最近，中央一號文件中關于宅基地的兩句話被刷屏了：
一是不允許城鎮(zhèn)居民到農村購買農房、宅基地；二是不允許退休干部到農村占地建房。
這兩條其實是一個意思，城鎮(zhèn)居民也包含退休干部，只不過是城鎮(zhèn)居民中影響力比較大的一類群體。
這并非新規(guī)定，但出現(xiàn)在中央一號文件中，今年還是頭一次。相當于在國家層面劃了政策紅線，同時也警告了那些想打農村土地主意的人。
同時，農村的宅基地也被鎖死，不會像城市的商品房一樣流轉不受限制。
規(guī)定出臺的背后有何深意？
01
首先，講個熱知識。不像城市市區(qū)的土地為國家所有，農村的宅基地是屬于村集體所有，農民擁有的是宅基地的使用權。
農村宅基地的轉讓一直都是有嚴格限制的，只能在村集體內部流轉，如果非村集體成員去買宅基地，私下達成的合同是無效的，也不能 確權登記。
早在2007年，《國務院辦公廳關于嚴格執(zhí)行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》這份文件就首次明確禁止城鎮(zhèn)居民（包括退休干部）到農村購買宅基地或建房。
文件提出：“農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或‘小產權房’。”
2019年農業(yè)農村部發(fā)布的《關于進一步加強農村宅基地管理的通知》再次強調：嚴禁城鎮(zhèn)居民到農村購買宅基地，嚴禁下鄉(xiāng)利用農村宅基地建設別墅大院和私人會館。嚴禁借流轉之名違法違規(guī)圈占、買賣宅基地。
并且鼓勵農村村民在本集體經(jīng)濟組織內部向符合宅基地申請條件的農戶轉讓宅基地。
2020年自然資源部發(fā)布的《關于加快宅基地和集體建設用地使用權確權登記工作的通知》規(guī)定：對亂占耕地建房、違反生態(tài)保護紅線管控要求建房、城鎮(zhèn)居民非法購買宅基地、小產權房等，不得辦理登記，不得通過登記將違法用地合法化。
也就是說，農村的宅基地合法能轉讓的范圍就僅限本村，但是一個村的人口很少，一般也就幾百上千人，流動性非常有限。
但規(guī)定是規(guī)定，實際上農村很多人會私下簽合同賣宅基地，這種也就是所“小產權房”，法律不認可。
有數(shù)據(jù)統(tǒng)計，全國的小產權房存量約70億平米，占全國房產總量的比例在30%左右。
這些小產權房沒有產權證，不能抵押貸款，買賣合同無效，若被認定為違建，更有可能被強制拆除無任何賠償。所以建議大家不要購買。
02
為什么要限制宅基地的流轉范圍。
有的人會覺得，允許城鎮(zhèn)居民或者退休干部來鄉(xiāng)下買房不是好事嗎，農民還能多份收入，為什么要禁止。
一直以來，農民都是屬于弱勢群體，不僅收入低，社會地位低，文化程度也偏低，養(yǎng)老金更是不能和城鎮(zhèn)居民比。
僅有的東西就是自己耕種的幾畝地和宅基地。
這些東西就是他最后生活的保障，如果放開買賣，農民在短期利益驅動下出售宅基地后，可能因缺乏城市就業(yè)和社會保障能力而陷入“無地、無房、無保障”困境。
若不加以禁止，資本便會將觸角伸向農村，很容易去低價攫取農村土地，成為新的“地主”。
歷史上，土地兼并就是這么來的，大地主為了擁有更多的土地，采用各種手段， 巧取豪奪讓擁有土地的農民變賣自己的土地和房產。最后導致貧富差距擴大，“富者田連阡陌，貧者無立錐之地”。
此外，這次特別強調了退休干部。
這類人不是普通人，曾經(jīng)擁有權力，雖然退休了，但是還仍然有影響力，有資源有人脈。
若放開宅基地買賣，退休干部可能利用原有權力關系，以低價或違規(guī)手段獲取農村土地建房，形成“隱形腐敗”。比如某地曾曝光退休官員通過“租用”名義長期占用集體土地建別墅。
不僅如此，很多宅基地與耕地往往相鄰，農村宅基地被買賣后，有些人違規(guī)擴建，出現(xiàn)侵占耕地的行為。
2023年全國耕地面積19.14億畝，逼近18億畝紅線，宅基地無序擴張可能威脅糧食安全。
最后，從房地產的角度來看，禁止這些行為，客觀上也有利于城里的房地產市場。
城里人都去農村買房了，城里的房子就不好賣了，需求自然就減少了。
除了宅基地，我認為更應該關注的是農民的基本保障，比如提高農村老人的養(yǎng)老金問題，這能很大程度上提升農民的尊嚴和幸福感，也是鄉(xiāng)村振興的應有之義。
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