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內(nèi)容摘要：2025年優(yōu)質(zhì)地塊推介會(huì)（新城、青西篇）共涉及9幅地塊（14宗用地），出讓面積共計(jì)34.17公頃。朱家角三宗地塊容積率再次被上調(diào)至1.0以上；原計(jì)劃中鐵四局人才公寓用地變更等。

近日，青浦區(qū)舉辦了“高效賦能·共贏未來(lái)”2025年優(yōu)質(zhì)地塊推介會(huì)。

本次推介會(huì)共15幅地塊（含組團(tuán)地塊，24宗地塊），總出讓面積達(dá)66.66公頃（約999.9畝），其中住宅用地用地面積為65.94公頃（約989.1畝）

上期，我們編寫(xiě)了《2025青浦區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊推介會(huì)（青東篇）》。

本期，我們將詳解2025青浦區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊推介會(huì)（新城、青西篇）。

從規(guī)劃層面來(lái)說(shuō)，本次推介會(huì)最大的亮點(diǎn)就是，去年朱家角三宗普通商品房地塊容積率剛調(diào)降至標(biāo)志性的1.0以下，即0.8。而這次推介會(huì)圖表顯示，上述三宗地塊又意外再次被調(diào)升至1.0以上（即1.01）。

本期文章我們將聚焦青浦新城及青西地區(qū)（朱家角鎮(zhèn)和練塘鎮(zhèn)）。本次推介會(huì)上述區(qū)域共涉及9幅地塊（14宗用地）。出讓面積共計(jì)34.17公頃（約合512.55畝），其中住宅用地面積為33.44公頃（約合501.6畝）。

下面我們逐一介紹一下：

一、青浦新城中央商務(wù)區(qū)

本次推介會(huì)涉及青浦新城中央商務(wù)區(qū)共5幅地塊（6宗用地），其中14-04、16-04為組合地塊，其余為單幅獨(dú)立地塊（詳見(jiàn)附圖）。

中央商務(wù)區(qū)是青浦新城著力打造的“1+3”重點(diǎn)板塊中的“1”

上述5幅地塊總出讓面積10.32公頃（約合154.8畝），其中住宅用地面積為9.59公頃（143.85畝）

如果以行政區(qū)劃劃分，上述地塊涉及夏陽(yáng)街道和香花橋街道。其中，夏陽(yáng)街道涉及一幅地塊，即盈港東路北側(cè)75-04地塊。

75-04地塊面積0.97公頃（約14.55畝），為商住綜合用地。區(qū)位優(yōu)越，緊鄰新城站樞紐和綠地繽紛城。

青浦區(qū)夏陽(yáng)街道盈港東路北側(cè)75-04地塊規(guī)劃指標(biāo)：

出讓面積：0.97公頃（約14.55畝）
住宅用地面積：0.82公頃（約12.3畝）
用地性質(zhì)：商住
容積率：1.8

已批復(fù)的上位規(guī)劃顯示，原75-04地塊用地面積一致，用地性質(zhì)同樣為商住用地（住宅40%，商務(wù)辦公用地40%，商業(yè)服務(wù)用地20%），容積率高達(dá)4.0，建筑高度80米。

這意味著，上述地塊將按照最新變化有一輪控規(guī)調(diào)整。

本次推介會(huì)青浦新城中央商務(wù)區(qū)另外4幅地塊（5宗用地）隸屬于香花橋街道?？偝鲎屆娣e為9.35公頃（140.25畝），其中住宅地塊面積為8.77公頃（131.55畝）。

4幅地塊中，竹盈路北側(cè)14-04、16-04地塊為組合用地，其中竹盈路北側(cè)14-04地塊為純住宅用地，而竹盈路北側(cè)16-04地塊為商住綜合用地。

竹盈路北側(cè)14-04地塊規(guī)劃指標(biāo)

出讓面積：1.99公頃（約29.85畝）
住宅用地面積：1.99公頃
用地性質(zhì)：住宅
容積率：2.2

該地塊推介會(huì)顯示的容積率指標(biāo)與已批復(fù)的上位規(guī)劃一致，現(xiàn)有控規(guī)顯示，該地塊建筑高度為50米，住宅套數(shù)386套。

