬(wàn)科的？

②　重慶天地的江景房到底值不值得買？

③　重慶天地這么多組團(tuán)，哪一個(gè)會(huì)更好？

如果您也有以上的疑問(wèn)，

可以跟著我的文本一路看下去。

重慶天地總體量超過(guò)300萬(wàn)方，是兩江四岸首屈一指的城市綜合體。

在重慶天地周邊目前已有的配套包括5號(hào)線、18號(hào)線、9號(hào)線等三條軌道，以及天地人和街小學(xué)、紅巖小學(xué)兩所小學(xué)，還有包括半山崖線公園步道、重慶新天地商業(yè)體、天地湖、企業(yè)天地、億象城、陸海國(guó)際中心等配套。

重慶天地整體地塊狹長(zhǎng)，狹長(zhǎng)的地勢(shì)帶來(lái)了更多的觀江面，所以在重慶天地大社區(qū)里江景并不是稀缺資源。關(guān)于很多人關(guān)心的“瑞安系”和“萬(wàn)科系”，我們可以按照一個(gè)比較簡(jiǎn)單的劃分方式。一般組團(tuán)名帶有“雍江”的就是瑞安系，而組團(tuán)名中帶有“翡翠”的都是萬(wàn)科系。

當(dāng)然還有兩個(gè)例外：翠湖天地組團(tuán)是瑞安系；錦繡濱江組團(tuán)是萬(wàn)科系。

瑞安系和萬(wàn)科系的區(qū)分是至關(guān)重要的！

因?yàn)閺慕衲昶穑貞c天地大組團(tuán)在瑞安系和萬(wàn)科系之間就會(huì)有一個(gè)明顯的差別：

重慶天地瑞安系組團(tuán)的天地人和街指標(biāo)已經(jīng)在今年正式結(jié)束，未來(lái)將就讀于紅巖小學(xué)；而重慶天地萬(wàn)科系的指標(biāo)是到2034年。

紅巖小學(xué)最近加入了人和街小學(xué)的集團(tuán)校，但多年流動(dòng)人口小學(xué)的背景，讓紅巖小學(xué)的綜合吸引力遠(yuǎn)低于天地人和街小學(xué)。其實(shí)最近幾年民轉(zhuǎn)公學(xué)校有部分已經(jīng)開(kāi)始對(duì)外劃片或搖號(hào)了，天地人和街小學(xué)也有這類的傳聞，但目前沒(méi)有定論的事情，誰(shuí)也不敢給你碼準(zhǔn)了說(shuō)。

總之如果你比較注重教育，那么現(xiàn)階段建議你選擇重慶天地的萬(wàn)科系組團(tuán)。

至于小升初方面，渝中區(qū)是通過(guò)抽簽派位的方式升學(xué)，如果抽簽沒(méi)有抽中則會(huì)統(tǒng)籌安排對(duì)口中學(xué)，變數(shù)較大，所以這里就不對(duì)中學(xué)方面過(guò)多解釋了。

重慶天地大社區(qū)不同于傳統(tǒng)的大社區(qū)，許多人對(duì)于重慶天地的映像是一個(gè)更自由、更松散的大社區(qū)。

最主要原因就是重慶天地的各個(gè)組團(tuán)是封閉式的，但大社區(qū)的構(gòu)建卻是半開(kāi)放式的。其中還坐落著許多公共資源配套，比如天地湖、重慶新天地、企業(yè)天地、陸海國(guó)際中心等等，外加上大社區(qū)內(nèi)還引入了類似block街區(qū)的模式，更增添了一些精致都會(huì)的氛圍。

這些資源配套也構(gòu)成了重慶天地大社區(qū)主要的視野景觀，接下來(lái)我們就來(lái)具體拆分重慶天地各個(gè)組團(tuán)的優(yōu)劣勢(shì)。

重慶天地瑞安系大組團(tuán)

重慶天地瑞安系一共有七個(gè)組團(tuán)，但每個(gè)組團(tuán)的戶型和公區(qū)設(shè)計(jì)大抵上是一脈相承的。所以我對(duì)的介紹分為戶型 —— 公區(qū)園林 —— 各組團(tuán)特點(diǎn)這三個(gè)方面來(lái)解讀。

