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作者 |羅乾波

出品 |波哥看樓市

2025年，迎來新一輪城市內(nèi)老房子改造潮，老業(yè)主們有福了！

3月9日下午，在記者會上，住建部再放大招！

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹表示，著力抓三件事：

一是把2000年以前建成的城市老舊小區(qū)都要納入城市更新的改造范圍，因地制宜實(shí)施改造，也鼓勵地方探索居民自主更新改造老舊住宅。

二是城中村改造，現(xiàn)在范圍已經(jīng)擴(kuò)大到全國地級及以上城市，要在去年新增100萬套基礎(chǔ)上，再繼續(xù)擴(kuò)大改造規(guī)模。

三是大力推進(jìn)完整社區(qū)建設(shè)，重點(diǎn)是聚焦“一老一小”，完善無障礙適老化配套設(shè)施，政府托育服務(wù)設(shè)施、兒童活動場地。

簡析：

據(jù)波哥看樓市觀察，這三點(diǎn)，在昨天的新聞通稿中，是民生類項目的三大核心工作。

上述的最新說法，出現(xiàn)了三個新的變化：

● 其一，在范圍上，本次的視角，重點(diǎn)考慮了“城市”層面的相關(guān)要素，這跟過去一直在說的“城鎮(zhèn)”有較大的區(qū)別，以前講的都是“城鎮(zhèn)老舊小區(qū)”，本次沒有提“鎮(zhèn)”，說明國家政策做了很多新的思考，這是一個較大的變化。

● 其二，這次在序列上，把2000年以前建成的老舊小區(qū)的改造，放在第一位，并且這句話的表述跟以前不一樣了。

比如，去年7月，住建部是這樣講的：

“此前，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門曾印發(fā)通知提出，合理安排2024年城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造計劃。大力改造提升建成年代較早、失養(yǎng)失修失管、設(shè)施短板明顯、居民改造意愿強(qiáng)烈的住宅小區(qū)（含單棟住宅樓），重點(diǎn)改造2000年底前建成需改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)。

鼓勵合理拓展改造實(shí)施單元，根據(jù)推進(jìn)相鄰小區(qū)及周邊地區(qū)聯(lián)動改造需要，在確?？扇缙谕瓿?000年底前建成需改造老舊小區(qū)改造任務(wù)的前提下，可結(jié)合地方財政承受能力將建成于2000年底后、2005年底前的住宅小區(qū)納入改造范圍?！?/p>

而這次更加簡單直接——“都要”納入城市更新改造范圍，說明今年在老舊小區(qū)改造上，在覆蓋面和主要發(fā)力點(diǎn)等方面，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了城市這一范疇，國家的力度都加大和提高了，比如，在城中村改造的基礎(chǔ)上，通過老舊小區(qū)的改造，補(bǔ)全了國內(nèi)近300個城市之改造和更新中的相關(guān)短板。

能充分彌補(bǔ)城中村之全國地級以上城市中的一些區(qū)域和業(yè)態(tài)分布缺陷，把空白地帶進(jìn)行了有效的填充。

● 其三，而且，“都要”二字，就字面意思而言，在動作力度和語氣上顯得更加強(qiáng)烈，比“全部、全面”等平緩詞語更有力度感，雖然是用詞方面的考究，實(shí)則更是強(qiáng)烈表明了國家對全國300個城市內(nèi)老舊小區(qū)改造的堅定決心，比起以前的“需要改造”或“重點(diǎn)改造”等說法，本次政策力度更強(qiáng)更急迫了。

這個推斷，其實(shí)也可以從上述第三點(diǎn)看出來。

何以見得？

因?yàn)?，完整社區(qū)建設(shè)，以前一直都在說的，而且僅就城市更新方面來講的，基本也都是一個補(bǔ)充手段，有其意義和價值，但在發(fā)文的高度上，從來沒有像這樣跟城中村改造等放在一起來強(qiáng)調(diào)過的。

此外，完整社區(qū)建設(shè)，本來也是老舊小區(qū)改造中的一項內(nèi)容，其實(shí)有惡補(bǔ)需要單獨(dú)拿出來再強(qiáng)調(diào)的，但是卻相反，而特別對適老化設(shè)施、托育服務(wù)設(shè)施等進(jìn)行了羅列和強(qiáng)調(diào)，這又是為什么呢？

在我們看來，實(shí)際上，歸結(jié)起來，主要是兩點(diǎn)：

首先，老舊小區(qū)改造力度今年會大幅度加強(qiáng)，務(wù)必要形成實(shí)際有效的工作量和業(yè)績，進(jìn)而有效推動城市更新、拉動城市GDP、尤其是彌補(bǔ)城中村改造上的不足等，而從存量領(lǐng)域真正把擴(kuò)大內(nèi)需的潛能激發(fā)出來，其間自然可以帶動各相關(guān)產(chǎn)業(yè)的運(yùn)轉(zhuǎn)，和不斷消化各類過剩的產(chǎn)能等。

