我是『房段子』，您相見恨晚的房產(chǎn)軍師，目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產(chǎn)買賣的解決方案。
我向來以實(shí)戰(zhàn)主義，穩(wěn)中求進(jìn)，并完全站在購房者的實(shí)際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過14年摸爬滾打的經(jīng)驗(yàn)，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實(shí)操方案。
以下精選問答內(nèi)容來自房段子解答案例。由于以下問答信息，部分涉及到隱私等問題，因此有所刪減。均為此前問答，因此回答的內(nèi)容數(shù)據(jù)可能有一定的時(shí)效性，不能完全套用，還請(qǐng)理解。
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會(huì)員
提問
新的一年，成都的樓市政策應(yīng)該還是會(huì)有優(yōu)化的吧？利率會(huì)不會(huì)降低呢？首付會(huì)不會(huì)更低呢？
房段子解答
2024年成都全面取消限購、限售并降低稅費(fèi)后，市場活躍度顯著提升。2025年政策預(yù)計(jì)以“微調(diào)”為主，重點(diǎn)可能轉(zhuǎn)向支持剛需和改善型需求，例如優(yōu)化公積金貸款額度、鼓勵(lì)房企提升產(chǎn)品品質(zhì)等。
積極財(cái)政，寬松政策，經(jīng)濟(jì)回暖，拉動(dòng)內(nèi)需，整體向好，房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)。
維持大基調(diào)不變的背景下，依靠政策拉動(dòng)成都樓市起伏的概率不大，更多的是依靠樓市自身的市場化來消化理解。
房價(jià)和利率。
房貸利率這玩意兒，整體來說還是看降的，但是降幅空間不大了。
縱觀歷史，房價(jià)漲的時(shí)候，利率就漲，房價(jià)跌的時(shí)候，利率就跌，銀行也是見風(fēng)使舵，“買漲不買跌”的。
以大家熟悉的LPR為例，雖遲但到，大致遵循這樣的時(shí)間線，從2021年的4.65%，一路跌到了目前的3.6%，加減BP的話就更明顯了。
所以基于房貸利率的預(yù)期，今年整體房價(jià)還是呈穩(wěn)定、陰跌的形式，畢竟成都還是以天量二手房為主...能走出獨(dú)立行情逆天改命的核心區(qū)、改善盤除外。
至于公積金貸款利率，這個(gè)是跟隨商貸走的，商貸漲公積金就漲，商貸降公積金就降，要保持公積金政策的優(yōu)勢。
但是公積金也有傲嬌的一面，比如現(xiàn)在成都二套公積金（首付三成，利率3.325%），就不如商貸靈活（首付2.5成，利率3.3%）。
前面有人問買房首付比例還會(huì)降低嗎？
目前成都商貸首套最低首付比例已經(jīng)來到了1.5成，這已經(jīng)是極低的狀態(tài)了，繼續(xù)往下到1成首付，我覺得概率不大。
但市面上有所謂的什么0首付，這種算是偷換概念的，首付借給你，遲早要還。有些是開發(fā)商搞的金融產(chǎn)品，有的城市甚至是政府下場墊付，但肯定是要還的。
至于說二套房（2.5成），或者說公積金的首付比例（2-3成），倒可以幻想下。
這里再延展一下。
1、大家缺的不是首付，而是月供（成都月供1萬以上壓力就比較大了），或者說貸款意愿（經(jīng)濟(jì)下行，樓市萎靡，不想多貸款）。
2、買房的各種補(bǔ)貼，因城施策，看各區(qū)的財(cái)力，去年成都出臺(tái)一系列的以舊換新政策，大家仔細(xì)看看，有些已經(jīng)快到期了哈，能不能續(xù)不一定的。
這些小打小鬧的能把握就好好把握，不能把握的話，我個(gè)人還比較期待140平以上的契稅優(yōu)惠。
會(huì)員提問
你好，我想買一套二手房，預(yù)算130萬內(nèi)，我在龍泉城區(qū)當(dāng)老師，所以想買個(gè)上班近有地鐵的位置，配套想完善一點(diǎn)最好。現(xiàn)在是單身自住，但是父母有時(shí)候也會(huì)來，所以想買個(gè)套三的，未來結(jié)婚的話也更合適。我今天只是去看了東山新的樓盤，但是還是更偏向買現(xiàn)房。
房段子解答
是是
較早前房段子會(huì)員付費(fèi)問答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。
