文/樂居財(cái)經(jīng) 林振興
萬萬沒想到勸退海淀人買和樾玉鳴的不是價(jià)格，而是戶型設(shè)計(jì)。
“和樾玉鳴戶型圖有過程稿劇透，但今天看到正式戶型圖出街，還是太失望了?！绷盒〗惚緛泶蛩阗I功德寺項(xiàng)目，現(xiàn)在她打算再等一等朱房項(xiàng)目。
趕在情人節(jié)這天，海淀功德寺新盤——和樾玉鳴正式戶型圖出街了。
該項(xiàng)目規(guī)劃13棟住宅樓，6-10層洋房，項(xiàng)目戶型面積段為139-175-212-253㎡，全四居純改善，指導(dǎo)價(jià)10.5萬元/㎡。
沒有對比就沒有傷害。雖然都知道海淀沒啥黑科技，玩不出花樣，但和樾玉鳴面顯然過于輕敵了。
“是因?yàn)楹烷杏聒Q有所謂的好地段，不愁賣，開發(fā)商就不那么用心了，隨隨便便設(shè)計(jì)一下，這幾張戶型圖確實(shí)太非主流了。”業(yè)內(nèi)人士評價(jià)道。
139平是四室兩廳兩衛(wèi)。主要槽點(diǎn)有三個(gè)，一是把家政間換成了雞肋的儲(chǔ)物間。這樣一來，洗衣機(jī)、烘干機(jī)就只能放公共衛(wèi)生間。本來就小的公衛(wèi)，這下更加局促了。
二是主衛(wèi)明明可以做雙臺(tái)盆，卻做成一個(gè)超大的單臺(tái)盆，這讓男女主人早上起床后還得搶洗漱臺(tái)。
三是進(jìn)門是餐廳，面積約等于北邊兩個(gè)臥室大。一開門迎面一個(gè)大飯桌，煙火人間的感覺，139平大房子做得這么接地氣也很難得了。
贈(zèng)送方面，139平戶型南北都是飄窗，側(cè)面只有兩個(gè)小飄窗。
175平是四室兩廳三衛(wèi)，南面次臥的衛(wèi)生間是暗衛(wèi)。在贈(zèng)送方面，南北面有270度弧形窗。
這個(gè)戶型，主衛(wèi)不僅有雙臺(tái)盆，家政間也回來了，在廚房隔壁。但也有一個(gè)問題，廚房的油煙味會(huì)不會(huì)飄到家政間，影響存放的衣物或者清潔用品。
212平同樣也是四室兩廳三衛(wèi)，卻比175平戶型奇葩，太不符合市場主流。
其一，家政間又消失了，搞了個(gè)儲(chǔ)物間。洗衣機(jī)擺放的更自由，直接從客衛(wèi)里面搬到了衛(wèi)生間門口的走道。既不美觀，噪音也大，這讓北面次臥和書房的人怎么休息，又怎么工作學(xué)習(xí)？
其二，主臥帶書房，雖說海淀人個(gè)個(gè)都是工作狂，但也不能卷成這樣。你讓男主人在臥室開視頻會(huì)，女主人怎么睡得了覺？是要直播睡覺嗎？
其三，212平客廳寬5.6米，只比175平多了0.1米，一點(diǎn)都不氣派，但主臥卻寬5.4米。很明顯客廳不夠呀，誰一天到晚在臥室呆著。
連和樾玉鳴自家銷售都承認(rèn)，面積最大的253平，反而沒有212平香。兩個(gè)戶型雖然都是四居，但253平要面臨和周圍圓明天頌，學(xué)府壹號(hào)院，以及未來朱房、樹村項(xiàng)目等高端商品房的競爭。
253戶型是四室兩廳四衛(wèi)，家政間和儲(chǔ)物間均具備。
但為了做到生活起居互不干擾，除了一間次臥，基本把起居室和客餐廳、廚房徹底分開。這樣一來，空間較為封閉，互動(dòng)性較差。而且客人上公衛(wèi)，要跑到起居室的次臥廁所，會(huì)不經(jīng)意看到業(yè)主的臥室。
南北通透的主臥，雙開門設(shè)計(jì)壕得一批，雙手一推，進(jìn)門直扎進(jìn)衣帽間，主臥這個(gè)衣帽間啊，衣帽間也是雙開門的，比隔壁次臥面積都大，但設(shè)計(jì)師仍擔(dān)心主人衣服放不下，又在房門后邊打了個(gè)儲(chǔ)物間。
就給人一種，這么大房子不多做幾個(gè)隔斷，顯得太空落的感覺，就連主衛(wèi)的馬桶也是獨(dú)門獨(dú)院的。但這樣一來，也浪費(fèi)了不少面積。
粗略數(shù)了下，不算衣柜，這個(gè)戶型有15道門，也就是對應(yīng)了15個(gè)大小不等的房間。
除了戶型問題，這個(gè)北京王炸豪宅，此前因?yàn)闃情g距太密，讓海淀群眾挑出了不少毛病。
因?yàn)榻址宦吠淌闪巳莘e率，和樾玉鳴開發(fā)商只能將房子見縫插針。
