“隔壁的老小區(qū)最近又火了，價格漲了10%，銷量還翻翻，最近老破小房子怎么越來越搶手了？”鄰居小馬不解的問我。
其實，最近市場又發(fā)生了轉(zhuǎn)向，很多人之所以搶購老破小，只因為官方定調(diào)落地以后，他們已經(jīng)看到了其中的優(yōu)勢，另外買了這2類房子的家庭已經(jīng)在受益了。
01、老小區(qū)“逆襲”的背后
首先官方已經(jīng)定調(diào)，以后老房子無論什么建的，70年產(chǎn)權(quán)從1995年1月1日后開始計算。
也就是作為商品房買賣時，再老的房子到現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)最多過了28年。
另外，房屋的土地使用權(quán)到期后也將自動續(xù)期，房屋的所有權(quán)仍歸業(yè)主個人。以后大家再也不用擔(dān)憂70年產(chǎn)權(quán)沒住處了！
另外，老破小逆襲的背后還有三大根本原因：
1、舊改政策支持，價值洼地
老小區(qū)改造力度已經(jīng)開始加碼，去年改造完工5.8萬個，超額完成目標(biāo)。今年還將繼續(xù)加速推進。
而且，隨著加裝電梯門檻降低，政策補貼力度的提升，還有第三方監(jiān)管確保改造質(zhì)量，改造以后的老房子價值升值潛力就上來了。
就拿北京西城區(qū)某1998年建成的老小區(qū)來說吧，舊改以后，掛牌價從去年410萬飆升至495萬，租金更是上漲30%，這變化真的太明顯了。
2、價格觸底，跌出了60%的“黃金坑”
老小區(qū)從2021年調(diào)整到現(xiàn)在，很多房子的價格已經(jīng)回到了2015年。
比如上海黃浦區(qū)的老房子，原來7萬多一平米，現(xiàn)在只要4萬多，跌幅超40%，這樣的價格吸引了不少年輕買家“撿漏”。
再說了，售價不到400萬，但是租售比提升到了4%—5%，這樣的出租回報率比存銀行香太多。
3、配套優(yōu)勢，核心地段“不可再生”紅利。
像一線城市，這一次搶購老房子熱潮中，年齡35歲以下的年輕人占比高達(dá)57%。
他們買老破小的目的，因為老破小基本上都在城市的核心區(qū)，地段優(yōu)勢、配套更豐富。
比方說我認(rèn)識一個北京做網(wǎng)絡(luò)通訊的年輕人，400多萬買老破小，從家里到公司，走路十分鐘路程，出門就是商超、地鐵公交，通勤時間短生活方便…
老破小已然成為了很多新市民的“過渡首選”
02、2類家庭受益最大
1、列入拆遷的預(yù)制板房家庭
上面已經(jīng)很明確了，舊改/拆遷擴圍，從原來35城擴大到300城，很多老預(yù)制板樓房經(jīng)鑒定，達(dá)到了危房標(biāo)準(zhǔn)，都會優(yōu)先列入到拆遷。
所以說現(xiàn)在拆遷支付概率不大，但拆遷之后的補償肯定還是有的。
比如某二線城市有個1980年建造的預(yù)制板小區(qū)，危房拆遷以后，業(yè)主可獲得1:1.3產(chǎn)權(quán)置換或貨幣補償，相當(dāng)于資產(chǎn)增值30%。
持有這類房產(chǎn)的家庭，將迎來意想不到的驚喜！
2、核心區(qū)“舊改+學(xué)區(qū)”優(yōu)勢的老小區(qū)
舊改以后的老房子你生活更便利了，消除了過去的安全隱患，居住品質(zhì)得到提升的同時，價值也開始上漲。
再加上學(xué)區(qū)優(yōu)勢，這樣的老小區(qū)已然成為中產(chǎn)家庭的最熱衷的選項。
比方說上海徐匯區(qū)某板塊的老小區(qū)，因為有學(xué)區(qū)優(yōu)勢，再加上舊改翻新后品質(zhì)上升，去年的成交量同比上升120%，單價也從5萬漲到了6萬多。
03、老小區(qū)還有沒有機會？
上海有一個專門“擼”老小區(qū)的投資客，2024年一次性收購了4套房，拿回來翻新改造一番，租金回報率上升到5%，資產(chǎn)也增值30%。
這樣的投資回報，太令人羨慕了！
但是，“擼”老小區(qū)，不能瞎干，得注意以下幾個問題：
1、遠(yuǎn)離“三無”遠(yuǎn)郊老破小
所謂的“三無”，就是無產(chǎn)業(yè)支撐、無學(xué)區(qū)、無舊改預(yù)期。
沒有產(chǎn)業(yè)支撐的地方，連人都沒有；
沒有學(xué)區(qū)優(yōu)勢，以后出租都難
無舊改預(yù)期，以后翻新的所有成本都得靠自己。
這種老小區(qū)投入大，回報幾近為零，買回來，只會砸手里。
2、優(yōu)選教育強區(qū)
以學(xué)區(qū)優(yōu)勢買房的家庭，要考慮達(dá)到多效劃片政策可能會有變動，建議優(yōu)選教育強區(qū)。
另外買學(xué)區(qū)老破小，還要核實學(xué)校本部與分校的升學(xué)率差異。
比如南京就有個學(xué)區(qū)分校學(xué)區(qū)房，因為教育集團調(diào)整，2025年學(xué)區(qū)房價格暴跌20%多。
3、只選核心區(qū)能租能售的老破小
城市核心區(qū)的老破小，如果能租能售，將來不論出租還是出售，都會獲得不錯的投資回報。
你如果選擇，如果你選擇非核心區(qū)，掛出去半年都無人問津，這種房子拿在手上只會是燙手的山芋。
建議可以從一二線城市或強省會城市的核心區(qū)域?qū)で蠛玫睦掀菩 ?/p>
4、警惕舊改“流產(chǎn)”風(fēng)險。
有的老破小一開始就感特別積極，但是改到半路資金跟不上，導(dǎo)致家裝電梯“流產(chǎn)”，一直處于停工狀態(tài)。
所以選擇老舊小區(qū)時，一定要查清楚政府備案和施工單位的資質(zhì)，低資質(zhì)的施工單位，我往更容易出現(xiàn)“舊改流產(chǎn)”的情況。
買到這種房子，只會越住越糟心，搞不好房子都會跟著貶值。
文末結(jié)語
從“被嫌棄”到成為“香饃饃”，老小區(qū)的優(yōu)勢已經(jīng)越來越明顯了。
但并不是所有的老小區(qū)都值得購買，建議優(yōu)選“城市核心區(qū)+舊改+強學(xué)區(qū)支撐”的老小區(qū)，潛力更大。
（文中圖片來源于網(wǎng)絡(luò)，侵刪）
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