自從2021年下半年樓市進(jìn)入下行開始，登訪者們心驚膽戰(zhàn)，很多人信心不足，加速了拋火。
幫我身邊幾個(gè)炒房的朋友，價(jià)格從高點(diǎn)下來，如今已經(jīng)跌幅30%，很多人都快扛不住了，擔(dān)心后續(xù)還會(huì)有下行空間，恨不得早點(diǎn)成交。
有一個(gè)朋友的堂妹，手上有五套房，損失金額接近600多萬(wàn)，每天睜眼第一件事情就是看房?jī)r(jià)波動(dòng)，心里那個(gè)煎熬無(wú)比難受！
不過最近很多聊天群里面又在流傳一個(gè)圖片，讓一部分炒房客群體又重拾信心，圖片中一位自稱高校經(jīng)濟(jì)教授的人直言：“很大概率，中國(guó)將面臨有史以來的一次長(zhǎng)時(shí)間房?jī)r(jià)暴漲。”
這一期咱們就好好來捋一捋，究竟是怎么回事？
01、教授預(yù)言2026房?jī)r(jià)暴漲的依據(jù)
這位某高校經(jīng)濟(jì)學(xué)專業(yè)教授發(fā)文稱，預(yù)計(jì)2025年房?jī)r(jià)將開始上漲，2026將開始暴漲。
之所以這么說，主要是他認(rèn)為市場(chǎng)供需將發(fā)生變化，房子的供給會(huì)大量減少，需求端的忍耐力將達(dá)到極限，屆時(shí)供不應(yīng)求之下，房?jī)r(jià)就會(huì)上漲，甚至明年迎來暴漲。
兒童該帖子的評(píng)論和點(diǎn)贊率情況來看，確實(shí)有不少支持的聲音，那么，這位經(jīng)濟(jì)教授認(rèn)為，房?jī)r(jià)上漲的底層邏輯又是什么？
02、預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)上漲的邏輯？
①供需逆轉(zhuǎn)：供應(yīng)收縮與需求復(fù)蘇雙重推動(dòng)力
供應(yīng)端——上面已經(jīng)明確壓縮土地供應(yīng)，包括北京，上海最近也出現(xiàn)了地王不斷涌現(xiàn)的情況。
比如三月份，杭州有四宗地塊溢價(jià)成交，平均溢價(jià)率為52%…
需求端——整整還還有超15%的進(jìn)程，預(yù)示著還有兩億農(nóng)民將來進(jìn)城有購(gòu)房需求。
另外，最近還在加大馬力推動(dòng)城中村改造，這些變化都將帶來市場(chǎng)需求的上升，加速觀望者買房布步伐。
②政策轉(zhuǎn)向：從“房住不炒”到“支柱產(chǎn)業(yè)”回歸
2024年底，國(guó)務(wù)院副總理劉鶴重申“房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”，標(biāo)志著政策基調(diào)從“嚴(yán)控”轉(zhuǎn)向“支持”。
而且最近兩年各地也在出臺(tái)政策刺激回暖，比如最近，人民日?qǐng)?bào)就發(fā)文稱：“降準(zhǔn)降息等貨幣政策工具已經(jīng)留有充分調(diào)整余地，隨時(shí)出臺(tái)”。
這也就預(yù)示著刺激買房的利好政策還將不斷推出。
而伴隨著購(gòu)房門檻的不斷降低，這些利好政策都將足以刺激各方需求的增長(zhǎng)。
比如，數(shù)據(jù)顯示，截止到3月，上海新房?jī)r(jià)格連漲34個(gè)月，而且3月二手房甚至狂賣2.69萬(wàn)套。
北京的二手房在3月成交突破1.9萬(wàn)套，達(dá)到19234套，環(huán)比增長(zhǎng)61.96%。大城市銷量明顯穩(wěn)步上升。
③資金面寬松：全球降息周期與國(guó)內(nèi)貨幣放水
上面已明確，2025年維持寬松的貨幣政策。
行內(nèi)專家分析稱，歷史經(jīng)驗(yàn)表明，流動(dòng)性寬松往往與房?jī)r(jià)上漲同步，新一輪放水可能會(huì)繼續(xù)推高資產(chǎn)價(jià)格。
02、預(yù)計(jì)暴漲，可能面臨多重挑戰(zhàn)
也有很多人認(rèn)為當(dāng)前的情況，房?jī)r(jià)不可能暴漲，因?yàn)橛袔讉€(gè)問題很難解決：
①經(jīng)濟(jì)增速放緩與居民負(fù)債制約
