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九龍灣置業(yè)和藍(lán)城”分手“。

曾經(jīng)由九龍灣置業(yè)和藍(lán)城聯(lián)手打造的高端別墅項(xiàng)目——“玖曲風(fēng)荷”，如今藍(lán)城退出，項(xiàng)目由九龍灣置業(yè)操盤，對(duì)于這個(gè)備案價(jià)超3萬(wàn)元/㎡的高端別墅項(xiàng)目，失去宋衛(wèi)平藍(lán)城文化價(jià)值屬性包裝，你還愿意買單嗎？

PART 01

風(fēng)云驟變：

藍(lán)城撤場(chǎng)始末與危機(jī)化解

合作破裂，一場(chǎng)“體面分手”！

2024年10月24日，揚(yáng)州九耀置業(yè)有限公司一紙公告震動(dòng)樓市：九龍灣與藍(lán)城正式解除《揚(yáng)州GZ307地塊開(kāi)發(fā)委托管理及商品房銷售合同書(shū)》，雙方不再合作，玖曲風(fēng)荷的案名和營(yíng)銷推廣都不再提及”藍(lán)城“品牌。項(xiàng)目案名剝離“藍(lán)城”印記。

2024年11月之后，在玖曲風(fēng)荷發(fā)布的公眾號(hào)內(nèi)容里，可以看“藍(lán)城”已經(jīng)除名，僅有“九龍灣置業(yè)”的名字。

▲2024年11月出街資料

▲2024年8月出街資料

時(shí)間撥回到2023年7月11日，藍(lán)城房地產(chǎn)建設(shè)管理集團(tuán)有限公司中標(biāo)GZ307地塊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)委托管理（代建）及商品銷售服務(wù)采購(gòu)項(xiàng)目。

中標(biāo)價(jià)：委托管理服務(wù)費(fèi)（含品牌）按項(xiàng)目銷售額（以實(shí)際銷售成交價(jià)為準(zhǔn)）x2%，項(xiàng)目管理費(fèi)按項(xiàng)目EPC合同中標(biāo)價(jià)x2%，項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)按總銷售額的3% 。

2023年7月21日，九龍灣集團(tuán)與藍(lán)城集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方官宣攜手打造GZ307項(xiàng)目。

2023年10月24日，藍(lán)城董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平一行來(lái)到揚(yáng)州，與揚(yáng)州經(jīng)開(kāi)區(qū)領(lǐng)導(dǎo)就品質(zhì)合作開(kāi)展交流。

座談會(huì)上宋衛(wèi)平表示：希望利用藍(lán)城20余年服務(wù)全產(chǎn)業(yè)鏈的優(yōu)勢(shì)資源，在玖曲風(fēng)荷項(xiàng)目上，深耕揚(yáng)州當(dāng)?shù)匚幕?，精研匠造品質(zhì)，匠筑符合揚(yáng)州生活文化的“好房子”。

攜手深度合作的愿景終究未能實(shí)現(xiàn)。

這場(chǎng)看似突然的“分手”，實(shí)為長(zhǎng)三角代建模式轉(zhuǎn)型的縮影。據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)代建專委會(huì)數(shù)據(jù)顯示，2024年長(zhǎng)三角代建項(xiàng)目合作終止率同比上升12%，主因地方國(guó)企強(qiáng)化開(kāi)發(fā)自主權(quán)與代建方成本管控矛盾。

通常，商品住宅代建均會(huì)涉及代銷，本次玖曲風(fēng)荷項(xiàng)目，藍(lán)城同樣涉及代銷，據(jù)揚(yáng)州房產(chǎn)信息網(wǎng)最新數(shù)據(jù)顯示，玖曲風(fēng)荷自2024年3月正式開(kāi)盤至今已有1年，備案的未售59套，認(rèn)購(gòu)6套，銷售情況實(shí)屬慘淡。（截至2025年3月10日）

根據(jù)中指研究院報(bào)道，對(duì)于代銷項(xiàng)目，委托方通常要求代銷項(xiàng)目去化率超70%才會(huì)支付合同款，這可能也是藍(lán)城與九龍灣置業(yè)代建合作終止的主要原因之一。

