2025年，外環(huán)外板塊的內(nèi)卷之戰(zhàn)再次進(jìn)入白熱化。
相似的地理位置，接近的硬實(shí)力指標(biāo)，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看產(chǎn)業(yè)發(fā)展的潛力，房?jī)r(jià)還有大幅度重合，產(chǎn)品互相具有可替代性......
一些老牌強(qiáng)者面臨后起之秀的趕超壓力不得不尋求重生，新生代中產(chǎn)板塊也是龍爭(zhēng)虎斗互相不服。
就發(fā)展?jié)摿Χ?，未?lái)外環(huán)外板塊格局可能有哪些變化？
南翔能否趕超七寶？
這幾年關(guān)于南翔趕超七寶的呼聲一直很大。
很多人第一反應(yīng)估計(jì)是：
南翔拿個(gè)錘子跟七寶比？七寶這不是明牌勝出？
結(jié)果閔行官方證實(shí)了：七寶某些方面確實(shí)還曾經(jīng)向南翔學(xué)習(xí)過(guò)。
實(shí)際上南翔趕超七寶并不是空穴來(lái)風(fēng)，二者除了都有古鎮(zhèn)，還有許多相似之處。
首先是地段，南翔、七寶都挨著外環(huán)，分別與普陀、徐匯市區(qū)接壤。
南翔目前有11號(hào)線，未來(lái)還將擁有一條市域線嘉閔線，4站就能到達(dá)虹橋火車站。
七寶目前有9號(hào)線、10號(hào)線兩條地鐵，此外離12號(hào)線也相對(duì)較近，未來(lái)嘉閔線同樣設(shè)有站點(diǎn)，3站路到達(dá)虹橋火車站。
南翔自駕到人廣20.4km，七寶自駕到人廣18.7km，綜合來(lái)看七寶的軌交實(shí)力和相對(duì)距離略勝一籌。
商業(yè)上，南翔是西北片區(qū)的近郊一哥，擁有中冶祥騰、五彩城、南翔太茂、南翔印象城MEGA四座大中型商業(yè)體；
七寶是西南片區(qū)的近郊一哥，擁有七寶領(lǐng)展、匯寶廣場(chǎng)、七寶寶龍、先番城等商業(yè)資源。
對(duì)比兩個(gè)板塊的王牌商場(chǎng)來(lái)看，七寶領(lǐng)展廣場(chǎng)建面約24萬(wàn)方，2023年?duì)I業(yè)額35億元；
南翔印象城MEGA建面34萬(wàn)方，2023年?duì)I業(yè)額46億，力壓領(lǐng)展廣場(chǎng)。
再看人口指標(biāo)，南翔常住人口大約24萬(wàn)，七寶常住人口大約26.9萬(wàn)，二者差距不大。
經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來(lái)看，南翔2024年一般公共預(yù)算收入31.6億元，同比增長(zhǎng)19.2%；
七寶2024年一般公共預(yù)算收入19.01億，相較2023年減少了約3億元，輸給了南翔。
從產(chǎn)業(yè)端來(lái)說(shuō)，南翔最新搞的西片區(qū)推進(jìn)不算給力，好在20年的產(chǎn)業(yè)沉淀還在持續(xù)爆發(fā)，一個(gè)藍(lán)天經(jīng)濟(jì)城2023年就貢獻(xiàn)了42.6億稅收。
南翔布局“3+1”產(chǎn)業(yè)集群，瞄準(zhǔn)精準(zhǔn)醫(yī)學(xué)、游戲、智能制造以及機(jī)器人和在線新消費(fèi)，2023年以嘉定最小的面積創(chuàng)造了破100億的稅收。
很多潛力股都選擇南翔作為扎根成長(zhǎng)的第一新手村，截至2023年底，南翔聚集了3900多家游戲企業(yè)；
比較知名的游戲公司游族、莉莉絲、鷹角網(wǎng)絡(luò)、米哈游（部分基地）都是從南翔走出來(lái)。
而七寶走的是傳統(tǒng)近郊CBD的發(fā)展路線。
這些年著重打造七寶生態(tài)商務(wù)區(qū)，發(fā)展國(guó)際商貿(mào)、科技服務(wù)、文化創(chuàng)意等產(chǎn)業(yè)，依托靠近虹橋樞紐的地段優(yōu)勢(shì)吸引了像茅臺(tái)、特步、斐樂(lè)等企業(yè)總部入駐。
