作者 | 騎豬英雄
文章來(lái)源 | 格隆匯樓市
2024年9月以來(lái)房地產(chǎn)組合拳為市場(chǎng)注入了強(qiáng)心針，一線及核心二線城市表現(xiàn)出了“量升價(jià)穩(wěn)”，三、四線城市雖然承壓，但也表現(xiàn)出了分化性局部回暖。
疊加2025年政府工作報(bào)告中“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”的定調(diào)，當(dāng)前樓市正處于關(guān)鍵轉(zhuǎn)折期，城市格局也將進(jìn)一步深化。
逐步復(fù)蘇
自2024年四季度以來(lái)，中央和地方密集出臺(tái)的調(diào)控政策逐步顯效。
2024年9月中央政治局會(huì)議提出“止跌回穩(wěn)”目標(biāo)后，一線城市集體松綁限購(gòu)、降低首付比例至15%的歷史低點(diǎn)，取消普通住宅與非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，推動(dòng)契稅和增值稅減免，政策效果在2024年10月集中釋放，一直持續(xù)到2025年2月。
一線城市新房不僅成交止跌回升，北京、上海、深圳等地甚至“日光盤”現(xiàn)象。
比如北京踩著2024年的尾巴，誕生60秒即售罄日光盤，深圳2025年首月便誕生開盤僅1小時(shí)全部售罄，銷售金額超7億元的項(xiàng)目，上海進(jìn)入2025年2月末端，一口氣出了2個(gè)日光項(xiàng)目，攬金44億。
而進(jìn)入2025年，一線城市新房成交不僅繼續(xù)企穩(wěn)，熱度也持續(xù)上升，各地均呈現(xiàn)出冷熱不一的“小陽(yáng)春”。
除北京外，滬深廣新房住宅在2025年前兩個(gè)月網(wǎng)簽量都有明顯的抬頭。
廣州1、2月新房住宅合計(jì)網(wǎng)簽達(dá)到8724套，同比增長(zhǎng)57.81%；
深圳1、2月新房住宅合計(jì)網(wǎng)簽達(dá)到5635套，同比增長(zhǎng)116.8%；
上海1、2月新房住宅合計(jì)網(wǎng)簽達(dá)到9178套，同比增長(zhǎng)70.4%。
其中廣州新房活躍尤為明顯。
根據(jù)廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)控全市150個(gè)主流熱盤實(shí)時(shí)認(rèn)購(gòu)顯示，春節(jié)后的第7、8周（2.10-2.23），熱盤來(lái)訪認(rèn)購(gòu)數(shù)據(jù)反彈，開春的第8周（2.17-2.23）盤均成交4.1套，來(lái)訪達(dá)到109人次/盤。
而根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2025年1月最新70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，廣州一手房?jī)r(jià)在連跌了19個(gè)月之后止跌，深圳則已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月表現(xiàn)出了環(huán)比增長(zhǎng)，上海則持續(xù)環(huán)比增加0.6%。
一線城市新房活躍度率先回暖，在政策驅(qū)動(dòng)下二、三線城市新房總體銷售也表現(xiàn)出快速反彈效應(yīng)。
根據(jù)財(cái)通證券研究顯示，30個(gè)大中城市中，2月二線城市新房成交面積同比增長(zhǎng)28.9%，三線城市成交面積同比增長(zhǎng)49.4%。
這意味著政策優(yōu)化信號(hào)，在新房中得到進(jìn)一步的釋放，全國(guó)新房市場(chǎng)，在穩(wěn)步企穩(wěn)且復(fù)蘇。
止跌回升持續(xù)效應(yīng)
新房呈現(xiàn)出逐步企穩(wěn)且復(fù)蘇的狀態(tài)，二手房方面，持續(xù)且穩(wěn)定回暖的跡象則更加明確。
從四大一線城市來(lái)看，二手住宅2025年前兩月網(wǎng)簽總量，均表現(xiàn)出好轉(zhuǎn)。
