宅基地是農民的基本生活資料和重要財產，也是農村發(fā)展的重要資源。本市各涉農區(qū)在依法維護農戶宅基地合法權益，嚴格規(guī)范宅基地管理的基礎上，鼓勵引導農村集體經濟組織及其成員，積極探索盤活利用閑置農房的有效途徑，涌現(xiàn)了一批好的做法和典型，為優(yōu)化土地資源效率、壯大集體經濟、增加農民收入、推動鄉(xiāng)村振興奠定了重要基礎。即日起，上海三農推出“‘閑置’盤活”系列報道，敬請關注！
2021年，浦東新區(qū)宣橋鎮(zhèn)腰路村迎來了鄉(xiāng)村發(fā)展的機遇期。選擇“到鄉(xiāng)村去”創(chuàng)業(yè)的民宿經營主體，在腰路村閑置農房盤活中找到了新的機會。這個距離迪士尼樂園約6公里的村子，接住了迪士尼景區(qū)帶來的溢出效應，成為鎮(zhèn)上發(fā)展鄉(xiāng)村民宿數(shù)量最多，也是入駐經營主體數(shù)量最多的村。國家級農業(yè)龍頭企業(yè)清美集團與腰路村的合作，也通過閑置農房盤活，開拓出了民營企業(yè)參與鄉(xiāng)村建設的新模式。
腰路村黨總支書記朱慧說，近兩年，腰路村實現(xiàn)閑置盤活的農房數(shù)量仍在上升，目前，有18幢農房改造成鄉(xiāng)村民宿，5幢改造為清美公寓，另外，還有“清美鮮家”“清美味道”等超市餐飲類的消費新空間。也正是這些翻修改造，喚醒了腰路村的鄉(xiāng)村新業(yè)態(tài)，帶來了對鄉(xiāng)村發(fā)展模式的新的思考和啟示。
新商業(yè)模式在鄉(xiāng)村生根
在腰路村，老沈夫婦是較早答應下來，準備將宅基地房屋出租的一戶。2021年，夫妻二人決定搬去與女兒同住，騰出了一幢農房，與村集體簽訂了房屋租賃協(xié)議。那年，清美集團接管了包括老沈家在內的5幢宅基地房屋，經過裝修改造，作為在腰路村工作的集團技術和研發(fā)人員的公寓住房。
清美集團是宣橋鎮(zhèn)屬地企業(yè)，2021年，經宣橋鎮(zhèn)黨委、政府牽線搭橋，應邀參與腰路村申報上海市級鄉(xiāng)村振興示范村創(chuàng)建。閑置農房盤活，作為清美集團參與腰路村鄉(xiāng)村建設的方式之一，為其日后拓展新的商業(yè)模式打開了空間。
朱慧介紹，清美集團承租的閑置農房，除了打造清美公寓之外，還開辦了上海首家鄉(xiāng)村版“清美鮮家”超市和國內首個“清美味道”餐廳。像“清美鮮家”租賃的農房，作為村集體資產，在出租時，村集體略降了房租，出于“合作”，集團為村里留下了“常年打折”的福利，不僅受到村民歡迎，也吸引了專程采購的人，門店銷售額保持前列。
“清美鮮家”是清美集團主打的以生鮮便利店為主體的商業(yè)模式之一，定位在每家門店服務周邊約2000戶社區(qū)居民，目前，全市開設門店有900余家，涵蓋豆制品、早餐包、蔬菜、奶制品等自主生產的新鮮食材；而首家“清美味道”創(chuàng)辦時，定位為社區(qū)食堂模式，清美集團首次涉足經營多品類快捷餐飲，滿足了農村為老助餐健康、便捷的需求。
這些在腰路村的探索，讓清美集團意識到，主打輕量級的鄉(xiāng)村生鮮便利店和鄉(xiāng)村食堂，對應著明確的消費需求和消費市場。事實證明，“清美鮮家”和“清美味道”被不斷復制，也都取得了不錯的銷售額，尤其在城鄉(xiāng)接合部和緊鄰鄉(xiāng)村的工業(yè)園區(qū)等，表現(xiàn)出了較大的需求量。此后，利用閑置農房開辦門店，成為清美集團參與鄉(xiāng)村建設的方式之一。
鄉(xiāng)村民宿集群式發(fā)展
為什么迪士尼樂園等景區(qū)能將距離6公里的腰路村帶“出圈”？朱慧說，腰路村臨近滬蘆高速、申嘉湖高速和軌交16號線的地理位置，本就有交通優(yōu)勢；近兩年，鄉(xiāng)村振興示范村的創(chuàng)建，“小流域”生態(tài)綜合整治工程、“小三園”美麗庭院等項目疊加，讓鄉(xiāng)村環(huán)境明顯提升。村子有了知名度，鄉(xiāng)村民宿“經營圈”的創(chuàng)業(yè)者們聞訊而來。