其次，上述三點(diǎn)，在本次住建部的新聞中，皆為民生項目之重點(diǎn)，關(guān)乎居住、樓市、養(yǎng)老和托幼等，既是日程民生需要，也是擴(kuò)大內(nèi)需和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等的需要，多元需要重疊，在當(dāng)前這個特殊的時代，看不到、感受不到實(shí)際的變化，就不可能有什么獲得感，更別談什么幸福感了。

綜上，在存量時代，面對國內(nèi)外眾多的現(xiàn)實(shí)壓力和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，重點(diǎn)發(fā)力城市內(nèi)老舊小區(qū)改造+城中村改造+完整社區(qū)建設(shè)，如上所述，既是民生問題，更是發(fā)展重要的著力點(diǎn)，二者交疊之下，且又因老舊小區(qū)改造和城中村改造的相對價值不同，本次會議，住建部再重點(diǎn)在城市內(nèi)部署老舊小區(qū)改造等工作，真正在全國范圍內(nèi)展開了新一輪城市更新的大棋，其落子有力、聲音鏗鏘、層次分明。

新政策的春風(fēng)，2025年，將快速吹向全國，更會吹到每位老業(yè)主的心坎里。

以上，即為最新住建部新政策的一些說明和介紹。

其中，波哥看樓市認(rèn)為，這里面最大的亮點(diǎn)就是——“用老舊小區(qū)改造的加速推進(jìn)，彌補(bǔ)了城中村改造上的一些短板，并且真正把舊改和城改整合成了一個大棋盤”，第一次在歷史新變化新需要下出現(xiàn)了最新的交匯。

以前，那種涂墻和粉刷式的改造，曾經(jīng)一直被人詬病不少，今年必將迎來全新的改變；

過去，那類房屋滲漏、上下水淤積不通等情況，曾經(jīng)令老業(yè)主們揪心不已，今年，在新政策的大力加持下，也必將全面得以修繕和更新?lián)Q代，因?yàn)椋脑旎ǖ舻拿恳环皱X，都將變成產(chǎn)業(yè)鏈條中的三分、五分或八分錢，其放大效應(yīng)非常的明顯。

這也是上面“都要”二字背后的深刻原因和堅實(shí)動力。

比如，如果天天都像“茅屋為秋風(fēng)所破歌”描寫的那樣，眾多老業(yè)主們哪還有什么心思和心氣去做好自己的工作和積極發(fā)揮出自己的光和熱呢？

其理昭然，其義深遠(yuǎn)。

譬如

城市內(nèi)，老舊小區(qū)改造+城中村改造疊加后，國內(nèi)城市更新必然會大大提速；

城市內(nèi)，老舊小區(qū)改造+城中村改造疊加后，國內(nèi)城鄉(xiāng)融合必將能去敗煥新；

城市內(nèi)，老舊小區(qū)改造+城中村改造疊加后，國內(nèi)預(yù)期信心必可強(qiáng)力提起來！

那么，本輪新政下，2025年哪些老業(yè)主將會受益呢？其中有你嗎？

上面講了這么多，這個問題應(yīng)該是大家比較關(guān)心的一個話題了。

也就是說，這波改造到底誰最受益呢？別急，我們給大家梳理了一下，主要有以下三類人：

◢ 1、25年及以上老房子的業(yè)主

如果你家的房子已經(jīng)“年過25”，恭喜你，你家的老房子很可能要“重生”了！

如上，住建部已經(jīng)明確表示，房齡超過24年的老房子將被優(yōu)先納入改造范圍。

這說明了什么？

意味著你家的老房子可能要迎來大變身，不僅居住環(huán)境會得到改善，房子的價值也可能會水漲船高了。

◢ 2、城市核心區(qū)老房子的業(yè)主

如果你家的老房子恰好位于城市核心區(qū)，那你可就賺大發(fā)了！

因?yàn)?，這些地段的老房子經(jīng)過改造后，不僅能保留原有的地理優(yōu)勢，還能享受到煥然一新的居住環(huán)境。

這樣的房子，不管是自住還是出租，那都是妥妥的香餑餑！

◢ 3、預(yù)制板房的業(yè)主

對于那些住在預(yù)制板房里的業(yè)主們，這次的政策可是給你們送來了一個大禮包。

如果你家的預(yù)制板房已經(jīng)存在安全隱患，無法通過簡單修繕來改善，那么很可能會被優(yōu)先納入拆遷范圍。

這意味著什么？

意味著你可能有機(jī)會搬進(jìn)新房子了!