根據(jù)住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前兩個(gè)月二手住宅網(wǎng)簽總量北京為24355套，同比增加29.7，上海則突破3萬(wàn)套，達(dá)到35131套，同比增加68.1%，深圳達(dá)到8231套，同比增加56.84%，廣州為17564套，同比增長(zhǎng)31.9%。
而二三四線城市雖然承壓，但數(shù)據(jù)上也表現(xiàn)出了更為積極的信號(hào)。
根據(jù)財(cái)通證券研究數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的17城中，二線城市二手房成交面積同比增加129.5%，三、四線城市二手房成交面積同比增加57.3%。
成交出現(xiàn)放量，二手房?jī)r(jià)格也有所回溫。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的1月份全國(guó)70城大中城市房?jī)r(jià)情況來(lái)看，二手房中，6個(gè)城市的房?jī)r(jià)環(huán)比去年12月上漲，其中上海上漲0.4%，北京上漲0.1%，深圳上漲0.4%，廣州則下降0.2%。
而二三四線城市則顯示，除天津、南京、寧波、成都、無(wú)錫5城二手住宅銷售環(huán)比上漲，其他城市價(jià)格幾乎全部回落。
這就意味著，二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)“一線回暖、中小城市承壓”加劇分化的特征，一線及核心二線城市受政策紅利輻射，成交量和價(jià)格逐步企穩(wěn)。
行情可期
從核心城市來(lái)看，今年1、2月份樓市交出的答卷相對(duì)比較滿意，同時(shí)也奠定了2025年樓市的平穩(wěn)開端。
進(jìn)入3月預(yù)計(jì)市場(chǎng)端成交量走勢(shì)會(huì)延續(xù)穩(wěn)中上漲的態(tài)勢(shì)。
一方面政策精準(zhǔn)發(fā)力。
2025年政府工作報(bào)告明確提出“因城施策調(diào)減限制性措施”，為一線二線城市樓市調(diào)控松綁留足空間?？傮w來(lái)說，房地產(chǎn)支持政策有望再加碼，進(jìn)一步降低購(gòu)房門檻。
另一方面，全國(guó)樓市陸續(xù)推進(jìn)“好房子”。
住建部近期不僅針對(duì)“好房子”明確了安全、舒適、綠色、智慧的標(biāo)準(zhǔn)，更是對(duì)住宅層高標(biāo)準(zhǔn)將調(diào)整為不低于3米作出了表態(tài)。這意味著樓市將進(jìn)入住宅品質(zhì)快速迭代的階段。
這也將加快新房與二手房市場(chǎng)格局的重構(gòu)。
那么在新一批住宅空間利用率大幅提升、小區(qū)配套進(jìn)一步提升、戶型設(shè)計(jì)優(yōu)化、裝配升級(jí)、梯戶比設(shè)計(jì)升級(jí)的背景下，存量新房尚存改造喘息空間，而老舊二手房則集中面臨系統(tǒng)性價(jià)值重估。
第三全國(guó)土地市場(chǎng)出現(xiàn)階段性升溫，平均溢價(jià)率創(chuàng)近三年新高。
根據(jù)克而瑞重點(diǎn)檢測(cè)數(shù)據(jù)顯示，不僅二線城市供地規(guī)模持續(xù)回升，上海、杭州、蘇州、成都多地拍出高溢價(jià)地塊，重點(diǎn)城市平均溢價(jià)率22.9%，創(chuàng)近三年新高，流拍率10.2%，回升至近一年均線附近。
樓市繁榮階段，土地出讓對(duì)推動(dòng)樓市有著更為積極的作用，眼下更多的是通過提升房企拿地意愿，進(jìn)而推動(dòng)優(yōu)質(zhì)新房供應(yīng)最終帶動(dòng)市場(chǎng)需求釋放。
所以無(wú)論是政策的可期性，還是地塊以及銷售市場(chǎng)的區(qū)域熱度上升，都以需求集中釋放為前提，這也為接下來(lái)的樓市提供了更大的勢(shì)能。
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作者觀點(diǎn)，不代表格隆匯立場(chǎng)
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