竹盈路北側(cè)16-04地塊規(guī)劃指標(biāo)

出讓面積：2.8公頃（約42畝）
住宅用地面積：2.3公頃（34.5畝）
用地性質(zhì)：商?。ㄗ≌?0%，商業(yè)20%）
容積率：2.5

推介會(huì)上述地塊面積和容積率指標(biāo)與上位規(guī)劃一致，故建筑高度50米，住宅套數(shù)509套相應(yīng)數(shù)據(jù)可以參考。

其余3幅地塊（外青松公路東側(cè)52-04、外青松公路東側(cè)61-06地塊、新達(dá)路南側(cè)63-05地塊），推介會(huì)資料顯示這三幅地塊均為單幅純住宅用地。

但值得一提的是外青松公路東側(cè)61-06地塊。本次推介會(huì)資料顯示該地塊為住宅用地，這里的住宅用地用途應(yīng)該為“普通商品房”。如果我們的判斷成立，這意味著61-06地塊將再次變更用地性質(zhì)。

去年1月，《上海市青浦區(qū)青浦新城QPC1-0012單元控制性詳細(xì)規(guī)劃 57、61街坊局部調(diào)整（公眾參與草案）》公示發(fā)布。其中，便包括了外青松公路東側(cè)61-06地塊，該公示顯示，上述地塊用地性質(zhì)由原三類(lèi)住宅組團(tuán)用地調(diào)整為四類(lèi)住宅組團(tuán)用地（也就是人才公寓），建筑高度由36米提升至60米

上述規(guī)劃調(diào)整已于2024年3月獲得批復(fù)。

上述原公示地塊調(diào)整還包含了61-02地塊用地性質(zhì)由原商業(yè)服務(wù)業(yè)用地、教育科研設(shè)計(jì)用地綜合用地（C2C6）調(diào)整為商務(wù)辦公用地。

當(dāng)初，上述規(guī)劃調(diào)整公示主要是為了引入中鐵四局智慧創(chuàng)新（上海）總部項(xiàng)目，61-06地塊計(jì)劃作為中鐵四局總部項(xiàng)目的人才公寓。

這在青浦區(qū)規(guī)劃和自然資源局黨組《關(guān)于巡察集中整改進(jìn)展情況的通報(bào)》資料中也印證了我們此前報(bào)道的觀點(diǎn)。“通報(bào)”提到，在導(dǎo)入新城標(biāo)志性項(xiàng)目上主動(dòng)跨前，對(duì)接新城公司中央商務(wù)區(qū)引入中鐵四局項(xiàng)目的招商訴求，完成《青浦區(qū)青浦新城QPC1-0012單元控制性詳細(xì)規(guī)劃57、61街坊局部調(diào)整》，發(fā)揮規(guī)劃引領(lǐng)保障作用。

如果61-06地塊還是四類(lèi)住宅組團(tuán)用地并用作中鐵四局總部項(xiàng)目的人才公寓，那么其不應(yīng)該被納入這次推介會(huì)內(nèi)容。

那么，61-06地塊重新被規(guī)劃調(diào)整為三類(lèi)住宅組團(tuán)用地，是否意味著引入中鐵四局第二總部項(xiàng)目或?qū)⑸兡?？有三種可能性：

1、用地范圍縮減，取消原61-06地塊人才公寓地塊？
2、整體項(xiàng)目取消？
3、61-06地塊調(diào)整為普通商品房用地，由中鐵四局開(kāi)發(fā)。

2022年7月，中鐵四局?jǐn)M在青浦新城中央商務(wù)區(qū)范圍內(nèi)設(shè)立集團(tuán)第二總部是作為市級(jí)“潮涌浦江”系列五大新城引入的重大項(xiàng)目之一。

原計(jì)劃中鐵四局項(xiàng)目去年三季度拿地、去年年內(nèi)開(kāi)工，但截至目前項(xiàng)目推進(jìn)已長(zhǎng)達(dá)兩年多之久，但相關(guān)地塊還尚未出讓?zhuān)鼊e提開(kāi)工了。

外青松公路東側(cè)52-04規(guī)劃指標(biāo)

