蛇年的開年，深圳國資讓大伙真真切切感受到了，在萬科事情上，它是有多雷厲風行。

第一周，兩封關(guān)于人事任免文件曝光，國資人員全面入駐萬科。第二周，也就是2月10日，國資對萬科的第一筆股東貸款也浮出水面。

其實不止，路數(shù)了解到，在此期間，對外，以深鐵為首的國資代表們就跟銀行開了會。對內(nèi)，全集團內(nèi)部緊急盤點資產(chǎn)，進一步梳理不良資產(chǎn)清單。

舉深圳之力救萬科，不是紙上談兵。

路數(shù)了解到，很快，萬科還會迎來一筆融資落地的消息。

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拉個時間軸：

早在2024年上半年，在2023年年末那次聲勢浩大的站臺后，深圳針對萬科成立了工作小組，成員包括屬地政府相關(guān)部門和國資股東人員。

一開始，工作組主要是協(xié)調(diào)溝通跟萬科相關(guān)的事宜。或者我們可以稱為救助1.0版本。

1.0版本核心以尊重萬科自救為主。

但年前和年后的這波人事布局《 》《 》代表著2.0版本拉開序幕。

2.0版本或許可以總結(jié)為，以最小的人事成本，穩(wěn)住金融機構(gòu)對萬科的信心，換取萬科的融資情況不繼續(xù)惡化。

從董事會，到核心高管團隊和總部重要職能條線，國資全面進駐萬科。這符合金融機構(gòu)的預期，也體現(xiàn)了國資的擔當。

2

現(xiàn)階段，可以從一個相對微觀些的維度對萬科做觀察，來檢驗救助2.0的效果，那就是：

銀行們的態(tài)度。

銀行們能否因為國資的入駐，在短期內(nèi)對萬科的態(tài)度得以扭轉(zhuǎn)。比如，萬科最大的授信銀行——交通銀行。

路數(shù)了解到，年前，有筆貸款已經(jīng)遞交到交行總行層面。

職業(yè)經(jīng)理人主導下的萬科，苦苦掙扎在這一輪地產(chǎn)行業(yè)信用收縮中。受“所有制刻板偏見”，它被迫適應融資模式的轉(zhuǎn)變：

從總對總的純信用融資，轉(zhuǎn)向抵押項目融資。

本來，萬科能從金融機構(gòu)那獲取的增量資金就比較有限。

路數(shù)了解到，尤其是在原總裁九哥被請喝茶事件《 》發(fā)生后，就有一些銀行把萬科列入鄙視鏈，不對萬科新增貸款敞口，當中就有萬科的前幾大授信銀行。

說實話，這挺要萬科命的。

國資在這節(jié)骨眼上的入駐，大有一副“挽狂瀾于既倒，扶大廈之將傾”之勢。

3

一直以來，萬科是小強般地存在，抗壓性杠杠的。

它沒有放棄過自救。萬科對內(nèi)的“縮表出清”，比外界普遍認知的時間還要早。

據(jù)路數(shù)了解，早在2021年，萬科內(nèi)部就全面啟動了一波浩浩蕩蕩的大宗資產(chǎn)整售準備工作。2023年悅榕莊酒店管理權(quán)的出售、2024年七寶萬科廣場的出售等，都始于彼時。

這也解釋了，為什么這幾年大宗資產(chǎn)盤活在萬科內(nèi)部備受重視。同樣，國資對萬科的這波人事調(diào)整中，該崗位上的原萬科高管被保留。

只不過，這些資產(chǎn)并非都是上手可售，在實際推進過程中，解押的資金頭寸、低價出清時糾纏的股東關(guān)系都成了掣肘。

2024年8月之后，萬科不得不放緩資產(chǎn)出售，更傾向于抵押融資。

萬科難，難就難在債務(wù)結(jié)構(gòu)和現(xiàn)金流錯配。萬科難，難在抵押物和金融機構(gòu)要求上有認知差距。

這也是國資入駐后，同樣要面臨的。

4

市場不缺想象空間。

十年前救助的經(jīng)典案例是綠城。中交既有提供股東貸款，又有背書，還有提供資產(chǎn)注入—一份總投資超過2500億的合作框架協(xié)議。

還有不少看多萬科的讀者朋友們提前展開了類似城投化債的宏大敘事暢想。路數(shù)沒法給出認同，因為還要取決于新管理層對萬科資產(chǎn)厚度和安全度的深入判定。

國資和財務(wù)顧問來自中金的ZX團隊，現(xiàn)在正在對萬科進一步摸底中。

畢竟，萬科母公司報表上有息負債比不少央國企都要高，并且堆積著巨額的其他應收款。

所以，更為務(wù)實點的邏輯，萬科那一批因為政策手續(xù)原因無法推進的資產(chǎn)變現(xiàn)，會因為國資的入駐，有新的可能。

在不少金融機構(gòu)眼中，萬科有較高流動性的核心肥肉是萬物云和泊寓。它們的融資進展，一定程度上左右著大家對萬科公開市場債務(wù)兌付的信心。

當然，參考首都幾家國企間的幫扶案例。理論上，還是可以擠出一些活錢來的。

比如，北京一國企提前給了另一國企30億，號稱是建設(shè)保障房的預付款。

再比如，北京一國企作為劣后級，其余幾家國企作為優(yōu)先級，大家組了個合伙基金，花了近百億把北京一塊郊區(qū)的地買了回來。

外界在等著，新管理層如何進一步幫助萬科緩解流動性壓力。大家需要更多的細節(jié)。

5

新一輪公開債償付高峰期和銀行貸款到期，正在向萬科逼近。

不同于之前的恒大、碧桂園等巨頭，萬科相對幸運地方在于行業(yè)大環(huán)境的變化：

從風險釋放，到止跌回穩(wěn)。

當然，萬科還有個幸運之處：

在全國所有城市里，無論是經(jīng)濟政策還是地產(chǎn)的重新回升，深圳幾乎每次都是沖在第一線。

不管怎么樣，萬科依舊還是混合所有制治理模式下的經(jīng)典企業(yè)。從經(jīng)典企業(yè)到被經(jīng)典挽救，它必將豐富中國商學院的案例教學。