2025年已經(jīng)過去一個多月，關于2025年的房價到底會是什么樣的走勢，大家的心中應該有很多疑惑。
2 025年的房價到底能不能停止下跌？
哪些城市的房價現(xiàn)在止跌了？
哪些城市仍在下跌？還有哪些城市房價上漲了？
等了兩年了，今年能不能入手買房？
以上的問題，都是最近粉絲朋友問的比較多的。
問我上面這些問題的粉絲朋友，一定也去找了其他人問。他問的每個人都給了答案，而后面他匯總起來之后，發(fā)現(xiàn)不同的人給出的答案不一樣。
問來問去，最后問了個寂寞。
以上問題，空口白牙張嘴回答的都不作數(shù)。所有問題的答案都藏在了數(shù)據(jù)和一線市場里。
數(shù)據(jù)雖然無法完全體現(xiàn)出來房價的全貌，但是追蹤數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)房價的趨勢。
我持續(xù)追蹤70個大中城市的房價指數(shù)變動，從中還真發(fā)現(xiàn)了一些走向。
從去年9月以來，全國70個大中城市的新房和二手房價變動發(fā)生了明顯的變動。
9月底的第二輪大救市，對新房市場產生了非常明顯的托底，這個可以從9月以來的新建商品住宅的房價變動看出來。
從去年9月到今年的1月份，每個月全國新房市場房價止跌向上的城市數(shù)量持續(xù)增加。
9月份，只有4個城市新房價格止跌向上。
10月份，有7個城市新房價格止跌向上。
11月份，有22個城市新房價格止跌向上。
12月份，有27個城市新房價格止跌向上。
今年1月份，有28個城市新房價格止跌向上。
截止到1月份，70個大中城市中有40%的城市新房價格已經(jīng)停止下跌，出現(xiàn)了上漲的勢頭。
有些城市已經(jīng)連續(xù)幾個月新房價格向上漲。我把這些城市分了4個檔。
連續(xù)5個月房價止跌向上的城市有太原和上海。
連續(xù)4個月房價止跌向上的城市有廈門、深圳、平頂山。
連續(xù)3個月房價止跌向上的城市有天津、南京、杭州、寧波、武漢、南寧、成都、贛州。
連續(xù)2個月房價止跌向上的城市有福州、青島、鄭州、長沙、無錫、泉州、惠州、三亞。
我們一般按照3個月作為周期來判斷房價是否止跌，如果按照這個標準，有13個城市的新房價格已經(jīng)穩(wěn)住。
二手房市場，就遠不如新房市場那么樂觀。
從去年9月底救市以來，二手房市場連續(xù)4個月房價止跌上漲的城市只有5個。
北京、上海、深圳、廈門和成都
二手房市場連續(xù)3個月房價止跌上漲的城市只有1個，就是天津。
換句話說，9月底以來二手房價穩(wěn)住的城市只有北京、上海、深圳、廈門、成都和天津。
剩余的城市，有的二手房價止跌1個月之后，又有了向下探底的趨勢。比如杭州、武漢和重慶。
有的城市即使是經(jīng)歷了9月底以來的救市，二手房價依然沒有停止下跌，比如合肥、西安和鄭州。
面對同樣的救市政策，對于新房和二手房市場走出了差距巨大的行情。
2
光看新房市場，房價確實是穩(wěn)住了。
70個大中城市中，將近40%的城市新房價格實現(xiàn)了止跌上漲。
這還只是截止到1月份的數(shù)據(jù)。如果算上接下來的2月份和3月份即將到來的小陽春，新房價格回暖的城市數(shù)量會更多。
如果只看二手房市場，房價離回穩(wěn)還有一段不小的距離。
除了個別的重點城市，其余的城市二手房價仍然是處在下降的通道。我們普通人對于房價下跌的痛感依然存在。
畢竟，買房的普通人持有的都是二手房。
有朋友期待著新房房價止跌上漲之后，能夠把房價上漲的溫度傳導到二手房市場。這樣的傳導放在以前的樓市里是會發(fā)生的，放在以后的市場將越來越難看到。
因為——
新房和二手房的產品越來越割裂。
新房和二手房之間的價格傳導鏈條越來越脆弱。
這是由去年開始的新房產品迭代潮造成的房地產市場的變化。
從去年開始，全國范圍內多個城市的土拍，拍出去的都是低容積率的地塊。
像蘇州，去年拍出了47塊地，其中35塊地的容積率低于1.3。
像鄭州，去年拍出了20塊地，其中16塊地容積率在3以下。
從去年開始，全國范圍內多個城市調整了建筑新規(guī)，允許開發(fā)商做得房率更高的產品，使得100%得房率，120%得房率，130%得房率的房子出現(xiàn)了集體大爆發(fā)。
容積率更低的地塊，再加上得房率更高的產品，新房和二手房正在漸漸割裂成兩個產品類別。
由此也造成了新房價格和二手房價格的撕裂。
3
站在2025年的開端，樓市的價格分化是主流，價格聯(lián)動是次要的。
上海松江新城新房小疊墅賣得又快又好，不會影響周邊高層二手房的滯銷。
廣州白云梅花園130%得房率的高層火得一塌糊涂，周邊得房率75%的高層次新二手房價依然一降再降。
鄭州金水北得房率100%以上的小高層開盤搖號搶房，絲毫不影響金水北的二手業(yè)主揮淚大甩賣。
新房市場，用產品迭代和二手房市場實現(xiàn)了價格和熱度區(qū)隔。
當新房和二手房割裂成兩個市場時，就有一個問題需要我們考慮，我們救市的對象是新房市場，還是二手房市場？
從目前來看，二手房市場是救市的底線。
如果二手房是救市的底線，那2025年救市依然是主旋律。
更加寬松的樓市政策，更低的房貸利率，都會在2025年一點點出來。
現(xiàn)在限購、限貸等行政性的政策除了北京、上海和深圳之外，其余城市基本上都已經(jīng)放開了。如果繼續(xù)放開，則很有可能是一線城市的非核心區(qū)域繼續(xù)放開。
而真正影響救市效果的政策在于財政收儲的落地。
收儲多余的土地庫存，收儲多余的商品房庫存，將全國重點城市的庫存去化周期下拉到正常的庫存周期內。
這是最對癥的藥。
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