出讓面積：1.39公頃（約20.85畝）
住宅用地面積：1.39公頃
用地性質(zhì)：住宅
容積率：2.0
建筑高度：36米
住宅套數(shù)：262套

（建筑高度及住宅套數(shù)數(shù)據(jù)參考已批復(fù)的上位規(guī)劃）

外青松公路東側(cè)61-06地塊規(guī)劃指標(biāo)

出讓面積：1.2公頃（約18畝）
住宅用地面積：1.2公頃
用地性質(zhì)：住宅
容積率：2.0
建筑高度：36米
住宅套數(shù)：230套

（該地塊規(guī)劃指標(biāo)接近去年1月公示調(diào)整前的用地指標(biāo)，也就是新城中央商務(wù)區(qū)控規(guī)，故地塊建筑高度及住宅套數(shù)數(shù)據(jù)參考上位規(guī)劃。）

新達(dá)路南側(cè)63-05地塊規(guī)劃指標(biāo)

出讓面積：1.87公頃（約28.05畝）
住宅用地面積：1.87公頃
用地性質(zhì)：住宅
容積率：1.6

相對(duì)于上位規(guī)劃，該地塊面積盡管一致，但容積率指標(biāo)已有原批復(fù)的2.2調(diào)低至1.6，故原建筑高度50米和住宅套數(shù)385套不作參考。

這意味著，上述61-06地塊、63-05地塊都將面臨新一輪控規(guī)調(diào)整。

青浦新城中央商務(wù)區(qū)公建配套設(shè)施齊全。

推介會(huì)地塊周邊幼兒園、小學(xué)、初中均有規(guī)劃（詳見(jiàn)附圖）。

另外，新城中央商務(wù)區(qū)還規(guī)劃了上達(dá)中央公園、新城站TOD片區(qū)（含地標(biāo)建筑），市民中心、長(zhǎng)三角演藝中心、工業(yè)博物館、體育中心等。

青浦新城中央商務(wù)區(qū)最近一次“土拍”為去年11月，上海盤(pán)谷作為唯一競(jìng)買(mǎi)人如愿以底價(jià)（零溢價(jià)）總價(jià)約9.15億元摘得該板塊57-01地塊，成交樓面價(jià)為18000元/平方米。

目前，青浦新城中央商務(wù)區(qū)在售樓盤(pán)均價(jià)在45000元/平方米上下。

這是該開(kāi)發(fā)商在新城中央商務(wù)區(qū)拿下的第二幅住宅地塊。2021年，上海盤(pán)谷正式打入青浦住宅市場(chǎng)。當(dāng)年10月12日，上海盤(pán)谷同樣以底價(jià)約10.96億元成功競(jìng)得青浦區(qū)夏陽(yáng)街道中橫涇路東側(cè)06A-01地塊

2024年7月，“最江南，最未來(lái)”2024青浦區(qū)土地推介會(huì)舉行，今年推介會(huì)上的新達(dá)路南側(cè)63-05地塊、盈港東路北側(cè)75-04地塊、竹盈路北側(cè)14-04、16-04地塊也在其中。

青浦新城中央商務(wù)區(qū)2處用地變性，以迎接這家央企的入駐

青浦新城南站周邊地區(qū)規(guī)劃已形成方案，空置商辦樓面臨用途調(diào)整等

“禁墅令”松動(dòng)，2024青浦區(qū)土地推介會(huì)朱家角3宗地塊容積率0.8

“再下一城”，盤(pán)谷以零溢價(jià)9.15億元摘得青浦新城中央商務(wù)區(qū)地塊

二、青浦新城未來(lái)城市樣板區(qū)

本次推介會(huì)涉及青浦新城未來(lái)城市樣板區(qū)板塊共一幅組團(tuán)地塊（4宗用地），即由46-01、47-04、49-01、50-01地塊組成。

未來(lái)城市樣板區(qū)行政區(qū)劃上歸青浦區(qū)朱家角鎮(zhèn)，板塊上其集中建設(shè)樣板區(qū)隸屬于青浦新城范圍。也是青浦新城“1+3”重點(diǎn)板塊之一，是青浦新城重點(diǎn)打造的綠色生態(tài)城區(qū)領(lǐng)先示范區(qū)三大城市板塊之一

