春節(jié)之后的南京學(xué)區(qū)房，正在集體漲價(jià)？
最近有粉絲咨詢：最近學(xué)區(qū)房價(jià)格大漲的消息是不是真的？
于是銳評(píng)君打開(kāi)房產(chǎn)中介的小紅書(shū)、朋友圈，發(fā)現(xiàn)學(xué)區(qū)房和“暴漲”、“回暖”等字眼緊密關(guān)聯(lián)，曬出的論據(jù)有樹(shù)人雙學(xué)區(qū)房猛漲50萬(wàn)、力小+29中的頂配雙學(xué)區(qū)房成交單價(jià)近10萬(wàn)/㎡。
相比新房和普通二手房回暖勢(shì)頭，學(xué)區(qū)房看起來(lái)更火熱。
不過(guò)銳評(píng)君也發(fā)現(xiàn)，雖然漲價(jià)的不少，但降價(jià)的也比比皆是，被砍價(jià)30萬(wàn)、60萬(wàn)的成交紀(jì)錄不在少數(shù)。具體如何，我們接著往下看。
01
按照慣例，為保證學(xué)區(qū)落戶時(shí)間，每年春節(jié)前后直到5月底，都是學(xué)區(qū)房交易旺季，期間疊加“小陽(yáng)春”、“金三銀四”，成交數(shù)據(jù)往往是全年里表現(xiàn)最為突出的幾個(gè)月。
“這段時(shí)間里，學(xué)區(qū)房的行情的確要比普通二手房好得多。”有中介表示確實(shí)回暖明顯，“房源價(jià)格上，有賣家趁勢(shì)回調(diào)、上漲，都屬于正常情況，也在我們的意料之中?！?/p>
最典型的莫過(guò)于鼓樓一線雙學(xué)區(qū)房源，價(jià)格的突然變動(dòng)往往會(huì)吸引大量關(guān)注度。舉幾個(gè)例子：
樹(shù)人雙學(xué)區(qū)的新河二村，一套建面約58.8㎡的2室戶型，2月初猛漲40萬(wàn)，掛牌總價(jià)從330萬(wàn)漲到370萬(wàn)，掛牌單價(jià)近6.3萬(wàn)/㎡。
位于定淮門(mén)大街的百合果園小區(qū)，雙樹(shù)人學(xué)區(qū)，一套建面約130.41㎡的三房，價(jià)格上調(diào)50萬(wàn)，目前掛牌單價(jià)為4.14萬(wàn)/㎡，總價(jià)540萬(wàn)。
雖然春節(jié)之后，漲價(jià)房源數(shù)量明顯增多，但猛漲50萬(wàn)的噱頭，讓這套房子成為中介朋友圈的“新網(wǎng)紅”。
但中介表示：“這類房子往往最難賣?！?/p>
在中介看來(lái)，近兩年來(lái)南京學(xué)區(qū)房雖然抗跌但漲幅有限，短期內(nèi)掛牌價(jià)暴漲的房源，大多是不著急出手的賣家在試探行情。
比如剛才提到的百合果園，時(shí)間軸顯示這套房源最初以650萬(wàn)掛牌，中間兩次降價(jià)160萬(wàn)，雖然最近一次調(diào)價(jià)上漲50萬(wàn)，但仍比最初掛牌價(jià)低了110萬(wàn)。
相對(duì)而言，同小區(qū)的小戶型、低總價(jià)房源掛牌價(jià)，近期不漲反降。
比如建面約47.57㎡的1室房源，今年3月后從330萬(wàn)降到319萬(wàn)；約75.56㎡的2室戶型，掛牌價(jià)從最初的480萬(wàn)降到430萬(wàn)。
因此，近期學(xué)區(qū)房掛牌價(jià)雖然部分上漲，但大多數(shù)房源依然以“降”為主，個(gè)別誠(chéng)心賣、著急出手的賣家，議價(jià)空間依然可觀，因此近期關(guān)注學(xué)區(qū)房市場(chǎng)的買家可以多多留意，不要被“暴漲”二字勸退。
02
掛牌價(jià)“猛漲”，但成交價(jià)相對(duì)理智。
有網(wǎng)站顯示，近90天內(nèi)的最高成交單價(jià)榜單上，前10名被鼓樓學(xué)區(qū)房霸榜。有近10萬(wàn)/㎡的漢口西路，有8.1萬(wàn)/㎡成交的匡廬花園，7萬(wàn)/㎡+成交房源占比頗高。
這些小區(qū)基本為鼓樓王牌小區(qū)，有優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)傍身，以7萬(wàn)-10萬(wàn)/㎡的成交單價(jià)，拉拽著南京二手房的平均值，也讓“學(xué)區(qū)房最抗跌”這句話更具含金量。