不過(guò)七寶商務(wù)區(qū)和整個(gè)大虹橋的發(fā)展同期連枝，目前萬(wàn)象企業(yè)中心、七寶傳媒谷的出租率都不盡人意，整個(gè)商務(wù)區(qū)2023年完成稅收6.1億。
從產(chǎn)業(yè)來(lái)看，七寶的商務(wù)路線在南翔的新經(jīng)濟(jì)面前略處下風(fēng)，為什么七寶的房?jī)r(jià)還是比南翔高一大截？
南翔輸給七寶，最大的原因有兩個(gè)。
第一，七寶的學(xué)區(qū)吊打南翔。
七寶從幼兒園到高中均有區(qū)重點(diǎn)、市重點(diǎn)覆蓋，公辦民辦雙強(qiáng)：
2024年七寶中學(xué)清北復(fù)交率37.5%，985率61.06%，綜評(píng)率96.51%，論總?cè)藬?shù)比四校多，論中考線比四校分低。
南翔雖然這幾年引入了世外、上外、上師大等教育集團(tuán)，但成績(jī)表現(xiàn)僅在在區(qū)內(nèi)尚可；
2024年嘉定二中高考成績(jī)，報(bào)考上海市內(nèi)最好的成績(jī)是同濟(jì)大學(xué)錄取1人，清北復(fù)交直接掛0。
第二，與其說(shuō)是南翔輸給了七寶，不如說(shuō)是普陀輸給了徐匯。
普陀因?yàn)楸娝苤脑?，真如副中心的發(fā)展被耽誤了很長(zhǎng)一段時(shí)間，這也導(dǎo)致嘉定遲遲沒(méi)有吃到普陀的外溢紅利。
相比之下徐匯在上世紀(jì)80年代漕河涇產(chǎn)業(yè)園就開始發(fā)展，2000年徐家匯CBD建設(shè)又為七寶帶來(lái)不少外溢。
假如當(dāng)年真如能發(fā)展起來(lái)，南翔的發(fā)展還能更上一層樓。
不過(guò)南翔近一年又看到了追趕的曙光。
去年年初傳出云翔大居將落地一所九年一貫制的一梯隊(duì)學(xué)校，定位四校級(jí)別，有望再一次提升南翔教育實(shí)力。
上游的真如副中心也進(jìn)入最后沖刺，真如之心在全球范圍內(nèi)廣征方案。
諸多利好落地，再加上南翔優(yōu)于七寶的生態(tài)環(huán)境，七寶航道有噪音影響，未來(lái)南翔或許有望進(jìn)一步追上七寶。
華漕能否吊打徐涇？
同樣在外環(huán)外、同樣混大虹橋這個(gè)圈子的華漕和徐涇，二者也一直是針尖對(duì)麥芒。
當(dāng)2021年虹橋主城前灣規(guī)劃方案發(fā)布后，輿論幾乎一邊倒向了前灣，事實(shí)究竟如何？
2021年數(shù)據(jù)，華漕常住人口18.9萬(wàn)，徐涇20.9萬(wàn)，二者不存在靠人數(shù)優(yōu)勢(shì)拉開差距。
從配套來(lái)看，華漕目前還是交通死角，軌交掛0，有修煉潛力但任督二脈還未打通。
不過(guò)在建有13號(hào)線西延線、示范區(qū)線，遠(yuǎn)期規(guī)劃有25號(hào)線，未來(lái)再依托虹橋火車站的換乘功能，交通能有本質(zhì)突破。
徐涇目前已經(jīng)有2號(hào)線、17號(hào)線，正在修建2號(hào)線延伸線，13號(hào)線西延線，不過(guò)并非質(zhì)的飛躍更像是錦上添花。
華漕醫(yī)療資源豐富，除了以神經(jīng)科著稱的華山西院，新虹橋國(guó)際醫(yī)學(xué)中心還聚集了數(shù)家高端醫(yī)療資源。
相比之下徐涇的醫(yī)療資源單薄，除了一些小私立醫(yī)院就剩衛(wèi)生服務(wù)中心。
商業(yè)配套上兩個(gè)板塊各有千秋，徐涇有蟠龍古鎮(zhèn)改造的蟠龍?zhí)斓匾约叭f(wàn)科打造的天空之城商場(chǎng)，商業(yè)特色鮮明；
華漕在建26萬(wàn)方前灣印象城MEGA，目前剛封頂，預(yù)計(jì)今年年底開業(yè)。
教育資源方面徐涇弱勢(shì)比較明顯，目前暫時(shí)還沒(méi)有引入太好的公辦教育集團(tuán)，僅有一所拿得出手的民辦青浦世外。
華漕簽約華師大教育集團(tuán)，未來(lái)陸續(xù)有7所學(xué)校落地，目前已經(jīng)在建華師大前灣幼兒園與前灣小學(xué)；