首先是戶型部分：

如果要說(shuō)瑞安系和萬(wàn)科系最大的差別，那就一定是戶型。瑞安系的戶型主打一個(gè)“闊綽”，而萬(wàn)科會(huì)更多元一些 ——

70+㎡的一房；

100+㎡的兩房；

140+㎡的三房

瑞安重慶天地75㎡一房

瑞安重慶天地103㎡兩房

瑞安系的戶型主打就是一個(gè)“大”字。

但除了少部分躍層以外，瑞安系大多數(shù)的平層戶型都不太適合一改二、二改三等操作，部分橫廳類型的房源倒是有三改四之類的操作空間。

瑞安重慶天地143㎡三房

比如上圖這套房源就可以通過(guò)陽(yáng)臺(tái)改出一個(gè)小臥室。別看瑞安系樓齡較早，但近幾年非常流行的橫廳戶型，在瑞安系中其實(shí)早就已經(jīng)出現(xiàn)了。

瑞安系最高性價(jià)比的戶型個(gè)人認(rèn)為是三房。

首先三房的功能性是現(xiàn)下購(gòu)房的主流需求，未來(lái)流通性會(huì)相對(duì)有保障。其次，部分三房還比較適合改造，可以比較好的實(shí)現(xiàn)三改四的功能性需求，同時(shí)也不會(huì)過(guò)多影響居住氛圍。

而一房和二房的戶型，大多數(shù)時(shí)候都是基礎(chǔ)剛需屬性，在這個(gè)目的之下，闊綽的面積段就會(huì)顯得沒(méi)什么性價(jià)比了！

至于更大的戶型，比如一些200+㎡的超大躍層，它屬于特定類型，我會(huì)在以后的選題中找機(jī)會(huì)介紹。比如盤(pán)點(diǎn)重慶500萬(wàn)+，或是1000萬(wàn)+房源的時(shí)候。

其次是公區(qū)設(shè)計(jì)方面：

中庭景觀是瑞安系和萬(wàn)科系的第二個(gè)區(qū)別點(diǎn)。

瑞安系的中庭景觀是非常傳統(tǒng)的公園式主題，每個(gè)組團(tuán)都大差不差，這里我放一張翠湖天地組團(tuán)的中庭照片，其余每個(gè)組團(tuán)雖然景觀不同，但設(shè)計(jì)主題都是類似的，就不過(guò)多介紹了。

翠湖天地中庭景觀

最后說(shuō)一下瑞安系的外立面情況：

由于部分組團(tuán)客觀樓齡問(wèn)題，重慶天地瑞安系的外立面有部分已經(jīng)有了明顯老化的痕跡，尤其是雍江苑、雍江藝庭這兩個(gè)老組團(tuán)，小高層的外立面已經(jīng)明顯斑駁。關(guān)于瑞安系的公區(qū)設(shè)計(jì)，我想說(shuō)，其實(shí)大家不要過(guò)度迷戀所謂的港式精工，不管是外立面老化程度，還是園林設(shè)計(jì)、養(yǎng)護(hù)方面，同樓齡的龍湖真是有不少樓盤(pán)都比它好。

接下來(lái)我們來(lái)一起看一下重慶天地瑞安系的各個(gè)組團(tuán)，瑞安系總共包括：雍江苑、雍江藝庭、雍江悅庭、雍江翠璟、雍江御庭、雍江翠湖、翠湖天地等。

我先介紹一下重慶天地瑞安系最標(biāo)志性的臨江組團(tuán)。重慶天地瑞安系的一線臨江組團(tuán)有兩個(gè)，分別是雍江苑和雍江藝庭。

這兩個(gè)組團(tuán)的樓齡至今有15年左右了，是瑞安系最早的兩個(gè)組團(tuán)。這里我主要以雍江藝庭來(lái)作為例子。

雍江藝庭是重慶天地各組團(tuán)之中體量最大的一個(gè)，內(nèi)部業(yè)態(tài)由高層和小高層的高低配（瑞安系很多都是這個(gè)配置），其中有約12棟高層、5棟小高層。

該組團(tuán)內(nèi)部自住氛圍極高！

小高層主要位居地塊最前列，擁有最佳的觀江視野，是組團(tuán)內(nèi)的門(mén)面擔(dān)當(dāng)，戶型分布也是150+、200+㎡的大戶型。但是江景房其實(shí)重要的是有江且有景，更多時(shí)候重慶天地自身才是對(duì)岸的“江景”。