目前來說你是穩(wěn)定在**上班的，所以考慮通勤還是很有必要，不知道你是自駕居多還是公交地鐵或者電瓶車？公交地鐵的話，到**還有點(diǎn)難，反正要步行+換乘，其實(shí)我個(gè)人建議你騎車或者開車上下班，騎車的話，可以適當(dāng)看寬泛一點(diǎn)但價(jià)值更好的區(qū)域（書房東安湖），開車的范圍就明顯更大了（大面等）。
為啥不是特別推薦直接買龍泉城區(qū)或者東山、航天呢？主要還是因?yàn)槲覀儾荒苤粓D便宜，只看通勤，買房還要融入到成都樓市大環(huán)境來看價(jià)值性，更好的板塊有更好的樓市預(yù)期（保值性），加上地鐵概念更為豐富（配套），就算你用不上，但是這房子也不會(huì)住一輩子的，適當(dāng)?shù)臅r(shí)候，也會(huì)置換，你下家需要地鐵板塊這類概念，就是符合你當(dāng)前的買房思路。
也就是說，通勤雖然很重要，但我不建議放在非常近的區(qū)域，**老師也不是很忙的，開車或者電瓶車30分鐘內(nèi)的話，應(yīng)該不成問題。然后板塊來說，龍泉城區(qū)普遍偏向老化，東山航天樓市概念弱，流通性差，沒有地鐵預(yù)期，未來也不看好。反而是建議往2、13號(hào)線的書房東安湖以及大面方向走。前者適合電瓶車，后者可以自駕即達(dá)（也不限號(hào)的）。
具體來說，優(yōu)中選優(yōu)，看品質(zhì)好一點(diǎn)的話，書房這邊我建議你考慮下以下樓盤。
比如**，說實(shí)話，小區(qū)綠化環(huán)境是很不錯(cuò)的，地理位置也很優(yōu)越，地鐵商業(yè)政務(wù)都集合在一起了。目前你可以看三期的99平的套三戶型，單價(jià)行情就是一萬二三，總價(jià)130左右是可以拿下的，建議先選定優(yōu)質(zhì)房源（樓層朝向裝修采光視野噪音等），再來慢慢磨價(jià)格，即便價(jià)格比瑕疵房貴一點(diǎn)，我覺得也是值得的。類似的還可以看它二期的94平套三雙衛(wèi)戶型，130萬內(nèi)是完全沒問題的，墊腳130出頭的話還可以買101平的套四雙衛(wèi)，整體來說地段沒問題，戶型產(chǎn)品沒問題，價(jià)格也沒問題，通勤保值性也可以。
轉(zhuǎn)過來看**，這個(gè)樓盤比較次新，品質(zhì)也更高，單價(jià)會(huì)稍微高一點(diǎn)，但是97、98平的套三雙衛(wèi)，依然可以砍到130萬內(nèi)。
周邊類似的，還有**，94p套三雙衛(wèi)，140出頭拿下，等一等，熬到年底估計(jì)120-130萬可以撿漏。樓下就是商業(yè)地鐵，加上次新的格局，旁邊就是東安湖，附近不堵車安靜不吵，是比較舒服的一個(gè)狀態(tài)和買法，這幾個(gè)盤算是整個(gè)東安湖附近，比較有性價(jià)比的買法了，其他的要么偏遠(yuǎn)要么剛需要么老化，就不是很好推薦了。
我建議按照**的順序去看房。
接下來假設(shè)你是自駕居多的話，可以往大面方向走，這邊的樓盤眾多，人口稠密，依托13號(hào)線，和主城區(qū)的聯(lián)系更為緊密，**是一個(gè)很經(jīng)典的買法，既屬于大面核心復(fù)地（包括周邊商業(yè)學(xué)校），又緊挨著13號(hào)線的龍華寺出口，可以考慮95平的套三雙衛(wèi)，現(xiàn)在行情是一百四五，但是我估計(jì)沒多久也可能會(huì)講到一百三四的樣子。大面代表性還有**（次新盤，101平套三雙衛(wèi)，總價(jià)140左右，但是超高層，可能你不喜歡，順帶提一下即可）。
品質(zhì)好的話，還可以看**，物業(yè)和品牌都很強(qiáng)，目前90平的套三雙衛(wèi)，總價(jià)也是140+，對(duì)于你單身獨(dú)居和家人偶爾來住的話，綽綽有余了，這個(gè)盤你去看一下就知道內(nèi)部品質(zhì)高，外部配套好，你可能會(huì)比較喜歡的。
旁邊類似的還有很多，比如**、**、**，基本格局就是次新房，地段好，套三雙衛(wèi)，總價(jià)可控。
總之，你的選擇面放在以前很窄，但是現(xiàn)在來說，就比較寬泛了，大的方向來說，書房和大面肯定是沒問題的，我建議把單價(jià)總價(jià)放在其次，優(yōu)選前面提到過的樓盤，線下看品質(zhì)，優(yōu)選好的樓盤，然后選定好的戶型（套三雙衛(wèi)，得房率高），好的裝修，在這個(gè)基礎(chǔ)上，最后一步才是砍價(jià)談價(jià)哈。
會(huì)員提問
段老師，接昨天的龍泉看二手房的問題，我找了中介看了鉑悅山的一套房子，想請(qǐng)你幫我分析下，看值不值得買？實(shí)地看了，拍照視頻發(fā)給你看。晚上7點(diǎn)約了房東談價(jià)格，她底價(jià)142萬，因?yàn)檠b修是比較好的，所以有點(diǎn)眼緣的心動(dòng)。其他也東拉西扯的看了幾套，你一并幫我分析分析呢？