除此之外前灣地區(qū)還分布有韓國(guó)學(xué)校、新加坡子女學(xué)校以及諾達(dá)、美高等諸多體制外名校資源。
從中短期來(lái)看，華漕在配套上確實(shí)有勝過(guò)徐涇的綜合潛力。
2023年，華漕的區(qū)級(jí)財(cái)政收入15.42億元，徐涇22.3億元?jiǎng)俪?；不過(guò)當(dāng)年徐涇拍了4塊宅地，相比之下華漕僅拍了1塊被拉開收入。
另一個(gè)參考是，2023年華漕的規(guī)上工業(yè)產(chǎn)值56.5億元，遠(yuǎn)超徐涇34億。
二者的產(chǎn)業(yè)建設(shè)也陸續(xù)迎來(lái)摘果實(shí)階段，未來(lái)也都存在一定的落地風(fēng)險(xiǎn)。
前灣規(guī)劃了生物醫(yī)藥、文創(chuàng)電競(jìng)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)三大產(chǎn)業(yè)以及彩虹湖國(guó)際商務(wù)區(qū)，走的“3+1”戰(zhàn)略；
率先落地的是生物醫(yī)藥板塊，吸引了正大天晴、云南白藥、信達(dá)醫(yī)藥、威高等知名企業(yè)地區(qū)總部及研發(fā)中心，預(yù)計(jì)今年陸續(xù)建成。
商務(wù)區(qū)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)、文創(chuàng)電競(jìng)等產(chǎn)業(yè)后續(xù)落地存在一定風(fēng)險(xiǎn)。
徐涇的產(chǎn)業(yè)發(fā)展更加多元，以國(guó)家會(huì)展中心為引領(lǐng)，重點(diǎn)發(fā)展企業(yè)總部辦公、物流零售、文化影視、金融服務(wù)以及人力資源等產(chǎn)業(yè)建設(shè)；
今年美的、安踏、圓通總部都將建成，國(guó)電投、惠泰、三棵樹等企業(yè)總部也在加速推進(jìn)中。
去年依托進(jìn)博會(huì)契機(jī)，徐涇積極招引低空經(jīng)濟(jì)優(yōu)質(zhì)總部，有望拓展新的產(chǎn)業(yè)版圖。
從規(guī)劃布局來(lái)看，華漕規(guī)劃站的起點(diǎn)更高，成片開發(fā)未來(lái)能帶來(lái)更好的城市界面體驗(yàn)；
徐涇主打一個(gè)來(lái)者不拒，百花齊放，為了最快速地做起增量各個(gè)功能區(qū)分布零散，版面有些碎片化。
不過(guò)對(duì)樓市來(lái)說(shuō)影響最大的還是兩個(gè)板塊推盤節(jié)奏的不同。
徐涇蟠龍路、徐盈路基本開發(fā)完了，新房在前五六年集中供應(yīng)，2021-2022年禁售了8927套新房，未來(lái)解禁存在二手踩踏風(fēng)險(xiǎn)。
華漕預(yù)計(jì)還有1.3萬(wàn)套住宅在路上，假如市場(chǎng)持續(xù)低迷，莊家惜售或者沒(méi)有開發(fā)商接盤的情況下，板塊建成周期會(huì)很長(zhǎng)。
綜合來(lái)看，等到前灣全面建成后，華漕確實(shí)有吊打徐涇的更多資本，但這個(gè)大餅兌現(xiàn)可能在很久之后。
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周浦vs浦江鎮(zhèn)，兩“南”之爭(zhēng)
周浦和浦江鎮(zhèn)二者都是六大動(dòng)遷基地出身，現(xiàn)在一個(gè)是“張江南”、一個(gè)是“前灘南”，都是浦東剛需熱門置業(yè)板塊。
周浦過(guò)去只有一條名存實(shí)亡的地鐵16號(hào)線，直到2020年才迎來(lái)另一條18號(hào)線，讓核心住宅區(qū)出行便利度突飛猛進(jìn)。
而浦江鎮(zhèn)作為世博動(dòng)遷基地之一，2007年就給了一條能直通人民廣場(chǎng)的地鐵8號(hào)線；
美中不足是因?yàn)闀r(shí)間太趕，8號(hào)線節(jié)數(shù)被閹割，三期還被獨(dú)立成了浦江線不和8號(hào)線貫通運(yùn)營(yíng)。