這兩年，普通大眾的收入都出現(xiàn)了增長(zhǎng)壓力，甚至有不少人出現(xiàn)了收入下降，失業(yè)。
居民負(fù)債率卻從最初的10%左右一路上升到70%多，而且房貸在很多家庭中占比甚至高達(dá)50%以上。
收入和債務(wù)一低一高，足以說明很多人都沒有購(gòu)買力了。
再加上這兩年房?jī)r(jià)持續(xù)下降，市場(chǎng)掛牌量激增足以說明炒房客信心不足，這種情況下，拿什么支撐房?jī)r(jià)暴漲？
②人口結(jié)構(gòu)失衡
當(dāng)前，除了收入不漲，債務(wù)高企以外，我們還面臨著老齡化加劇，以及年輕人越來越少的嚴(yán)峻趨勢(shì)。
老年人基本上沒有購(gòu)房需求，他們很多人名下幾套房子，如果將來他們想要提高晚年生活品質(zhì)，沒準(zhǔn)還會(huì)降價(jià)拋貨，加劇掛牌量增加。
尤其是三四線城市，很多地區(qū)空置率太高，人口外流嚴(yán)重，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)又不足，一旦拋售增長(zhǎng)，需求不足，就更難以支撐全面暴漲。
③政策調(diào)控的“雙刃劍”
不可否認(rèn)，這兩年購(gòu)房門檻越來越低了，但有一點(diǎn)可以肯定房租不炒始終是主基調(diào)，比如已經(jīng)明確40000億專項(xiàng)債用于收儲(chǔ)商品房，增加保障房供給，
這一措施的目的并不是為了讓市場(chǎng)迎來暴漲，更多的在于穩(wěn)定市場(chǎng)。
03、未來，大小城市“冰火兩重天”
所以通過上面幾點(diǎn)分析房?jī)r(jià)，未來全面暴漲的可能性不大，但城市的分化會(huì)越來越明顯：
1、核心城市更強(qiáng)
就拿最近幾個(gè)月的銷售情況來看，銷售反彈最大的當(dāng)屬北京，上海，廣州，深圳四大城市，尤其是核心區(qū)域，產(chǎn)業(yè)好，人口持續(xù)流入，進(jìn)一步得到了房?jī)r(jià)支撐。
就拿深圳來說吧，最近幾個(gè)月已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的反彈，很多一月買房的人都直言市場(chǎng)掛牌價(jià)已經(jīng)上升10%以上。
2、三四線風(fēng)險(xiǎn)加劇
和一線城市形成鮮明對(duì)比的是，三四線因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)薄弱，人口外流，房?jī)r(jià)的支撐力更不足很多地區(qū)依舊保持著陰跌狀態(tài)。
尤其是超高層，郊區(qū)房，這些片區(qū)的房子空置率超高，一到晚上，有的點(diǎn)燈率不足30%，按專家的說法，未來可能淪為“建筑垃圾”，投資更嚴(yán)極度謹(jǐn)慎。
04、普通人怎么辦
①理性理性再理性
現(xiàn)在買房就不要去考慮投資投機(jī)了，一定要衡量自己的需求和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，量力而行，避免過高的債務(wù)負(fù)擔(dān)。
整體來看，2025年一線城市的房?jī)r(jià)將趨于穩(wěn)定，普漲可能性不大，
所以買房一定要考慮地段，交通便利、配套等，一般具備這些優(yōu)勢(shì)的抗跌能力更強(qiáng)。
②多元化配置
不要將所有的資金打入到一個(gè)領(lǐng)域，分散投資才有利于分散風(fēng)險(xiǎn)，比如可以了解一下養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，醫(yī)療等抗周期領(lǐng)域，國(guó)債等等，多元化配置資產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)大環(huán)境不好是可以降低風(fēng)險(xiǎn)，通脹來臨可以實(shí)現(xiàn)利益最大化。
此外，還得謹(jǐn)記一點(diǎn)，以后人口持續(xù)流入的核心地段房子，更具備再生紅利，這個(gè)值得關(guān)注。
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