2021年，成為腰路村的“轉折年”。
鄉(xiāng)村振興示范村創(chuàng)建完成的兩年內，村內民宿就從2家增至14家；此后，又增至18家，集中分布在貫穿東西向的五豐公路上。如今，五豐公路已打造成為上海市“四好農村路”，不少鄉(xiāng)村民宿經營者表示，與周邊對比來看，腰路村的基礎環(huán)境更適合發(fā)展民宿。
從提升鄉(xiāng)村“營商環(huán)境”的角度，腰路村村委會將閑置農房的規(guī)整利用列入全村重點工作，建立起腰路村閑置房屋盤活利用工作小組，制定了《腰路村閑置宅基地和農房管理公約》，對正在進行租售、使用、裝修等不同環(huán)節(jié)和不同需求的農房，統(tǒng)一進行登記、報備等工作，并同步進行網絡宣傳推廣，提升腰路村的曝光度。
如今，誠邀開辦鄉(xiāng)村民宿的“橄欖枝”已經吸引了16家小微民宿經營主體到此“創(chuàng)業(yè)”，指間、米拉夏朵等品牌民宿也成了“網紅”。
腰路村“積分制”激勵約束機制適用于對鄉(xiāng)村民宿的管理。上海市財政局選調生吳子涵在腰路村為期一年的基層實踐，就負責積分制管理。吳子涵說，村容村貌需要每位村民日常維護，“新村民”的主體意識，可以借助村民房東來“激發(fā)”。房東對積分制認可，也督促了民宿主人對宅前屋后環(huán)境的維護。
借助鄉(xiāng)村治理的機制服務于鄉(xiāng)村產業(yè)振興，腰路村集體經濟組織還開拓了農村物業(yè)管理“業(yè)務”。目前，清美公寓就由腰路村集體來提供日常物業(yè)管理服務，也為村民創(chuàng)造了家門口就業(yè)的新機會。接下來，腰路村考慮將民宿經營主體納入物業(yè)管理服務范圍中來。
從“住下來”到“留得住”
鄉(xiāng)村振興示范村創(chuàng)建成功以來，腰路村閑置農房的租金水漲船高，預計實現(xiàn)每五年10%—15%的遞增。除了“住客”之外，腰路村的客流量主要來自以示范村建設和展示為主題的農業(yè)觀光游和鄉(xiāng)村體驗游。越來越多游客走進腰路村，對鄉(xiāng)村新貌留下好印象，也提升了鄉(xiāng)村品牌知名度。
“很多游客主動問，村里有什么項目可以玩？”朱慧說，市民喜歡鄉(xiāng)村體驗，也想在村里多待一會兒，讓住下來的人留得住，是腰路村努力的方向。近來，村里開始策劃挖掘鄉(xiāng)村特色文化項目，開發(fā)鄉(xiāng)村農文旅深度游，實現(xiàn)村內和域外景區(qū)一日游的串聯(lián)。
如此，閑置農房盤活作為激發(fā)腰路村產業(yè)振興活力的主要路徑之一，帶來了聚集效應；村里嘗到了成功的甜頭，著手更細致地排摸和管理現(xiàn)有閑置農房，也有更多村民愿意騰出自家房屋參與盤活，這也為鄉(xiāng)村新消費和新業(yè)態(tài)開發(fā)提供了儲備。
收獲了經驗積累的腰路村，對閑置農房盤活推動產業(yè)融合有了更多理解。朱慧提到三點：一是鄉(xiāng)村生態(tài)向好對農文旅產業(yè)融合的培育很重要，變美了的鄉(xiāng)村對消費者和經營者的吸引是自然而然的，閑置農房也因此變得“搶手”；二是閑置盤活的重心要由房到人，要吸引新的經營主體和創(chuàng)業(yè)者，參與到鄉(xiāng)村治理和鄉(xiāng)村建設中來，發(fā)掘新村民的智慧，也增強他們對鄉(xiāng)村的歸屬感；三是村里看中因閑置盤活帶來的市場前景，積極思考培育潛在消費群體，讓鄉(xiāng)村特色串點成線。而最終的目標是開拓企業(yè)、村集體和村民共贏的新局面。
文：賈佳
供圖：腰路村
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