◢ 4、“老破小”的業(yè)主

由于歷史原因，在國內(nèi)眾多城市，除上述類別之外，另外一大主力——“老破小”的存量眾多，在時間維度上都滿足2000年以前建成這一核心指標(biāo)，但是又跟上述第二第三類的情況又有不同，在區(qū)域和是否為預(yù)制板方面，完全不太一樣，例如，也許不一定是城市核心區(qū)、也許不一定是預(yù)制板形態(tài)、也許是原來宅基地上的單層建筑，等等，在結(jié)構(gòu)和形態(tài)層面，不同區(qū)域和不同類別的“老破小”，在國內(nèi)近300個地級及以上城市中，其實(shí)際體量非常龐大。

此外，這里所講的“老破小”，雖然可以含括上面的所有，但是也有很多的區(qū)別和遺留，故而，在此，波哥看樓市，把“老破小”單獨(dú)另起一行，就是客觀地去查漏補(bǔ)缺，以從上述最新政策去充分理解其中的內(nèi)涵和精神。

不然，就會有誤區(qū)和盲點(diǎn)，而抓不住新政策的核心要點(diǎn)。

小結(jié)：

看到這里，是不是覺得有點(diǎn)意思？

不管是舊改還是拆遷，政府的目的只有一個——讓咱們老百姓住得更舒心、更安全。

所以，無論你家的老房子是被改造還是被拆遷，都是好事一樁！

觀察此輪新政策，在300個城市層面，舊改城改等已經(jīng)進(jìn)行了最新最大的優(yōu)化和調(diào)整，上述4個方面的，皆為題中應(yīng)有之義，偏廢不了。

你覺得呢？

最后，在補(bǔ)充一個情況，以供大家參考：

即將受益的城市，又有哪些呢？

再次就不去羅列了，具體名單，請參看下圖

據(jù)波哥看樓市觀察，在國內(nèi)擴(kuò)大內(nèi)需等眾多重大方針政策的要求下，3月9日，住建部重磅推出了最新的城市更新方面的政策體系：

1、堅決穩(wěn)住樓市，重點(diǎn)做好四件事

2、兩方面抓好落實(shí)城市更新工作

3、三方面推動建設(shè)“好房子”

在前面兩點(diǎn)，反復(fù)強(qiáng)調(diào)了城中村改造和城市更新方面的熱點(diǎn)事情，全面和深刻揭示出最新一輪樓市、城市更新和未來方向的全新思考和安排。

小到舊改、城改和完整社區(qū)建設(shè)，大到城市更新國家級大戰(zhàn)略，經(jīng)過2024年365天的的實(shí)操、思考、復(fù)盤等，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)力點(diǎn)依然是眾多的城市，當(dāng)然，這樣講，并不是去否定鄉(xiāng)鎮(zhèn)村的價值，而是說，在新的態(tài)勢和壓力之下，推動城市的發(fā)展，能快速有效去破冰和緩解當(dāng)下眾多的現(xiàn)實(shí)壓力和問題，可釋放出更多更強(qiáng)大的動能。

于今之際，各國各城都在急速搶跑，一步落，將會步步差。

時間都不多了，落后就要挨打。

這已經(jīng)完全不是簡單的城市更新方面的問題了，有了一個全新的時代、趨勢和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的大背景等，你不改變，自然有別人會去改變你，就這么簡單。

時不我待，故而必爭取朝夕了。

昨日，住建部新政，為何要這樣去動大手術(shù)，只是城市更新的需要嗎？只是去回應(yīng)住房的熱點(diǎn)問題嗎？只是去改善居民的居住環(huán)境嗎？

并不見得，皆為趨勢之力在急速和強(qiáng)勁策動，無他。

其背后，是新一輪深刻洞察下的結(jié)果和反映，沒有那么簡單。

有鑒于此，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)和發(fā)力于近300個城市的存量改造，就于大趨勢、符合新國情、變于新需要。

城市內(nèi)老舊小區(qū)+城中村改造，架構(gòu)出新一輪城市優(yōu)化重點(diǎn)要素的新拼盤、設(shè)計出最新的可劈波斬浪的新模式新方略，對城市、對國家、對社會、對經(jīng)濟(jì)、對民生等，皆為一次中到大的歷史性的大變化。

再也不是過去的小打小鬧了，再也不是某一方面的更迭了。

一言以蔽之，我們認(rèn)為：

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造對惠民生擴(kuò)內(nèi)需具有重要意義，要扎實(shí)推進(jìn)這項工作，使人民群眾在城市的生活更方便、更舒心、更美好。