根據(jù)規(guī)劃方案，項(xiàng)目擬建13棟6-10層洋房。最低一棟為小區(qū)西南角的13#樓，地上6層，總高17.55米；東南角的10#為8層；5#和6#為9層，其余均為10層。
如此排布，也使得項(xiàng)目樓間距稍顯密集，西側(cè)樓棟前后的最短距離僅29米左右。樓間距過近，也讓外界對于和樾玉鳴是否存在消防隱患和隱私問題格外關(guān)注。
它收到公眾反饋意見共25條，主要集中在建筑退線間距、消防設(shè)計(jì)、配套設(shè)施、高壓線、街坊路、小區(qū)出入口及停車設(shè)置、坡屋頂及窗井、公眾參與等幾個(gè)方面。
因?yàn)闃菞澨芗彩沟煤烷杏聒Q在地上玩不出啥花樣。
不少海淀群眾開始吐槽項(xiàng)目的配套設(shè)施，他們認(rèn)為小區(qū)估算400多戶，室外活動(dòng)場地就200平，配置嚴(yán)重不夠用；另外，還希望增加生活配套，如菜站，藥店，便利店等商業(yè)配套，以及在道路用地以外單獨(dú)設(shè)置出租汽車站。
針對功德寺項(xiàng)目，外界最關(guān)心的還是高壓線問題。
海淀群眾反饋，小區(qū)西側(cè)綠地里有高壓線，公示方案中西側(cè)那一排樓離得太近了，退線不夠。即使以后高壓線入地，退線也應(yīng)該滿足相關(guān)安全距離，否則會(huì)有輻射影響身體健康，要求西側(cè)一排樓退紅線5米以上。
開發(fā)商則回復(fù)，根據(jù)《城市工程管線綜合規(guī)劃規(guī)范》GB50289-2016之5.0.8條之規(guī)定：“架空高壓線塔基礎(chǔ)邊與建（構(gòu)）筑物之間的最小水平間距5.0m”，現(xiàn)狀架空高壓線塔基礎(chǔ)邊距西側(cè)用地紅線約15m，滿足其規(guī)范要求；
同時(shí)，根據(jù)規(guī)定：”直埋電力管線與建（構(gòu)）筑物之間的最小水平凈距0.6m”，本項(xiàng)目高壓線埋地后與建（構(gòu)）筑物之間的水平凈離大于0.6m，滿足其規(guī)范要求。
此前，《多規(guī)合一”協(xié)同平臺(tái)供地審核意見函》顯示，項(xiàng)目建設(shè)用地范圍外西側(cè)、北側(cè)有現(xiàn)狀高壓架空線，由海淀區(qū)政府組織同步實(shí)施高壓架空線入地工作。
但目前關(guān)于高壓架空線入地是否已進(jìn)行立項(xiàng)，建設(shè)周期是多久，何時(shí)開工，何時(shí)竣工，仍是未知數(shù)。北京規(guī)自委海淀分局也強(qiáng)調(diào)，后續(xù)將會(huì)同區(qū)城管委、供電部門協(xié)調(diào)推進(jìn)項(xiàng)目實(shí)施。
未來入地工程如果不能如期開展，和樾玉鳴的銷售情況無疑會(huì)被干擾。
但眼下，沒想到勸退購房人買和樾玉鳴的不是外部高壓線，而是內(nèi)部戶型設(shè)計(jì)。
時(shí)間拉回去年11月5日，功德寺雙子星地塊的土拍現(xiàn)場，綠城中國和越秀分別以51.75億元和63.825元億元搖中西側(cè)001地塊和東側(cè)002地塊
功德寺雙子座的案名公布后不久，越秀地產(chǎn)便出現(xiàn)在綠城功德寺項(xiàng)目的股東位置上。
1月9日，越秀旗下的青島東輝入股北京功意房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 。入股完成后，越秀和綠城各持股50.001%和49.999%。
作為地產(chǎn)圈投融資高手，董毅也在和樾玉鳴項(xiàng)目上用了杠杠，青島東輝由越秀旗下的多支基金間接控股企業(yè)和越秀地產(chǎn)持有。
綠城很是大方，不僅將西區(qū)項(xiàng)目一半股權(quán)轉(zhuǎn)予鄰居，還將法人位置拱手讓給越秀。同日，越秀地產(chǎn)北京總經(jīng)理董毅從陸建強(qiáng)手中接過功意房地產(chǎn)法人的交接棒。
但現(xiàn)在看到公眾對于和樾玉鳴戶型的吐槽，綠城會(huì)不會(huì)后悔帶越秀玩了？
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