本次推介會(huì)上未來(lái)城市樣板區(qū)板塊組團(tuán)地塊出讓面積總計(jì)7.46公頃（約合111.9畝），均為純住宅用地。

未來(lái)城市樣板區(qū)板塊組團(tuán)地塊（4宗用地），本次推介會(huì)的規(guī)劃數(shù)據(jù)與已批復(fù)上位規(guī)劃對(duì)應(yīng)地塊規(guī)劃指標(biāo)基本一致。根據(jù)上位規(guī)劃，上述地塊規(guī)劃住宅套數(shù)總計(jì)1369套。

4宗地塊規(guī)劃指標(biāo)如下：

46-01地塊規(guī)劃指標(biāo)

出讓面積：1.45公頃（約28.05畝）
住宅用地面積：1.45公頃
用地性質(zhì)：住宅
容積率：1.8
建筑高度：40
住宅套數(shù)：222套

47-04地塊規(guī)劃指標(biāo)

出讓面積：2.34公頃（35.1畝）
住宅用地面積：2.34公頃
用地性質(zhì)：住宅
容積率：2.5
建筑高度：60米
住宅套數(shù)：502套

49-01地塊規(guī)劃指標(biāo)

出讓面積：2.23公頃（33.45畝）
住宅用地面積：2.23公頃
用地性質(zhì)：住宅
容積率：1.8
建筑高度：40米
住宅套數(shù)：335套

50-01地塊規(guī)劃指標(biāo)

出讓面積：1.44公頃（21.6畝）
住宅用地面積：1.44公頃
用地性質(zhì)：三類(lèi)住宅組團(tuán)用地
容積率：2.5
建筑高度：60米
住宅套數(shù)：310套

青浦新城未來(lái)城市樣板區(qū)規(guī)劃總面積約6.8平方公里由集中建設(shè)樣板區(qū)和生態(tài)空間樣板區(qū)組成。其中集中建設(shè)樣板區(qū)，也就是本次推介會(huì)地塊所在片區(qū)位于青浦大道以西，北至新塘江，西至新開(kāi)涇江、三分蕩，南至三分蕩路（規(guī)劃），面積約1.2平方公里；其余為生態(tài)空間樣板區(qū)，即生態(tài)廊道（詳見(jiàn)附圖）。

青浦新城未來(lái)城市樣板區(qū)周邊規(guī)劃配套完善，片區(qū)東側(cè)有17號(hào)線(xiàn)淀山湖大道站，萬(wàn)達(dá)茂商圈。板塊西側(cè)有生態(tài)空間廊道，環(huán)境優(yōu)美，東南角規(guī)劃了海棠體育公園，休閑健身兩相宜。

教育資源方面，板塊內(nèi)規(guī)劃了1所九年一貫制學(xué)校和2所幼兒園。

建設(shè)中的中山醫(yī)院青浦新城院區(qū)就位于板塊北側(cè)。

青浦新城未來(lái)城市樣板區(qū)還尚未有住宅用地出讓?zhuān)渫恋爻鲎寖r(jià)格可以參考青浦新城中央商務(wù)區(qū)，新城中央商務(wù)區(qū)最近一期“土拍”地塊57-01地塊，成交樓面價(jià)為18000元/平方米。根據(jù)容積率不同，未來(lái)城市樣板區(qū)樓面價(jià)預(yù)計(jì)大致也在18000元/平方米上下浮動(dòng)。

去年，青浦區(qū)土地推介會(huì)上，青浦新城未來(lái)城市樣板區(qū)共涉及6宗地塊，除了包含這次的4宗地塊外，還有45-01地塊、48-01地塊。截至目前，這6宗地塊均尚未出讓。

“禁墅令”松動(dòng)，2024青浦區(qū)土地推介會(huì)朱家角3宗地塊容積率0.8

三、朱家角鎮(zhèn)地塊

本次推介會(huì)涉及朱家角鎮(zhèn)域嚴(yán)格意義上應(yīng)該為3幅地塊（含組團(tuán)），除了上述提到的青浦新城未來(lái)城市樣板區(qū)地塊，還有珠溪路東側(cè)I05-26、I05-28地塊和淀山湖大道南側(cè)D02-12地塊，其隸屬于朱家角鎮(zhèn)新鎮(zhèn)單元。