浦江鎮(zhèn)當(dāng)下的醫(yī)療資源能級(jí)更高，有仁濟(jì)和眼耳鼻喉醫(yī)院兩所三甲；
周浦則作為張江醫(yī)谷，引入了腫瘤醫(yī)院、上海兒童醫(yī)學(xué)中心、上海國(guó)際醫(yī)學(xué)中心等，未來(lái)醫(yī)療實(shí)力十分強(qiáng)勁。
兩個(gè)板塊最亮眼的商業(yè)也同樣是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，浦江萬(wàn)達(dá)體量約16萬(wàn)方，周浦萬(wàn)達(dá)體量多達(dá)32萬(wàn)方，是整個(gè)浦南片區(qū)都排得上號(hào)的商業(yè)體。
不過(guò)浦江鎮(zhèn)還分布著不少小型商業(yè)廣場(chǎng)，浦江生活廣場(chǎng)、滿天星廣場(chǎng)、綠地樂(lè)和城，還有即將開業(yè)2.5萬(wàn)方的浦江夢(mèng)時(shí)代。
周浦的教育資源被浦江鎮(zhèn)逐漸拉開差距，除了從黃浦空降的向明中學(xué)，浦江鎮(zhèn)這幾年積極引入上師大教育集團(tuán)，深受買房者認(rèn)可。
周浦的教育資源稍微薄弱，不過(guò)三梯隊(duì)的澧溪小+初的組合卻也在浦東外環(huán)外殺紅了眼，對(duì)預(yù)算有限的家長(zhǎng)來(lái)說(shuō)也十分受用。
浦江鎮(zhèn)常住人口30.7萬(wàn)，周浦常住人口27萬(wàn)；
但因?yàn)槠纸娣e78.51km2遠(yuǎn)大于周浦的42.6km2，所以人口居住密度反而比周浦小得多，同時(shí)低密的住宅社區(qū)也是很多中產(chǎn)偏愛浦江的理由。
雖然都是以居住區(qū)為標(biāo)簽，但浦江鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力碾壓周浦。
浦江鎮(zhèn)聚焦生物醫(yī)藥、新一代信息技術(shù)、高端裝備制造三大領(lǐng)域，這幾年落了不少閔行區(qū)的重大項(xiàng)目。
周浦產(chǎn)業(yè)起步更晚，更依賴張江的產(chǎn)業(yè)外溢，目前主攻生物醫(yī)藥領(lǐng)域。
2024年浦江鎮(zhèn)財(cái)政總收入50.15億元，周浦鎮(zhèn)23.77億；浦江鎮(zhèn)規(guī)上工業(yè)總產(chǎn)值456.9億，周浦僅有75.73億。
從當(dāng)前結(jié)果來(lái)看，“張江南”周浦，還是略輸“前灘南”浦江鎮(zhèn)，除了教育配套、自身產(chǎn)業(yè)還有以下幾點(diǎn)原因：
1、浦江鎮(zhèn)地理位置更佳，不僅能夠承接浦東北部陸家嘴、前灘的買房外溢，還能承接浦西市區(qū)外溢，承接范圍更廣；
周浦目前的購(gòu)買力主要來(lái)自張江，并且被唐鎮(zhèn)等板塊分流嚴(yán)重。
2、浦江鎮(zhèn)得益于格雷戈蒂設(shè)計(jì)的意式風(fēng)情特色小鎮(zhèn)，城市界面與居住密度更佳宜居；
周浦雖然也有成片商品次新社區(qū)，但大版面缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，畫風(fēng)還處于城鄉(xiāng)結(jié)合部之間。
3、從獲取城市資源的難易程度來(lái)說(shuō)，浦江鎮(zhèn)背靠的大樹是CAZ前灘，3站路獲取城市頂級(jí)資源；
周浦抱的大腿張江，產(chǎn)業(yè)再牛逼充其量也只是個(gè)副中心，差距一目了然。
綜合來(lái)看，兩個(gè)板塊都有各自適合的人群，但現(xiàn)在指望周浦超越浦江的，先洗洗睡吧。
未來(lái)你覺(jué)得外環(huán)還會(huì)出現(xiàn)哪些你追我趕的歡喜冤家？歡迎大家評(píng)論區(qū)一起討論。
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