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本文首發(fā)拾榴詢財(cái)公眾號(hào)（2025年2月9日）

這幾天已經(jīng)有好幾個(gè)人問我，今年的小陽(yáng)春會(huì)不會(huì)提前，樓市會(huì)強(qiáng)勢(shì)反彈嗎？

有這樣的期待，一點(diǎn)都不奇怪。

一方面去年四季度，全國(guó)樓市各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)好轉(zhuǎn)，尤其一線城市，成交量明顯反彈，讓人有一種活過來(lái)的感覺。

另一方面，春節(jié)前土拍市場(chǎng)異常火熱，上海松江的一塊宅地，經(jīng)過 51 輪競(jìng)價(jià)，溢價(jià)率達(dá) 27.93%，杭州三塊宅地平均溢價(jià) 52.68%，其中一塊還不小心成了新地王，樓面價(jià) 6 萬(wàn)多，這新房以后要賣 8 萬(wàn)到 10 萬(wàn)一平了。

很多人最關(guān)心，跌成這樣，房?jī)r(jià)泡沫擠完了嗎？

從相關(guān)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)分析不難看出，過去 10 年，樓市泡沫最高峰出現(xiàn)在 2021 年 8 月。

之后，隨著調(diào)控收緊，房?jī)r(jià)開始下跌。直到 2024 年 6 月，房?jī)r(jià)泡沫指數(shù)進(jìn)入負(fù)值區(qū)間，一部分房子變得低估，跌回 2015 年。

既然低估了，是不是就要漲回去？這個(gè)邏輯在過去是成立的，因?yàn)楹芏嗳速I房根本不為住，而是炒，既然是低點(diǎn)，加足杠桿，干就完了。

現(xiàn)在大環(huán)境不一樣了，買就為了住，周圍有不少人想換房，但遲遲不敢下手，怕到手就跌，怕收入不保。

所以樓市問題不僅是經(jīng)濟(jì)問題，更是社會(huì)問題，修復(fù)需要更長(zhǎng)的時(shí)間。我想說(shuō)什么，你們懂的。

黃奇帆，這個(gè)人你們知道的，今年一月在公開場(chǎng)合上提到，房地產(chǎn)不會(huì)再像過去四年，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)負(fù)拉動(dòng)，2025 年會(huì)止跌回穩(wěn)，雖然也不一定正向推動(dòng)，這個(gè)判斷還是比較準(zhǔn)確的。

很多人對(duì)于小陽(yáng)春的樂觀，源于去年樓市四季度的表現(xiàn)。

在這里我想提醒一點(diǎn)，核心城市表現(xiàn)好并不代表全局，不同量級(jí)城市之間的差距已經(jīng)越拉越大，城市戰(zhàn)爭(zhēng)已經(jīng)全面打響。

下面兩組數(shù)據(jù)很能說(shuō)明問題。

城市之間差距怎么就拉開了？前幾天，克而瑞預(yù)測(cè)了 8 個(gè)成交規(guī)模率先回穩(wěn)的城市，分別是杭州、上海、成都、西安、天津、深圳、合肥和北京。

它們有 3 個(gè)共同的特點(diǎn)：常住人口持續(xù)凈流入、新興產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)顯著、城市更新釋放新動(dòng)能。

二三線城市現(xiàn)在還有什么優(yōu)勢(shì)？是產(chǎn)業(yè)？是教育？吸引不來(lái)人，就沒有新增購(gòu)買力，政策工具箱也空了，再加上京滬落戶政策的不斷放寬，將一部分資金虹吸走。

京滬落戶政策究竟有多大誘惑？今年春節(jié)，我回了一趟蘇州下面的太倉(cāng)和昆山，不少親戚已經(jīng)準(zhǔn)備好錢了，隨時(shí)去上海買房。

去年四季度施展“吸血大法”極為成功的，還有成都和武漢。

過去兩年，樓市經(jīng)歷了四次救市，分別是 2022 年 11 月、 2023 年 8 月、2024 年 5 月以及 2024 年 9 月。

從重點(diǎn)城市限購(gòu)政策的定向松綁，到存量房貸利率的下調(diào)，從保交樓專項(xiàng)資金的持續(xù)注入，到地方財(cái)政補(bǔ)貼，構(gòu)成了政策組合拳的核心框架，效果還是明顯的。

所以今年會(huì)不會(huì)有小陽(yáng)春，還是要看新政能不能及時(shí)出臺(tái)，靠市場(chǎng)自己?jiǎn)?dòng)還不現(xiàn)實(shí)。如果 3 月前后沒有新政出臺(tái)，光靠開發(fā)商降價(jià)促銷，上半年市場(chǎng)會(huì)繼續(xù)陰著，脈沖式行情，倒逼政策。