但得益于嘉陵江碧綠的江境，讓重慶天地白天的江景也能有不錯(cuò)的景觀 ——

以雍江藝庭組團(tuán)為例，瑞安系所有組團(tuán)看江三房的掛牌價(jià)大多比同小區(qū)非看江房源貴3-4000元/㎡的報(bào)價(jià)，這部分的溢價(jià)值不值得就由你自己考慮了。反正于我個(gè)人而言，考慮到價(jià)格和樓齡等方面，如果是重點(diǎn)追求江景，那江對(duì)岸有更高性價(jià)比的選擇。

雍江藝庭組團(tuán)目前貝殼成交均價(jià)為 ——

二房約13500元/㎡；

三房約14371元/㎡；

四房約19042元/㎡。

今年雍江藝庭的年成交均價(jià)約為14100+/㎡，距離2021年頂點(diǎn)下跌了5000+/㎡，算是比較合適的入手價(jià)位了。

說(shuō)過(guò)了一線臨江組團(tuán)，我簡(jiǎn)單略過(guò)幾個(gè)組團(tuán)：

①　雍江悅庭

這個(gè)組團(tuán)位于雍江苑的背后，地塊體量不大、地段上沒(méi)有明顯的資源亮點(diǎn)，掛牌均價(jià)也高達(dá)17000+/㎡，要說(shuō)的話恐怕也就是距離軌道近一點(diǎn)。但該組團(tuán)看江的戶型其實(shí)并不比頭排地塊便宜多少，考慮多方因素，我個(gè)人覺(jué)得這個(gè)組團(tuán)除非價(jià)格撿漏，不然都有更好/更有性價(jià)比的選擇。

②　雍江翠璟

這個(gè)組團(tuán)最大的亮點(diǎn)是距離人和街小學(xué)最近，但從地塊位置上來(lái)說(shuō)，該組團(tuán)也是最遠(yuǎn)離重慶天地大社區(qū)核心區(qū)域的一個(gè)，在往年該組團(tuán)是最適合陪讀的一個(gè)組團(tuán)，但是由于指標(biāo)到期的原因，這個(gè)組團(tuán)的核心優(yōu)勢(shì)削弱了不少。

個(gè)人認(rèn)為重慶天地大社區(qū)的核心資源才是這個(gè)最大的亮點(diǎn)，所以除了用作陪讀房以外，我也不是很推薦這個(gè)組團(tuán)，更適合撿漏一些價(jià)格性價(jià)比高的房源。

③　雍江御庭、雍江翠湖

雍江御庭組團(tuán)是2014年的組團(tuán)。

從這個(gè)組團(tuán)開(kāi)始，接下來(lái)說(shuō)到的每一個(gè)組團(tuán)就都是十年以內(nèi)的次新組團(tuán)了。

雍江御庭算是重慶天地大社區(qū)中各方面都比較均衡的一個(gè)組團(tuán)，小區(qū)內(nèi)部是圍合式布局。該組團(tuán)距離軌道較近，同時(shí)距離核心資源天地湖、重慶新天地、企業(yè)天地等配套也都比較近。

最值得一提的是，小區(qū)有一個(gè)超大的草坪，早幾年還是挺受歡迎的。瑞安系的中庭都是主打公園式的樹(shù)陣，雍江御庭就是那種典型的園林景觀，喜歡森林系的朋友可以在這里的低區(qū)淘到很蔥郁的房子，當(dāng)然每個(gè)瑞安系也都能淘到這類房子。

該組團(tuán)目前掛牌均價(jià)19000+/㎡，和旁邊的雍江翠湖相差不大。這兩個(gè)組團(tuán)整體相當(dāng)，所以我就一起介紹了。

雍江翠湖是2016年的組團(tuán)，樓齡上會(huì)更具優(yōu)勢(shì)一些。

另外該組團(tuán)在地塊上正瞰重慶新天地，由于重慶新天地商業(yè)體本身也是低樓層低密建筑群落，所以整個(gè)地塊算是一線以外的親江地段，我個(gè)人會(huì)更喜歡這個(gè)組團(tuán)一些。不過(guò)該組團(tuán)正對(duì)商業(yè)，可能會(huì)比雍江御庭稍微嘈雜一些。

但這兩個(gè)組團(tuán)遇上價(jià)格合適的房源，我都是非常推薦的，尤其是橫廳戶型！

以雍江御庭為例，該組團(tuán)近期的成交價(jià)大約是 ——

兩房13700+/㎡；

三房17166元/㎡；

四房17819元/㎡；

五房17851元/㎡。

哦對(duì)了，雍江翠湖和萬(wàn)科系的一期組團(tuán)翡翠天麓緊鄰，兩個(gè)社區(qū)間有一條非常漂亮的底商街區(qū)，這點(diǎn)也讓我更喜歡這個(gè)組團(tuán)一些。