官方推介會(huì)資料將上述朱家角鎮(zhèn)后面兩幅地塊也列為了青浦新城，我們認(rèn)為這實(shí)屬不妥。這樣的“簡(jiǎn)化”稱(chēng)呼容易引起誤導(dǎo)。

截至目前，青浦新城范圍在市級(jí)規(guī)劃層面還僅限于《上海市新城規(guī)劃建設(shè)導(dǎo)則》所規(guī)定的91.1平方公里（詳見(jiàn)附圖）

而朱家角G50以北城市開(kāi)發(fā)邊界用地被青浦區(qū)內(nèi)部定義為青浦新城功能聯(lián)動(dòng)區(qū)（朱家角）。

從開(kāi)發(fā)權(quán)屬來(lái)說(shuō)，青浦新城功能聯(lián)動(dòng)區(qū)商住開(kāi)發(fā)權(quán)由青浦新城公司主導(dǎo)。

本次推介會(huì)出乎意料的是，將去年推介會(huì)上朱家角鎮(zhèn)3宗地塊容積率均重新展示為了“1.0”以上，即容積率1.01。盡管從產(chǎn)品線(xiàn)上來(lái)說(shuō)，兩者區(qū)別不大，但就政策層面來(lái)說(shuō)，容積率“1.0”作為開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的分水嶺，還是很極具“標(biāo)志性”意義的。

這意味著，住宅用地容積率1.0以下規(guī)劃指標(biāo)依舊很難松動(dòng)。

事件回顧：

2024年7月29日，“最江南，最未來(lái)”2024青浦區(qū)土地推介會(huì)舉行。原朱家角鎮(zhèn)珠溪路東側(cè)I05-06、I05-20地塊及淀山湖大道南側(cè)D02-12地塊容積率被展示為了0.8。

2024年11月，《長(zhǎng)三角生態(tài)綠色一體化發(fā)展示范區(qū)先行啟動(dòng)區(qū)QD-001單元控制性詳細(xì)規(guī)劃I01、I05、I06、I11、D02街坊局部調(diào)整公示》正式發(fā)布，上述三宗地塊容積率正式被規(guī)劃調(diào)整為0.8，其中I05-06、I05-20地塊地塊編號(hào)改為了I05-26、I05-28地塊。

“限墅令”正式松動(dòng)，青浦朱家角3幅住宅地塊0.8容積率規(guī)劃落地

這意味著，上述地塊很可能還要進(jìn)行一輪控規(guī)調(diào)整。

珠溪路東側(cè)I05-26、I05-28地塊和淀山湖大道南側(cè)D02-12地塊總出讓面積為8.26公頃（約合123.9畝），均為純住宅用地。

珠溪路東側(cè)I05-26規(guī)劃指標(biāo)

出讓面積：1.54公頃（23.1畝）
住宅用地面積：1.54公頃
用地性質(zhì)：住宅
容積率：1.01

珠溪路東側(cè)I05-28地塊規(guī)劃指標(biāo)

出讓面積：3.25公頃（48.75畝）
住宅用地面積：3.25公頃
用地性質(zhì)：住宅
容積率：1.01

淀山湖大道南側(cè)D02-12地塊規(guī)劃指標(biāo)：

出讓面積：3.47公頃（52.05畝）
住宅用地面積：3.47公頃
用地性質(zhì)：住宅
容積率：1.01

上述地塊盡管也出現(xiàn)在去年推介會(huì)清單中，但截至目前也均未出讓。

本次朱家角鎮(zhèn)推介會(huì)地塊周邊未來(lái)教育資源設(shè)施豐富，規(guī)劃了兩所幼兒園、一所小學(xué)和一所高中。

還有已經(jīng)啟用的著名民辦蘭生學(xué)校。

朱家角鎮(zhèn)新鎮(zhèn)單元最近一次“土拍”為2023年。當(dāng)年10月，同濟(jì)在三家競(jìng)買(mǎi)人中脫穎而出，最終以11.09億元如愿摘得朱家角地塊，溢價(jià)率2.12%，成交樓板價(jià)為19403元/平方米，該地塊房地聯(lián)動(dòng)價(jià)為44000元/平方米。

共571套，青浦西部新低密度住宅項(xiàng)目方案出爐

四、練塘鎮(zhèn)地塊