短暫震蕩下的危機(jī)化解！

面對(duì)危機(jī)，九龍灣祭出組合拳：

1、重新招銷售代理公司

2024年12月常熟房管家網(wǎng)絡(luò)科技有限公司中標(biāo)，別墅銷售代理費(fèi)率1.99%，洋房銷售代理費(fèi)率0.98% 。

2、418一系列新動(dòng)作！

在經(jīng)開(kāi)區(qū)品質(zhì)樓盤推介會(huì)專場(chǎng)活動(dòng)上，九龍灣置業(yè)透露今年418前后，玖曲風(fēng)荷將推出二期產(chǎn)品，同步公開(kāi)建面約220㎡別墅樣板間、地庫(kù)實(shí)景示范區(qū)，以及全新別墅巷道。

PART 02

產(chǎn)品硬核：

低密基因與宋風(fēng)美學(xué)

雖有磕絆，但是不可否認(rèn)，玖曲風(fēng)荷是運(yùn)河畔少有的高端低密墅區(qū)。

揚(yáng)州主城對(duì)比：瘦西湖板塊目前在售項(xiàng)目容積率1.2-1.8，玖曲風(fēng)荷容積率僅1.05，市場(chǎng)少有。

產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：131套合院全城罕見(jiàn)，碾壓同類競(jìng)品；

得房率革命：建面約240㎡戶型得房率約130％，干掛石材到頂+部分鋁板立面、地下挑高約5.7米、南向面寬約33米……

宋風(fēng)IP的現(xiàn)代演繹：合院的外立面采用全石材干掛到頂，局部采用鋁板，并打造懸山頂、懸魚(yú)、魚(yú)鱗瓦、絞角造......工藝復(fù)雜，造價(jià)成本高。

品牌物業(yè)：綠城物業(yè)，提供園區(qū)生活、健康醫(yī)療、文化教育服務(wù)體系。

社群運(yùn)營(yíng)：項(xiàng)目打造了“風(fēng)荷社”，為玖曲風(fēng)荷業(yè)主搭建專屬特色生活服務(wù)體系。

PART 03

板塊崛起：

30億文旅投資的價(jià)值重構(gòu)

環(huán)顧玖曲風(fēng)荷四周，2025年滔天富貴砸來(lái)，利好不斷兌現(xiàn)！

揚(yáng)州凱賓斯基酒店&揚(yáng)州畢思圖飯店：力爭(zhēng)今年4.18正式開(kāi)業(yè)。未來(lái)也將成為區(qū)域文旅的重要增長(zhǎng)極。

大運(yùn)之舟（沉浸式主題商業(yè)街區(qū)）：作為30億文旅項(xiàng)目的一部分，未來(lái)將和五星級(jí)酒店（諾園-凱賓斯基酒店）、運(yùn)河船說(shuō)、運(yùn)河花海、電競(jìng)樂(lè)園、生態(tài)民宿酒店、揚(yáng)子津古鎮(zhèn)、菩提灣國(guó)學(xué)館、黨史文化公園等項(xiàng)目，形成國(guó)風(fēng)文旅綜合體。預(yù)計(jì)今年6月底全面竣工。

交通升級(jí)：潤(rùn)揚(yáng)快速路南延工程正在火熱進(jìn)行，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)2025年年底順利通車，快速連接快速路網(wǎng)，通達(dá)全城。

PART 04

未來(lái)之戰(zhàn)：

國(guó)企操盤時(shí)代的機(jī)遇與挑戰(zhàn)

1、產(chǎn)品迭代壓力

玖曲風(fēng)荷需突破“藍(lán)城遺產(chǎn)”光環(huán)，現(xiàn)在藍(lán)城離開(kāi)，玖曲風(fēng)荷由九龍灣置業(yè)操盤。

九龍灣置業(yè)是經(jīng)開(kāi)區(qū)管委會(huì)下屬國(guó)有全資子公司，深耕經(jīng)開(kāi)區(qū)，先后開(kāi)發(fā)了樹(shù)人園、潤(rùn)園、開(kāi)璞園、瓏著等。從九龍灣置業(yè)的開(kāi)發(fā)軌跡來(lái)看，從最開(kāi)始是城郊剛需盤，到這兩年二城板塊的剛改盤。

玖曲風(fēng)荷是九龍灣置業(yè)TOP級(jí)產(chǎn)品系「玖系」的首發(fā)突破之作，2025年新推二期產(chǎn)品創(chuàng)新度和市場(chǎng)認(rèn)可度，有待時(shí)間檢驗(yàn)。