瑞安系最后要重點(diǎn)介紹的是翠湖天地組團(tuán)。

這個(gè)組團(tuán)是瑞安系的最后一個(gè)組團(tuán)，2017年建，目前勉強(qiáng)也還算得上優(yōu)質(zhì)次新。

翠湖天地是瑞安系的組團(tuán)中比較特別的一個(gè)：

一方面它的地段核心，是瑞安系最接近重慶天地大社區(qū)核心資源的一個(gè)組團(tuán)。在少數(shù)戶型中可以低門(mén)檻淘到重慶天地最標(biāo)志性的觀景視野 ——

比如上圖這套房源，同一套房?jī)?nèi)部不同的朝向能看完重慶天地的江景與湖景。

其次這個(gè)組團(tuán)的戶型也比瑞安系其他組團(tuán)要更強(qiáng)調(diào)功能性一些，比如90+㎡2+1的戶型，剛需實(shí)用性會(huì)比老牌組團(tuán)好的多，但相對(duì)戶型的居住舒適度也降低了不少。這類戶型基本都是小陽(yáng)臺(tái)，在重慶的秋冬季，采光效果是比較具體的！

該組團(tuán)距離企業(yè)天地較近，可能存在較多的租賃房。目前雍江翠湖和雍江御庭都只有50-60套房源出租，而翠湖天地組團(tuán)則有近100套房源在租。

翠湖天地由2棟高層、2棟超高層和2棟小高層圍合而成，由于是圍合式布局，所以樓間距會(huì)比較開(kāi)闊。

總而言之，瑞安系幾乎所有組團(tuán)都主打舒適改善。

但這個(gè)共性反倒讓各個(gè)組團(tuán)互為競(jìng)品，而萬(wàn)科系在這一點(diǎn)上就做的更好一些，有好幾個(gè)組團(tuán)都有明確的定位，比如高級(jí)改善的錦繡濱江、主打功能性的翡翠湖山等等。

接下來(lái)我就來(lái)介紹一下萬(wàn)科系的組團(tuán)。

重慶天地萬(wàn)科系

萬(wàn)科系的所有組團(tuán)都算是高位入手的典型，所以從價(jià)格上來(lái)說(shuō)，重慶天地萬(wàn)科系的談價(jià)空間會(huì)比瑞安系少一些，畢竟業(yè)主割肉的時(shí)候是真心痛啊。

萬(wàn)科系目前有翡翠天麓、翡翠云階、翡翠方舟、翡翠湖山、錦繡濱江幾個(gè)組團(tuán)。但在本篇中，錦繡濱江并不會(huì)專門(mén)介紹，它本身就是一個(gè)特殊的存在，會(huì)在適合的主題里專門(mén)介紹它。而翡翠湖山組團(tuán)目前還處于限售期，掛牌房源稀少，所有本篇也沒(méi)辦法過(guò)多介紹在售房源。

除了錦繡濱江以外，萬(wàn)科系的其他幾個(gè)組團(tuán)掛牌價(jià)也都不低，都在20000+/㎡以上的均價(jià)。值得一提的是，萬(wàn)科系除了躍層以外都是精裝交付，帶地暖、大部分帶中央空調(diào)。

相較于瑞安系，萬(wàn)科系的戶型會(huì)更多元化一些。

但缺點(diǎn)是，萬(wàn)科系基本都是超高層！

以通用性最強(qiáng)的三房為例，翡翠天麓的三房有90+到120+的區(qū)間可供選擇，而翡翠湖山的三房基本都是100㎡的剛改級(jí)戶型。翡翠云階的三房主流是117-130+㎡、翡翠方舟三房主流是145㎡的戶型。

翡翠天麓99㎡三房

翡翠云階117㎡三房

翡翠方舟145㎡三房

在萬(wàn)科系里面，

你喜歡怎樣的舒適度都有房可選。

但需要重點(diǎn)說(shuō)明的是，只考慮住宅的情況下，萬(wàn)科系是沒(méi)什么小戶型的。翡翠天麓有兩房，其余沒(méi)記錯(cuò)的話至少都是三房起。

