2025 年，全國的住宅成交量，會出現(xiàn)增長嗎？
今天我們來分析全國住宅量能的年度變化走勢，從中窺探一下 2025 年的走向。
首先，我提醒各位，現(xiàn)在看成交量，光看新房或者僅看二手房都不夠，一定要把新房和二手房的成交量加總起來，看綜合量能的變化，這樣才能夠反映出一個城市或多個城市總體購房需求的變化。
先來看一下全國 28 個重點城市，一手房加二手房的住宅成交量年度變化。
重點城市成交，2025年跌不動了
這 28 個城市涵蓋了全國一線城市、所有強二線城市，還包括部分普通二線城市和強三線城市。
從圖中可以看出，28 個城市的住宅成交總量歷史最高峰出現(xiàn)在 2016 年。
2017 年成交量出現(xiàn)大跌，這與調(diào)控收緊有關。
2018 - 2020 年成交量環(huán)比有所上升，2021 年再次下跌，2022 年跌幅較大。
需要注意的是，2022 年是全國樓市大降溫后的第一個完整年度，成交量萎縮嚴重；同時，2020 年部分地區(qū)疫情爆發(fā)較為嚴重，城市實施了嚴格的疫情防控措施，影響了房產(chǎn)交易。
2023 年疫情防控結束，尤其是 2023 年的小陽春，樓市成交量集中釋放，反彈幅度較大，帶動 2023 年的成交量相比 2022 年有所反彈。
2024 年相比 2023 年，成交量再次下滑了 8%，主要是因為 2024 年前三季度樓市成交量特別低迷，一路走低。
2024 年 9 月底新政之后，四季度部分城市交易量有所反彈，但從整個年度來看，量能還是下滑的。
從 28 個城市的總體走勢來看，其實很難看出近期的變化趨勢，也難以據(jù)此推算 2025 年的量能一定比 2024 年高。
綜合分析經(jīng)濟面、政策面、金融面以及股市面等諸多因素，我認為2025 年這 28 個城市的交易量繼續(xù)下跌的空間非常小，估計基本持平或者小幅增長。
但即便有所小幅度增長，成交量相比 2015 - 2022 年還是低很多，這樣的量能很難支撐 28 個城市的房價集體止跌反彈。
接下來，我們分結構來看，重點看一下少數(shù)高能級城市和三線城市的情況。
深圳樓市，成交強勢增長
以全國的 “領頭羊” 深圳為例，深圳成交量的最高峰是 2015 年，并非 2016 年。
2015 年深圳樓市領先全國率先崛起，2016 年由于調(diào)控收緊，量能大幅下滑。
可以看出，深圳樓市的量能周期性變化較為明顯，樓市低迷期如 2014 年是一個低谷期，2017 - 2018 年量能萎縮也比較嚴重，2022 - 2023 年量能處于歷史低位。
量能復蘇期主要體現(xiàn)在 2015 年以及 2019 - 2020 年。
近期，2024 年深圳的成交量同比 2023 年暴增了 48%，增幅居全國第一。
客觀理性地預測，深圳的走勢，2025 年其成交量會進一步上升，而且量能會進入上升通道，這可能會導致房價止跌反彈。
三線城市，增長乏力
再來看三線城市，我們以安徽蕪湖為例。
蕪湖屬于強三線城市，在安徽省內(nèi)經(jīng)濟總量僅次于合肥，是第二大城市，并且處于長三角城市群，在全國三線城市中排名并不靠后。
這是蕪湖的一手房和二手房住宅成交總量的變化圖。
其歷史最高值出現(xiàn)在 2021 年，與 28 個城市總體交易量高峰出現(xiàn)在 2016 年、深圳出現(xiàn)在 2015 年大不相同，可見不同城市的樓市運行差異較大。
蕪湖樓市量能的低迷期，在過去十年中有兩次：一次出現(xiàn)在 2014 - 2015 年，當時全國樓市低迷，蕪湖作為三線城市，低迷程度更嚴重；
第二次樓市低迷期，從 2021 年持續(xù)到 2024 年，這三年量能基本處于歷史最低位。
2024 年相比 2023 年小增了 9%，但依然處于歷史最低位。
我認為2025 年蕪湖的一手房和二手房住宅交易量會比 2024 年再稍微增加一點，不過增幅很難超過 20%，其量能與 2014 - 2015 年差不多，還是處于歷史偏低位，這樣的量能很難支撐房價止跌反彈。
通過上述對交易量年度走勢的分析，我們可以看到全國大城市總體的走勢，以及高能級城市和低能級城市之間的顯著差異。
對于想要進行房產(chǎn)交易的朋友們來說，關注全國的整體形勢很重要，但更重要的是要關注自己打算買房、賣房或拿地的具體城市的樓市變化，尤其是成交量和價格的變化。
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