房段子解答
較早前房段子會(huì)員付費(fèi)問答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。
鉑悅山位置其實(shí)還是可以的，主打一個(gè)次新剛需吧，政務(wù)地鐵商業(yè)都沒問題，主要就是看滿意的戶型和價(jià)格，外部產(chǎn)品這個(gè)都無需多說了，就是剛需產(chǎn)品這個(gè)不要強(qiáng)求太多，這套房104.38平，價(jià)格146萬，戶型得房率還可以的。
裝修的確巴適，不確定是不是串串房裝修，但感覺不像，你再把控下？樓層也不是特別矮，大概四五樓，采光視野綠化也還可以的。
按照142來算的話，單價(jià)是1.36萬。如果是特別滿意的話，我覺得可以，但是正常點(diǎn)的行情，我覺得應(yīng)該1.3吧，折合總價(jià)135萬左右是合適的，超過142萬，房東小賺（對(duì)于行情來說），你小虧（屬于為情緒溢價(jià)），在135萬左右（比如135-140萬左右吧），我覺得是符合市場行情的，大家不虧不賺，低于135萬，算你小賺。
房子其實(shí)還是可以，反正也不會(huì)有太大的差別，太迭代的買法，無非來說，就是價(jià)格，價(jià)格到位，緣分就到位了，這套房一定要砍到140萬以內(nèi)，如果你定力夠好的話，我估計(jì)135左右是合適的，這個(gè)價(jià)格也不是非常大刀砍的狀態(tài)，就是客觀公正的市場行情。
至于如何判斷串串房，就看裝修的這些材料是否好，是不是表面光鮮亮麗，但實(shí)際內(nèi)部很粗糙劣質(zhì)，是不是主人家自住的還是出租給被人吸甲醛的，是不是有甲醛味道？問問房東啥時(shí)候裝修的，花了多少錢，有沒有明細(xì)單子。
房子多注意下，關(guān)燈狀態(tài)下，東西的采光如何，噪音大不大。
另外一套比較緊湊蝸居，價(jià)格119的話，對(duì)比前面那一套140的，從套內(nèi)單價(jià)得房率的角度來說，單價(jià)是比104平的這套更高的。如果很看重總價(jià)的限制，不要壓力大的話，88平這套單價(jià)高總價(jià)低。如果預(yù)算不是很設(shè)限，希望單價(jià)性價(jià)比更高，更改善舒服的話，那么可以考慮104的這套。這套朝北的，裝修也一般，感覺更適合拿來出租或者一家三口蝸居。
還有皇冠國際社區(qū)的這套房子，里里外外我也看了哈，整體來說還是不錯(cuò)的，戶型空間大，樓層適中，小區(qū)整體環(huán)境好，外部配套方便，價(jià)格145萬的話，我覺得房東算是報(bào)的一個(gè)市場價(jià)，而非驚喜價(jià)，這個(gè)價(jià)格對(duì)房東匹配行情不虧，你也不賺，就中規(guī)中矩，如果可以砍到140內(nèi)的話，對(duì)你好些。
這套房也優(yōu)缺點(diǎn)的， 比如次臥太小，裝修老氣（有磨損），采光從視頻上看也不是非常好，你可以從這些角度來找理由砍價(jià)，此前有個(gè)群租房的同戶型，大概是130多拿下的，所以你這個(gè)140萬的話，我覺得還算合適。
對(duì)比昨天看的隆基泰和鉑悅山，隆基就是更加次新，104的那個(gè)戶型得房率更高，裝修更好。如要插入其中的話，單純看房子本身的情況，我覺得定位應(yīng)該是介于兩套房之間的感覺（88戶型和104戶型），但是考慮到皇冠國際社區(qū)的小區(qū)環(huán)境，以及砍到140萬及以內(nèi)的性價(jià)比，倒也可以拿下。
最好是135-140萬的價(jià)格吧。房子收納空間多，是優(yōu)勢，但是無效的地方也多，大而不合理不實(shí)用。還有裝修老氣，是可以砍價(jià)的防線。
自己重裝，你按照2k一平來打算吧，面積越小其實(shí)單價(jià)越高，要心中有數(shù)。90p就要砍18萬，100p就要砍20萬。像89戶型這種，我覺著戶型朝向裝修都不好，清水行情大概是110，這種你也是要費(fèi)用的，往100萬的角度去砍吧。但是從延展出來的角度說，全部裝好都要120萬了，和前面的100多平套三雙衛(wèi)差別不大。
我建議你不要盲目在網(wǎng)上東拉西扯的看房，你就直接找中介給你推薦好的房源，你之前加過的吧？你喊他要么推薦清水房，要么推薦骨折房，要么推薦精裝房（不是老氣的過時(shí)的，而是真正裝修很新很好的）。
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