萬(wàn)科系的戶型沒(méi)什么好說(shuō)的，功能性強(qiáng)的、舒適度強(qiáng)的，各種類型萬(wàn)科都玩出花了，重慶天地的萬(wàn)科系，你需要優(yōu)先考慮需求的面積段，然后針對(duì)組團(tuán)來(lái)選擇。

在景觀公區(qū)方面，萬(wàn)科系會(huì)明顯現(xiàn)代一些。

園林設(shè)計(jì)中包含了一些廊庭和藝術(shù)裝置，從氛圍上來(lái)說(shuō)，萬(wàn)科系的中庭景觀更適合現(xiàn)在的審美，園區(qū)氛圍也更偏自由。除此之外，萬(wàn)科系的大門(mén)、入戶之類的配置都會(huì)明顯好于瑞安系，畢竟萬(wàn)科系已經(jīng)是五年內(nèi)的優(yōu)質(zhì)次新了，配置肯定要比早些年的組團(tuán)好幾個(gè)檔次。

除此之外，在大地塊方面萬(wàn)科系也更具有資源優(yōu)勢(shì)。以前我一直堅(jiān)定的認(rèn)為，重慶天地的江景不算最好，因?yàn)樗陨聿攀钦嬲慕啊?/p>

直到我看到了這套房 ——

這套房完全詮釋了萬(wàn)科系的資源優(yōu)勢(shì)，從天地湖到陸海國(guó)際中心再到嘉陵江，所有標(biāo)志性的景觀都盡收眼底。

這套房所在的組團(tuán)就是翡翠天麓。

①　翡翠天麓

翡翠天麓是萬(wàn)科接手重慶天地的第一個(gè)組團(tuán)，在建筑立面上它與瑞安系保持了連續(xù)性。翡翠天麓是我個(gè)人在重慶天地中最推崇的一個(gè)組團(tuán)（除錦繡濱江外），它的視野才是重慶天地真正的C位，同時(shí)它應(yīng)該也是萬(wàn)科系之中占地最大的一個(gè)組團(tuán)。

當(dāng)然好東西就會(huì)有好價(jià)格，上面那套房就是600+的總價(jià)。但除了特殊房源以外，翡翠天麓是萬(wàn)科系中門(mén)檻最低的一個(gè)組團(tuán)，萬(wàn)科系之中只有該組團(tuán)有主打小戶型的——

兩房成交均價(jià)17600+/㎡；

三房成交均價(jià)18600+/㎡；

四房成交均價(jià)21100+/㎡；

五房成交均價(jià)26200+/㎡。

這個(gè)組團(tuán)比較明顯的缺點(diǎn)是，它是萬(wàn)科系的各個(gè)組團(tuán)中距離企業(yè)天地最遠(yuǎn)的一個(gè)，另外也是萬(wàn)科系小區(qū)里規(guī)劃人口數(shù)量最多的一個(gè)。

翡翠天麓主力戶型為：

87㎡的兩房單衛(wèi)；

99㎡的三房單衛(wèi)；

125㎡的三房雙衛(wèi)。

而前面介紹的超級(jí)景觀房是它的大平層戶型，該類房源主要是180㎡、220㎡五房及以上戶型?？春綄蝇F(xiàn)在貝殼上總價(jià)520萬(wàn)起。

②　翡翠云階+翡翠方舟

這兩個(gè)組團(tuán)都是主打舒適性改善的小區(qū)，但這兩個(gè)組團(tuán)我個(gè)人都不是很喜歡。其中翡翠方舟是一個(gè)總體量只有三幢超高層的小組團(tuán)，主力戶型為182㎡的四房、145㎡的三房。地塊正瞰天地湖和企業(yè)天地CBD樓宇景觀。但過(guò)小的體量讓該組團(tuán)幾乎沒(méi)有公區(qū)可言，走出公區(qū)就是天地湖開(kāi)放區(qū)域，整個(gè)過(guò)程讓我覺(jué)得私密性不夠。

而翡翠云階是這幾個(gè)組團(tuán)中距離商業(yè)最近的一個(gè)組團(tuán)，主力戶型為117㎡的三房和139㎡的四房。該組團(tuán)距離嘉華大橋也很近，所以這兩個(gè)組團(tuán)，我個(gè)人不是非常喜歡，當(dāng)然如果你比較追求更舒適的戶型，那就首選這兩個(gè)組團(tuán)。

翡翠云階 ——

三房成交均價(jià)18000元/㎡；

四房成交均價(jià)17700+/㎡。

③　最后我們簡(jiǎn)單介紹一下還在限售階段的翡翠湖山。