細(xì)看可以發(fā)現(xiàn)，相對(duì)于掛牌價(jià)暴漲的“網(wǎng)紅”，榜單前十小區(qū)大多為建面60㎡以內(nèi)的小戶型。
比如，以單價(jià)9.9萬(wàn)/㎡穩(wěn)居榜首的漢口西路小區(qū)，有力小+29中的南京頂配雙學(xué)區(qū)加持。更重要的是，這套房源戶型面積僅22.65㎡，盡管單價(jià)沖“10”，但總價(jià)僅225萬(wàn)，多數(shù)“雞娃”家庭都能負(fù)擔(dān)。
翻看同小區(qū)成交價(jià)格可以看出，“榜首”近10萬(wàn)/㎡單價(jià)屬于特例。
漢口西路小區(qū)以小戶型房源為主力，成交單價(jià)多在3.5萬(wàn)/㎡左右，大戶型房源單價(jià)還會(huì)更低。
樹(shù)人雙學(xué)區(qū)的迎江園小區(qū)同樣以“戶型小、總價(jià)低”的優(yōu)勢(shì)上榜。建面約37㎡的2室，成交單價(jià)為7.76萬(wàn)/㎡，總價(jià)289萬(wàn)就能拿下。而同小區(qū)的大戶型房源成交價(jià)，多在5萬(wàn)/㎡上下。
在中介看來(lái)，高單價(jià)、低總價(jià)的迷你戶型流通性更強(qiáng)。鼓樓許多高單價(jià)“老破小”房源，雖然居住環(huán)境非常一般，但勝在低總價(jià)優(yōu)勢(shì)。像漢口西路小區(qū)“迷你”戶型賣出天價(jià)的例子，并不少見(jiàn)。
比如去年4月份，雙匯文學(xué)區(qū)傍身的嘉景苑，一套建面約14.96㎡戶型賣出11.36萬(wàn)/㎡的單價(jià)。選擇這類房源的買家，看重并非是居住屬性，而是“學(xué)區(qū)通行證”功能。
深扒榜單上小區(qū)成交記錄可以發(fā)現(xiàn)，近90天內(nèi)7萬(wàn)/㎡以上的單價(jià)，多集中中高樓層、總價(jià)在400萬(wàn)以內(nèi)的小戶型，可見(jiàn)高性價(jià)，依然是學(xué)區(qū)房成交的關(guān)鍵因素之一。
03
掛牌價(jià)“暴漲”、成交價(jià)霸榜，學(xué)區(qū)房雖受市場(chǎng)影響，但超強(qiáng)的抗跌屬性使其在二手房市場(chǎng)稱霸。
那么問(wèn)題來(lái)了：隨著出生人口的下降，會(huì)對(duì)南京學(xué)區(qū)房有怎樣的影響？
學(xué)區(qū)房的需求與人口增長(zhǎng)掛鉤。南京新生人口自2017年開(kāi)始降低，這一年出生的孩子大多在2024年進(jìn)入小學(xué)。
出生人口下滑，也就意味著之后的入學(xué)生源開(kāi)始下滑。自去年起，南京一批幼兒園陸續(xù)關(guān)停，小學(xué)入學(xué)人口也將受其影響。
同時(shí)，年輕一代的家長(zhǎng)教育焦慮弱化，“老破小”的居住屬性進(jìn)一步降低，種種因素都會(huì)影響學(xué)區(qū)房市場(chǎng)行情。
但大多情況下，家長(zhǎng)對(duì)優(yōu)質(zhì)教育資源往往有著迫切的需求，對(duì)于有條件且想雞娃的家長(zhǎng)來(lái)說(shuō)，更好的學(xué)區(qū)房=更優(yōu)質(zhì)的教育資源，孩子使用完學(xué)籍之后，房子易轉(zhuǎn)手，市場(chǎng)好的時(shí)候還能小賺一筆，一舉兩得。
因此像鼓樓學(xué)區(qū)房，雖然會(huì)受市場(chǎng)下行的影響，出現(xiàn)部分以價(jià)換量、降價(jià)急售的情況，但成交量和價(jià)格仍處于高位。
正如今年以及每一年春節(jié)后的行情上升，學(xué)區(qū)房熱度或許會(huì)有所降低，但需求會(huì)一直存在。
那么短期內(nèi)“暴漲”的學(xué)區(qū)房，又會(huì)刺激多少“雞娃”家長(zhǎng)出手呢？歡迎留言討論。
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